Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Van Eijk en Nobel naar aanleiding van het bericht omtrent de redemptieverzoeken bij Vesteda

Antwoord van Minister Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening),
mede namens de Staatssecretaris van Financiën (ontvangen 13 april 2026).

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat woningbelegger Vesteda mogelijk woningen moet verkopen,
omdat een groot deel van de investeerders uit het fonds wil stappen?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat institutionele beleggers voor een aanzienlijk deel van het fondsvermogen
uitstapverzoeken hebben ingediend en dat dit kan leiden tot de verkoop van duizenden
huurwoningen?

Antwoord 2

Bij Vesteda is voor € 4,1 miljard aan indicatieve redemptieverzoeken ingediend van
vrijwel alle investeerders. Een redemptieverzoek is een formeel verzoek van een investeerder
om zijn of haar deelname in een fonds te beëindigen of de inleg voor een deel terug
te laten betalen. Dit komt overeen met ongeveer 52% van het eigen vermogen van het
Vesteda Residential Fund. Investeerders kunnen tot 20 april hun indicatieve redemptieverzoeken
naar beneden bijstellen. Op grond van de fondsvoorwaarden heeft Vesteda vervolgens
meerdere jaren de tijd om deze verzoeken zorgvuldig af te wikkelen. Om aan de redemptieverzoeken
te voldoen kan Vesteda huurwoningen verkopen, nieuwe investeerders aantrekken of meer
vreemd vermogen aantrekken. Op basis van de huidige informatie zal de verkoop van
woningen in ieder geval onderdeel zijn van de strategie om aan de redemptieverzoeken
te voldoen maar in welke mate is nog niet duidelijk.

Vraag 3

Deelt u de zorg dat dergelijke uitstroom van institutioneel kapitaal kan leiden tot:

– minder nieuwbouwinvesteringen

– verkoop van huurwoningen aan particuliere kopers; en

– verdere krimp van het middenhuursegment?

Antwoord 3

Een van de manieren voor Vesteda om aan de redemptieverzoeken te voldoen is het verkopen
van huurwoningen aan andere investeerders of aan particuliere kopers. Door dit laatste
krimpt de private huursector, waaronder het middensegment. Daarnaast is het waarschijnlijk
dat door de recente ontwikkelingen Vesteda minder nieuwbouw kan plegen. Dit baart
het kabinet zorgen omdat een gezonde voorraad aan (midden)huurwoningen bijdraagt aan
een goed functionerende woningmarkt.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u de ontwikkeling dat buitenlandse institutionele beleggers in Nederland
nog slechts circa twee procent van de woninginvesteringen vertegenwoordigen, terwijl
dit aandeel in andere Europese landen vaak tussen de 20 en 50 procent ligt?

Antwoord 4

Het is goed om te noemen dat de cijfers van Capital Value waar u in de vraag naar
refereert betrekking heeft op de woninginvesteringen door private investeerders, en
dus niet de woninginvesteringen in totaal. De woningopgave wordt naast deze partijen
namelijk ook gevuld door woningbouwcorporaties. Dat laat echter onverlet dat het vertrek
van buitenlandse investeerders in de Nederlandse woningmarkt een zorgelijke ontwikkeling
is, omdat Nederland voor een grote nieuwbouwopgave staat in de huursector waar grote
investeringen voor nodig zijn.

Het beschikbare kapitaal van binnenlandse investeerders is op dit moment niet toereikend
om deze opgave in te vullen en dus is kapitaal afkomstig van buitenlandse investeerders
essentieel. Het vertrek van buitenlandse investeerders is een recente ontwikkeling.
In 2022 kwam 32% van alle investeringen in nieuwbouw door private investeerders –
dus exclusief de investeringen van woningbouwcorporaties – nog uit het buitenland.
Dit is in 2025 gedaald naar 1%2.

Vraag 5

Deelt u de analyse dat Nederland zich daarmee internationaal uit de markt prijst voor
institutioneel woningkapitaal?

Antwoord 5

De afname van buitenlandse investeringen in de nieuwbouw van huurwoningen laat zien
dat het onaantrekkelijker is geworden om in Nederlandse nieuwbouw te investeren. Dit
wordt veroorzaakt door verschillende factoren, zoals wijzigingen in het huur- en fiscaal
beleid en veranderde macro-economische omstandigheden.

Vraag 6

In hoeverre spelen volgens u fiscale factoren een rol bij deze ontwikkeling?

Antwoord 6

Zoals toegelicht bij het antwoord op vraag 5 wordt de afname van binnenlandse en buitenlandse
investeerders in de Nederlandse woningmarkt veroorzaakt door een combinatie van verschillende
oorzaken. Deze oorzaken zijn onder andere de verschillende maatregelen in het huur-
en fiscaal beleid en de macro-economische omstandigheden. Het precieze effect van
fiscale ontwikkelingen op investeringen hangt sterk af van het type investeerders.
In de specifieke casus van Vesteda speelt ook mee dat dankzij waardegroei en goede
resultaten het belang van Vesteda in de portefeuilles van een aantal investeerders
zodanig is toegenomen dat zij hun belang willen afbouwen. Daarnaast kunnen investeerders
slechts eens in de zeven jaar een dergelijke redemptie aanvragen.

Vraag 7 en 8

Kunt u per maatregel aangeven in hoeverre deze effect heeft op investeringen in woningbouw
door institutionele beleggers:

– afschaffing van de directe FBI-structuur voor vastgoed;

– de restrictieve toepassing van de pensioenfondsvrijstelling;

– de Nederlandse implementatie van de earningsstrippingmaatregel;

– de hoogte van de overdrachtsbelasting; en

– het btw-tarief op nieuwbouw?

Heeft het kabinet een integrale analyse gemaakt van het cumulatieve effect van deze
maatregelen op het investeringsklimaat voor woningbouw?

Antwoord 7 en 8

Alle genoemde maatregelen bij vraag 7 hebben effect op investeringen in woningbouw.
De aantrekkelijkheid van het investeringsklimaat is echter een complex samenspel van
factoren, zoals huur- en fiscaal beleid en macro-economische omstandigheden. Het kabinet
beschikt dan ook niet over een (cumulatieve) doorrekening van deze maatregelen op
de investeringen in woningbouw voor institutionele beleggers. Specifiek ten aanzien
van het de FBI-vastgoedmaatregel en de earningsstrippingmaatregel verwijs ik u naar
de beantwoording van vragen van de Tweede Kamerleden de Groot en van Eijk3. Op een aantal van de in vraag 7 genoemde maatregelen en tarieven werkt het kabinet
werkt aan een verbetering van het investeringsklimaat. Zo is het kabinet voornemens
het tarief van de overdrachtsbelasting voor investeerders te verlagen naar 7%. Ten
aanzien van de pensioenfondsvrijstelling geldt dat de Belastingdienst gaat kijken
in hoeverre de huidige voorwaarden in het beleidsbesluit nog actueel zijn en modernisering
behoeven. Ook is het kabinet voornemens om voorafgaand aan de evaluatie de Wet betaalbare
huur te optimaliseren. Het kabinet komt met een ministeriële taskforce Versnelling
Woningbouw. Dit zet de koers uit voor de realisatie van de gewenste 100.000 woningen
per jaar. Het investeringsklimaat is hier een belangrijk onderdeel van.

Vraag 9

Klopt het dat de Wet op de vennootschapsbelasting geen onderscheid maakt tussen binnenlandse
en buitenlandse pensioenfondsen, maar dat het verschil in behandeling voornamelijk
voortkomt uit de uitvoeringspraktijk van het besluit uit 2017?

Antwoord 9

De Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (Wet Vpb 1969) voorziet onder voorwaarden
in een vrijstelling voor pensioenfondsen4. Deze vrijstelling is gestoeld op i) de gedachte dat pensioenfondsen naar hun aard
geen winst maken omdat hun resultaten steeds ten goede komen aan de uitkeringsgerechtigden,
en ii) de maatschappelijke functie die deze fondsen kenmerkt, die ziet op de verzorging
van (gewezen) werknemers voor de gevolgen van ouderdom en ziekte op basis van solidariteit
en collectiviteit.5 De beoordeling of een pensioenfonds is vrijgesteld voor de vennootschapsbelasting
werkt ook door naar de dividendbelasting. Wanneer een in Nederland gevestigde rechtspersoon
niet aan vennootschapsbelasting is onderworpen, mag inhouding van dividendbelasting
achterwege blijven6 of wordt een teruggaaf verleend van de ingehouden dividendbelasting.7

Het klopt dat de Wet Vpb 1969 geen onderscheid maakt tussen binnenlandse en buitenlandse
pensioenfondsen. Naast Nederlandse pensioenfondsen, kunnen in het buitenland gevestigde
pensioenfondsen (als zij vergelijkbaar zijn met Nederlandse pensioenfondsen) zich
beroepen op de vrijstelling in de vennootschapsbelasting. In het buitenland gevestigde
pensioenfondsen zijn vrijgesteld van de heffing van vennootschapsbelasting, als zij
zich (nagenoeg) uitsluitend bezighouden met het uitvoeren van pensioenregelingen die
naar aard en strekking overeenkomen met een Nederlandse pensioenregeling. In het verlengde
hiervan kunnen buitenlandse pensioenfondsen ook aanspraak maken op de hiervoor genoemde
tegemoetkomingen in de dividendbelasting.8

In het verleden waren de voorwaarden niet geëxpliciteerd, waardoor enige onduidelijkheid
bestond over de toepassing van de vrijstelling door buitenlandse pensioenfondsen.
In 2018 is die verduidelijking verschaft door de uitwerking van de voorwaarden in
het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb.9 In dit beleidsbesluit zijn de criteria opgenomen aan de hand waarvan de Belastingdienst
toetst of een buitenlandse pensioenregeling naar aard en strekking overeenkomt met
een Nederlandse pensioenregeling. De voorwaarden uit het beleidsbesluit zijn gebaseerd
op de Nederlandse Pensioenwet en er wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen
binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen. Het toetsen aan de voorwaarden voor
buitenlandse pensioenfondsen kan overigens bewerkelijk zijn, bijvoorbeeld omdat buitenlandse
pensioenregelingen vaak niet exact overeenkomen met Nederlandse pensioenregelingen.

Vraag 10

Klopt het dat buitenlandse pensioenfondsen in de praktijk moeten aantonen dat zij
aan circa twaalf criteria voldoen voordat zij als vergelijkbaar met Nederlandse pensioenfondsen
worden aangemerkt?

Antwoord 10

Het klopt dat in het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb10 in onderdeel 3.1.1. twaalf cumulatieve criteria zijn opgenomen aan de hand waarvan
de Belastingdienst toetst of een buitenlandse pensioenregeling naar aard en strekking
overeenkomt met een Nederlandse pensioenregeling. De voorwaarden uit het beleidsbesluit
zijn gebaseerd op de Nederlandse Pensioenwet. Er wordt hiermee derhalve geen onderscheid
gemaakt tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen.

Vraag 11

Hoeveel verzoeken tot toepassing van deze vrijstelling zijn de afgelopen tien jaar
ingediend en hoeveel daarvan zijn toegewezen?

Antwoord 11

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen verzoeken om zekerheid vooraf over de toepassing
van de subjectieve vrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen in de vennootschapsbelasting
en verzoeken waarin door buitenlandse pensioenfondsen om een teruggaaf van dividendbelasting
wordt gevraagd.

Verzoeken om zekerheid vooraf vallen onder het internationale vooroverleg en moeten
voldoen aan de daarvoor geldende eisen, zoals vastgelegd in het Besluit vooroverleg
rulings met een internationaal karakter.11 Sinds de inwerkingtreding van dit besluit in 2019 zijn 30 verzoeken om vooroverleg
over de toepassing van de subjectieve vrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen
in de vennootschapsbelasting ontvangen. Hiervan zijn momenteel 9 verzoeken in behandeling.
Van de 21 verzoeken die al zijn afgehandeld zijn er 9 toegewezen. De overige verzoeken
zijn niet toegekend. Er zijn verschillende redenen waarom een verzoek niet wordt toegekend.
Dat kan bijvoorbeeld zijn omdat er niet wordt voldaan aan de voorwaarden uit het Besluit
vooroverleg rulings met een internationaal karakter of omdat niet wordt voldaan aan
de voorwaarden voor toepassing van de subjectieve vrijstelling. Voor de verzoeken
waarin om teruggaaf van dividendbelasting wordt gevraagd, geldt dat informatie, waaronder
het aantal verzoeken en het aandeel toegewezen verzoeken, niet gestructureerd voorhanden
is.

Vraag 12

Hoe verhoudt deze uitvoeringspraktijk zich tot het Europese beginsel van vrij verkeer
van kapitaal?

Antwoord 12

Het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie bepaalt dat het kapitaal-
en betalingsverkeer tussen lidstaten onderling en tussen lidstaten en derde landen
niet beperkt mag worden zonder rechtvaardigingsgrond. Bij het toetsen of een buitenlandse
pensioenregeling naar aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse pensioenregeling
en dat het betreffende buitenlandse pensioenfonds aan de verdere vereisten voldoet
om een beroep te kunnen doen op de subjectieve vrijstelling voor pensioenfondsen,
dient, voor zover relevant, dit Europese beginsel van vrij verkeer van kapitaal in
acht te worden genomen. Zoals in de antwoorden op vraag 9 en vraag 10 aangegeven zijn
de voorwaarden aan de hand waarvan buitenlandse pensioenregelingen worden getoetst
gebaseerd op de Nederlandse Pensioenwet en wordt hiermee geen onderscheid gemaakt
tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen. Desalniettemin komt het voor
dat belastingplichtigen een beroep doen op het EU-recht vanwege een veronderstelde
ongelijke behandeling, waarbij derhalve beoordeeld moet worden of er sprake is van
een ongerechtvaardigde schending van het Europese beginsel van vrij verkeer van kapitaal.

Vraag 13

Tijdens de parlementaire behandeling van de wijziging van het FBI-regime zijn alternatieven
besproken, zoals een semi-transparant vastgoedbeleggingsregime: waarom is destijds
niet gekozen voor een dergelijk alternatief?

Antwoord 13

Het kabinet Rutte IV heeft onder meer onderzoek gedaan naar alternatieve opties voor
beursgenoteerde vastgoed-fbi’s.12 Uiteindelijk is niet voor deze opties gekozen. In plaats daarvan is ervoor gekozen
de toepassing van het fbi-regime niet langer toe te staan in het geval een lichaam
direct in Nederlands vastgoed belegt. De reden hiervoor is, kort gezegd, dat andere
oplossingsrichtingen leiden tot een toenemende complexiteit. Daarnaast zouden bij
deze alternatieven heffingslekken (gedeeltelijk) voortbestaan, dan wel niet snel genoeg
gedicht worden, waardoor deze alternatieven tot een lagere budgettaire opbrengst leidden.
Met de voorgestelde vastgoedmaatregel heeft het kabinet Rutte IV gekozen voor een
robuuste oplossing om de heffingslekken in het fbi-regime te dichten.13

Vraag 14

Wordt momenteel onderzocht of een REIT-achtig regime voor Nederlandse woningen kan
bijdragen aan het aantrekken van internationaal institutioneel kapitaal?

Antwoord 14

Nee. Met de wijziging van het fbi-regime per 1 januari 2025 wordt voorkomen dat in
bepaalde gevallen geen Nederlandse belasting wordt geheven over winsten uit Nederlands
vastgoed. Het terugdraaien van de aanpassing van het fbi-regime zou betekenen dat
in bepaalde gevallen buitenlandse investeerders al dan niet onbedoeld opnieuw Nederlandse
belastingheffing zouden kunnen ontlopen. Dit acht het kabinet geen evenwichtige situatie.
Alternatieve opties die destijds waren overwogen om het heffingslek te dichten, waren
fiscaaltechnisch complexer of op korte termijn niet haalbaar, omdat dit bijvoorbeeld
een aanpassing van belastingverdragen vergde. Een andere mogelijkheid zou zijn om
een zogenoemd REIT-regime te introduceren. Het introduceren van een nieuw fiscaal
regime is echter ook niet eenvoudig. In een Kamerbrief van 7 juni 2024 heeft het destijds
zittende kabinet een aantal belangrijke aandachtspunten ten aanzien van een REIT-regime
genoemd.14 De juridische houdbaarheid, rekening houdend met de Europeesrechtelijke aspecten,
en uitvoerbaarheid zijn belangrijke onderdelen die moeten worden meegewogen. De vormgeving
van een REIT-regime moet worden afgestemd op het doel dat ermee wordt beoogd en passen
binnen de geldende (Europeesrechtelijke) kaders. Een REIT-regime moet voldoende waarborg
bieden dat er geen heffingslekken ontstaan, zoals de heffingslekken in het fbi-regime
die per 1 januari 2025 zijn gedicht. Daarnaast geldt dat het invoeren van een REIT-regime
een tegemoetkoming is voor belastingplichtigen die daarom naar verwachting een budgettaire
derving tot gevolg heeft die budgettair gedekt moet worden. Ook zou het invoeren van
een REIT-regime een systeemwijziging bij de Belastingdienst vergen.15

Vraag 15

Klopt het dat aanpassing van het besluit uit 2017 mogelijk zou zijn zonder wetswijziging

Antwoord 15

In de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 is bepaald dat buitenlandse pensioenfondsen
subjectief zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting welke vrijstelling ook doorwerkt
naar de dividendbelasting. Een buitenlandse pensioenregeling dient – kort gezegd –
naar aard en strekking overeen te komen met een Nederlandse pensioenregeling in de
zin van de Pensioenwet respectievelijk de wettelijke bepalingen van de loonbelasting.
Met het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb is invulling gegeven wanneer sprake
is van een pensioenregeling die naar aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse
pensioenregeling. Een aanpassing van het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb
is mogelijk zolang deze aanpassing binnen het wettelijke kader blijft.

Vraag 16 en 17

Ziet het kabinet ruimte om de vergelijkbaarheidstoets voor buitenlandse pensioenfondsen
meer functioneel toe te passen, bijvoorbeeld op basis van:

– pensioenkarakter;

– transparantie;

– toezicht; en

– langetermijnverplichtingen?

Bent u bereid te onderzoeken of een eenmalige kwalificatie voor buitenlandse pensioenfondsen
mogelijk is om meer rechtszekerheid te creëren?

Antwoord 16 en 17

De Belastingdienst gaat kijken in hoeverre de huidige voorwaarden in het beleidsbesluit
subjectieve vrijstelling Vpb nog actueel zijn en modernisering behoeven. Een eventuele
modernisering van de voorwaarden vergt een nadere uitwerking en moet zorgvuldig gebeuren.
Voor de pensioenfondsvrijstelling is en blijft het (conform het wettelijke kader)
van belang dat er sprake moet zijn van een buitenlandse pensioenregeling die naar
aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse pensioenregeling. De voorwaarden
moeten dus worden bezien in het licht van de Nederlandse Pensioenwet. Hierbij is het
belangrijk dat duidelijk is wat de voorwaarden zijn, zodat rechtszekerheid wordt gewaarborgd.
Daarnaast wordt benadrukt dat elk land zijn eigen juridische inrichting en kaders
kent en dat pensioenregelingen per land aanzienlijk kunnen verschillen. Ook dient
in aanmerking te worden genomen dat de Nederlandse en buitenlandse wetgeving ten aanzien
van pensioenfondsen onderhevig is aan ontwikkelingen en dat de voorwaarden en kenmerken
hiervan in de loop der tijd kunnen wijzigen. Als buitenlandse pensioenfondsen slechts
eenmalig zouden worden gekwalificeerd, zou niet telkens hoeven te worden beoordeeld
of een buitenlandse pensioenregeling naar aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse
pensioenregeling en zou met de voornoemde ontwikkelingen en wijzigingen in de loop
der tijd dus geen rekening worden gehouden hetgeen niet gewenst lijkt. Om recht te
doen aan de specifieke omstandigheden die per situatie kunnen verschillen is maatwerk
van belang. Daarnaast dient voorkomen te worden dat buitenlandse «pensioenfondsen»
onder de vrijstelling worden gebracht die als zij een Nederlands fonds waren geen
recht zouden hebben op de pensioenfondsvrijstelling en meer lijken op een beleggingsfonds.
Dat kan ook leiden tot budgettaire gevolgen in de vennootschapsbelasting en de dividendbelasting.

Vraag 18

Deelt u, gezien de jaarlijkse investeringsbehoefte van circa 40 miljard euro voor
woningbouw, de analyse dat het aantrekken van internationaal langetermijnkapitaal
noodzakelijk is om deze opgave te realiseren?

Antwoord 18

Ja, Nederlandse pensioenfondsen lopen in veel gevallen tegen de grenzen aan van hoeveel
zij kunnen investeren in de Nederlandse woningmarkt. Vanwege risico en spreidingsoverwegingen
zit hier een limiet aan. De investeringsopgave in de Nederlandse woningbouw is dusdanig
groot dat ook buitenlandse investeerders essentieel zijn om voldoende huurwoningen
te bouwen.

Vraag 19

Welke concrete stappen onderneemt het kabinet om Nederland weer aantrekkelijker te
maken voor institutionele beleggers in woningbouw?

Antwoord 19

In het coalitieakkoord is het voornemen opgenomen om de wet- en regelgeving alsmede
het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vorm te geven dat het investeringsklimaat
verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen. Het kabinet komt ook met
een ministeriële taskforce Versnelling Woningbouw die de koers uitzet voor de realisatie
van de gewenste 100.000 woningen per jaar. Ook het investeringsklimaat komt in deze
taskforce terug. Het kabinet zal uw Kamer middels een brief begin mei over de voortgang
van deze taskforce informeren.