Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen de leden Inge van Dijk en Steen over het bericht: ‘Met speciale hypotheekregels voor ouderen komen er ook meer huizen vrij voor starters’

Antwoord van Minister Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening),
mede namens de Minister van Financiën (ontvangen 2 september 2026).

Inleiding:

Met deze beantwoording wordt tevens de toezegging afgedaan die de Minister van Financiën
tijdens het Commissiedebat Financiële Markten op 1 juli jl. deed om uw Kamer te informeren
over de gesprekken met toezichthouders over toezichtverwachtingen ten aanzien van
aflossingsvrije hypotheken. Hierop wordt nader ingegaan in de beantwoording van de
vragen 9 tot en met 11.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Met speciale hypotheekregels voor ouderen komen er
ook meer huizen vrij voor starters»1 en deelt u de conclusie dat financiële belemmeringen voor senioren om te verhuizen
moeten worden weggenomen?

Antwoord 1

Ja. Ik ben bekend met het artikel. Ik deel de opvatting dat onnodige financiële belemmeringen
voor ouderen die naar een passende woning willen verhuizen, zoveel mogelijk moeten
worden weggenomen. Een beslissing om te verhuizen hangt echter niet alleen samen met
de financiering. Ook de beschikbaarheid van een geschikte woning, de toekomstige woonlasten,
de wens om in de eigen omgeving te blijven en de praktische gevolgen van een verhuizing
spelen een rol. Het kabinet zet daarom zowel in op het vergroten van het aanbod van
passende woningen voor ouderen en het verbeteren van hun financieringsmogelijkheden,
als op goede informatievoorziening over de mogelijkheden om passend te wonen en te
verhuizen. Uitgangspunt blijft dat een hypotheek voor de consument verantwoord en
betaalbaar moet zijn.

Vraag 2

Welke potentie ziet u, in absolute aantallen woningen en verhuisbewegingen, in het
bevorderen van de doorstroming van senioren? Hoeveel woningen kunnen hierdoor beschikbaar
komen voor jonge gezinnen en starters?

Antwoord 2

Het is niet mogelijk om in absolute aantallen aan te geven hoeveel woningen of verhuisbewegingen
kunnen worden gerealiseerd door het bevorderen van de doorstroming van senioren. De
beschikbare CBS-gegevens over de gemiddelde lengte van verhuisketens zijn niet uitgesplitst
naar leeftijdsgroep.

Wel is bekend dat oudere huishoudens bij een verhuizing relatief vaak een ruime koopwoning
achterlaten. Een dergelijke verhuizing kan een verhuisketen op gang brengen, doordat
de vrijgekomen woning bijvoorbeeld wordt betrokken door een gezin dat vervolgens zelf
een andere woning achterlaat. Langs deze weg kunnen uiteindelijk ook woningen beschikbaar
komen voor starters. De precieze omvang van dit effect kan op basis van de beschikbare
gegevens echter niet worden gekwantificeerd.

Het kabinet zet daarom in op het vergroten van het aanbod van passende woningen voor
senioren en op het wegnemen van belemmeringen voor verhuizing, zodat de doorstroming
op de woningmarkt verder wordt bevorderd.

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat bij huishoudens met substantiële overwaarde en een relatief
lage hypotheekschuld meer rekening moet worden gehouden met vermogen en onderpand,
in plaats van primair met inkomen?

Antwoord 3

Ik deel deze opvatting voor zover het gaat om tijdelijke doorstroomfinanciering, zoals
een overbruggingshypotheek. Bij een reguliere, langlopende hypotheek is het inkomen
leidend. Om de hypotheeklasten langdurig te kunnen dragen, moeten er voldoende bestendige
inkomsten zijn. Vermogen of overwaarde kan die maandelijkse lasten immers niet vervangen.

Bij een kortlopende financiering die uit de verkoopopbrengst van de huidige woning
wordt afgelost, kan aan het vermogen en het onderpand wél meer gewicht worden toegekend.
De omvang van het vermogen, de overwaarde, de waarde van de woning en de hoogte van
de bestaande hypotheekschuld bepalen dan in belangrijke mate of de lening kan worden
terugbetaald. De huidige regels bieden hiervoor al ruimte. Kredietaanbieders kunnen
daarnaast in individuele gevallen gemotiveerd maatwerk toepassen wanneer zij kunnen
onderbouwen dat de financiering verantwoord is. Ik ga met de sector na of senioren
die een woning hebben met substantiële overwaarde in de praktijk knelpunten aan de
financieringskant ervaren als zij willen verhuizen en of er verbeteringen mogelijk
zijn.

Vraag 4

Kunt u een indicatie geven van de gemiddelde en totale overwaarde van woningeigenaren,
uitgesplitst naar verschillende leeftijdsgroepen?

Antwoord 4

Gegevens uit de CBS Woonbase laten zien dat de gemiddelde en de totale overwaarde
van woningeigenaren verschillen per leeftijdsgroep. Zo bedroeg op peilmoment 1 januari
2024 voor de leeftijdsgroep van 65 jaar of ouder de gemiddelde overwaarde ongeveer
€ 374.000 en de totale som aan overwaarde ongeveer € 540 miljard. Onderstaande tabel
geeft dit beeld voor de onderscheiden leeftijdsgroepen.

Gemiddelde overwaarde en totale som aan overwaarde particuliere woningeigenaren stand
1-1-2024

Leeftijdsklasse

Gemiddelde overwaarde (x € 1.000)

Totale overwaarde (mld €)

Aantal huishoudens (x 1.000)

Tot 35 jaar

127

65

511

35 tot 65 jaar

260

690

2.650

65 jaar of ouder

374

540

1.440

Bron: CBS Woonbase, bewerking Ministerie van BZK.

Vraag 5

Welke concrete stappen zet u de komende drie maanden om overbruggingshypotheken en
doorstroomhypotheken voor senioren beter beschikbaar en toegankelijk te maken?

Antwoord 5

De komende drie maanden richt ik mij, samen met de Minister van Financiën, vooral
op het beter beschikbaar en toegankelijk maken van overbruggingsfinanciering binnen
het bestaande kader. Via de uitvoering van de motie-Steen c.s. wordt daarnaast de
doorstroomhypotheek uitgewerkt.

Allereerst rond ik de evaluatie van het convenant Ouderen en Toekomstbestendig Wonen
af. Uit de gesprekken met kredietaanbieders, adviseurs en belangenorganisaties blijkt
dat voor een groot deel van de doelgroep al een oplossing mogelijk is met een combinatie
van een beperkte reguliere hypotheek en een overbruggingshypotheek. Tevens biedt een
beperkt aantal kredietaanbieders onder voorwaarden een losse overbruggingshypotheek
aan. Deze mogelijkheden zijn echter niet altijd bij consumenten bekend en de voorwaarden
verschillen per kredietaanbieder.

Ik zet daarom in op betere informatievoorziening aan senioren en adviseurs en op meer
eenduidigheid in de aanvraag- en adviespraktijk. Daarnaast bespreek ik met de sector
of de eenmalige kosten omlaag kunnen: bij een lening met een korte looptijd drukken
de kosten voor onder meer advies, taxatie en notaris relatief zwaar. Bezien wordt
welke onderdelen van het proces eenvoudiger en goedkoper kunnen, zonder afbreuk te
doen aan een zorgvuldig advies en een verantwoorde kredietverlening. Op het Platform
Hypotheken in het najaar van 2026 zal dit onderwerp met de sector worden besproken.
De Kamer zal zoals gebruikelijk over de uitkomsten van het Platform worden geïnformeerd,
naar verwachting in het voorjaar van 2027.

Vraag 6

Bent u bereid de hypotheektoetsing zo aan te passen dat bij senioren met substantiële
overwaarde meer rekening kan worden gehouden met vermogen en onderpand?

Antwoord 6

Binnen het huidige kader bestaan al mogelijkheden om bij de kredietwaardigheidstoets
rekening te houden met de individuele situatie van senioren. Kredietaanbieders kunnen
via maatwerk gemotiveerd afwijken van de leennormen wanneer een huishouden op basis
van de leennormen niet de gewenste financiering kan krijgen. Daarnaast mogen kredietaanbieders
de lopende verplichtingen onder de hypotheek voor de financiering van de nog niet
verkochte woning, inclusief de kosten van een overbruggingslening, buiten beschouwing
laten bij het bepalen van de maximale hypotheek voor de nieuwe woning.

Ter uitvoering van de motie-Steen c.s.2 bezie ik samen met de Minister van Financiën, toezichthouders, financiële instellingen
of de huidige regelgeving en de toepassing daarvan voldoende ruimte bieden om bij
tijdelijke doorstroomfinanciering rekening te houden met vermogen en eventuele overwaarde.
Blijkt daaruit dat een concrete belemmering bestaat in de leennormen of de toepassing
daarvan, dan zal worden bezien of een aanpassing nodig en verantwoord is. Uitgangspunt
blijft dat de financiering voor de consument verantwoord moet zijn.

Vraag 7

Bent u bereid binnen verantwoorde prudentiële kaders rentebijschrijving mogelijk te
maken bij tijdelijke doorstroomfinanciering, zodat de maandlasten tijdens de overgangsperiode
beperkt blijven?

Antwoord 7

Ik ben bereid de mogelijkheid van rentebijschrijving nader te verkennen in de verdere
uitwerking van de doorstroomhypotheek (zie ook antwoord op vraag 8). Rentebijschrijving
kan voorkomen dat de rente gedurende de overgangsperiode direct uit het lopende inkomen
moet worden betaald en kan daarmee de tijdelijke maandlasten beperken. Daar staat
tegenover dat de totale lening daardoor toeneemt. De daarbij behorende financiële
verplichtingen moeten wel door de consument kunnen worden nagekomen. Een dergelijke
constructie kan de financiering bovendien complexer maken en zal waarschijnlijk voor
de consument uiteindelijk duurder zijn. Bij de nadere verkenning als onderdeel van
de verdere uitwerking moet daarom worden bezien of de voordelen voor de consument
opwegen tegen de extra kosten, risico’s en uitvoeringscomplexiteit.

Ik bezie dit samen met de Minister van Financiën, financiële instellingen en toezichthouders.
De uitkomsten hiervan betrek ik bij de verdere uitwerking van de doorstroomhypotheek.
Uw Kamer wordt hierover, conform de motie-Steen c.s., uiterlijk in het voorjaar van
2027 geïnformeerd.

Vraag 8

Welke concrete stappen heeft u gezet en gaat u nog zetten ter uitvoering van de op
2 juni 2026 aangenomen motie-Steen c.s.3 om een doorstroomhypotheek mogelijk te maken? Welke belemmeringen staan introductie
nog in de weg en binnen welke termijn verwacht u een daadwerkelijk beschikbaar product
voor senioren?

Antwoord 8

De motie-Steen c.s. verzoekt de regering om, in overleg met financiële instellingen
en toezichthouders, de introductie van een doorstroomhypotheek mogelijk te maken,
de benodigde aanpassingen in regelgeving en toezicht uit te werken en uw Kamer hierover
binnen een jaar te informeren, inclusief een implementatieplan.

De uitvoering van de motie bouwt voort op de gesprekken die in het kader van het convenant
Ouderen en Toekomstbestendig Wonen al met kredietaanbieders, adviseurs en ouderen-
en consumentenorganisaties zijn gevoerd. Zoals eerder aan uw Kamer gemeld, wordt in
de praktijk voor bestaande klanten gebruikgemaakt van een combinatie van een beperkte
reguliere hypotheek met een overbruggingsfinanciering. Tevens biedt een beperkt aantal
kredietaanbieders bestaande klanten een losse overbruggingshypotheek aan. Deze mogelijkheden
bieden voor een groot deel van de senioren een oplossing, maar niet voor de gehele
doelgroep.

De komende periode breng ik nader in kaart in welke situaties het bestaande hypotheekaanbod
onvoldoende aansluit bij de financieringsbehoefte van senioren en welke toegevoegde
waarde een doorstroomhypotheek daarin kan hebben. Aandachtspunten daarbij zijn dat
een losse overbruggingshypotheek vanwege de korte looptijd relatief kostbaar is en
zich niet altijd goed laat inpassen in de bestaande systemen en keteninfrastructuur.
Daarnaast moet duidelijk worden of de groep waarvoor een afzonderlijk product meerwaarde
heeft, voldoende groot is. Tevens speelt daarbij de vraag of kredietaanbieders bereid
zijn dit product aan te bieden. Daarnaast worden de kenmerken en randvoorwaarden nader
uitgewerkt, waaronder de looptijd, de wijze waarop de overwaarde en het onderpand
kunnen worden betrokken bij de beoordeling, de betaalbaarheid en de aflossing.

Ik ga hierover samen met de Minister van Financiën verder in gesprek met de toezichthouders,
financiële instellingen, adviseurs, de Nationale Hypotheek Garantie en betrek de uitwerking
bij het Platform Hypotheken in het najaar van 2026.

Zoals verzocht ontvangt uw Kamer uiterlijk in het voorjaar van 2027 een implementatieplan.
Daarin ga ik nader in op de uitkomsten van de gesprekken, het vervolg en het bijbehorende
tijdpad.

Vraag 9

U heeft eerder erkend dat verdere beperkingen van aflossingsvrije hypotheken gevolgen
kunnen hebben voor maandlasten en doorstroming en aangegeven hierover met DNB in gesprek
te zijn4. Wat hebben deze gesprekken concreet opgeleverd en welke maatregelen neemt u om onnodige
belemmeringen voor senioren met substantiële overwaarde en een lage loan-to-value
te voorkomen?

Antwoord 9

Banken zijn op grond van de Wet op het financieel toezicht verplicht om de risico’s
die zijn verbonden aan hun dienstverlening op adequate wijze te beheersen. De Europese
Centrale Bank (ECB) en De Nederlandsche Bank (DNB) houden hier onafhankelijk toezicht
op. Op 16 januari jl. heeft DNB gecommuniceerd over nadere aandacht in het prudentiële
toezicht voor aflossingsvrije hypotheken. DNB geeft aan dat, ten opzichte van volledig
aflossende hypotheken, (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken extra risico’s voor
financiële instellingen hebben en het daarom essentieel is dat financiële instellingen
deze risico’s adequaat beheersen. DNB noemt daarbij een aantal elementen, die tezamen
naar verwachting leiden tot een afname van het volume aflossingsvrije hypotheekschuld
in Nederland. De AFM heeft op 16 januari jl. aangegeven dat zij van aanbieders verwacht
dat hun klanten, voor wie de aflossingsvrije hypotheek nu en in de toekomst betaalbaar
is (bijvoorbeeld op moment van herfinanciering), zorgeloos kunnen blijven wonen. De
AFM heeft aan hypotheekverstrekkers duidelijk gemaakt dat het belangrijk is dat zij
hun bestaande hypotheekklanten met aflossingsvrije hypotheken zorgvuldig blijven behandelen
en dat bestaande klanten door eventuele maatregelen om prudentiële risico’s te beheersen
niet onevenredig worden getroffen.

Wij onderschrijven het belang van adequate risicobeheersing en het is goed dat er
vanuit aandacht is voor de risico’s voor banken die uitgaan van (aflossingsvrije)
hypotheekverstrekking. Dit is ook in het belang van consumenten. Tegelijkertijd verwachten
wij van de prudentiële toezichthouders dat zij rekening houden met de bredere effecten
van toezichtsmaatregelen. Verschillende banken hebben na de DNB-publicatie aanscherpingen
in hun beleid ten aanzien van aflossingsvrije hypotheken aangekondigd. Deze aanscherpingen
kunnen gevolgen hebben, onder meer wanneer consumenten hun hypotheeksituatie willen
wijzigen, bijvoorbeeld bij funderingsherstel, isolatiemaatregelen of bij verhuizing.
Ook verwachten de ECB en DNB dat banken bij het verstrekken van hypotheken vanuit
prudentieel oogpunt mede rekening houden met pensioeninkomen op het moment dat de
looptijd van de hypotheek de pensioenleeftijd overschrijdt, en met de levensverwachting
van de consument. Deze verwachtingen kunnen van invloed zijn op de hypotheekverstrekking.
De Minister van Financiën heeft in gesprekken met de toezichthouders aandacht gevraagd
voor deze bredere effecten van hun toezichtmaatregelen.

Op 13 mei jl. heeft DNB een aanvullend bericht gepubliceerd waarin wordt verduidelijkt
hoe banken vanuit prudentieel perspectief rekening dienen te houden met het pensioeninkomen
en de levensverwachting van kredietnemers. Dit bericht specificeert onder andere dat
banken bij het beoordelen van het (toekomstig) inkomen in de pensioenperiode, indien
de contractuele looptijd van de hypothecaire financiering de wettelijke pensioenleeftijd
van de kredietnemer(s) overschrijdt, relevante factoren zoals inflatie mogen meewegen.
Onze indruk is dat dit de banken meer duidelijkheid biedt bij de toepassing van het
prudentiële kader en eraan kan bijdragen dat een deel van de mogelijke negatieve gevolgen
voor doorstroming worden weggenomen.

Voor wat betreft belemmeringen in de doorstroming in brede zin verwijs ik naar het
antwoord op vraag 8.

Vraag 10

U heeft eerder aangegeven dat aflossingsvrije hypotheken vaak gepaard gaan met aanzienlijke
overwaarde en dat slechts circa 7% een loan-to-value boven 75% heeft. Deelt u daarom
de opvatting dat generieke beperkingen onvoldoende recht kunnen doen aan individuele
risico’s? Welke ruimte ziet u voor meer maatwerk bij huishoudens met substantiële
overwaarde en een lage loan-to-value om zo doorstroming te stimuleren?

Antwoord 10

Het prudentiële toezicht van de ECB en DNB is gericht op de naleving door banken van
de verplichting om de risico’s die verbonden zijn aan de bancaire dienstverlening
adequaat te beheersen. Het gaat hierbij om (het beheersen van) de risico’s die individuele
financiële instellingen lopen door hun hypotheekverstrekking. Er is geen sprake van
generieke beperkingen die aan alle onder toezicht staande instellingen zijn opgelegd.
Het is aan de instellingen zelf om te beoordelen op welke wijze zij de aan hypotheekverstrekking
verbonden risico’s beheersen. De ECB en DNB beoordelen in de uitoefening van hun toezicht
of dit op adequate wijze gebeurt. Het is dus ook aan banken om te bezien wanneer zij
maatwerk toepassen. Het wettelijk kader voor hypotheekverstrekking, specifiek de leennormen,
biedt hier ook ruimte voor.

Vraag 11

U heeft eerder aangegeven met banken en de AFM in gesprek te zijn over de gevolgen
van de aangescherpte regels rond aflossingsvrije hypotheken. Welke concrete stappen
zijn sindsdien gezet en bent u bereid met banken en de AFM tot aanvullende afspraken
te komen over actieve informatievoorziening en tijdig handelingsperspectief voor huishoudens
die hierdoor geraakt kunnen worden?

Antwoord 11

Het is belangrijk dat aanbieders en adviseurs klanten met een aflossingsvrije hypotheek
actief blijven benaderen en, waar nodig, stimuleren om tijdig inzicht te krijgen in
hun financiële situatie en passende maatregelen te treffen. Aanbieders en adviseurs
zien dit belang zelf ook. De AFM ziet erop toe dat kredietaanbieders daarbij het klantbelang
centraal stellen en blijven hierover met aanbieders in gesprek. Zoals ook hierboven
genoemd, heeft de AFM aan banken duidelijk gemaakt dat het belangrijk is dat zij hun
bestaande hypotheekklanten met aflossingsvrije hypotheken zorgvuldig blijven behandelen
en dat klanten door eventuele maatregelen om risico’s te beheersen niet onevenredig
worden getroffen. Hier heeft de AFM ook publiekelijk aandacht voor gevraagd. In het
licht van al het voornoemde zien wij nu geen aanleiding om tot aanvullende afspraken
te komen.