Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Welzijn over het artikel 'gemeente Utrecht treedt op tegen verkoop losse kamers'

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
30 oktober 2025).

Vraag 1

Op welke wettelijke basis kan een gemeente optreden tegen de verkoop van losse kamers
(gebruiksovereenkomsten, splitsingsregels, woningdelen, gebruiksrechten) zoals wordt
vermeld in het artikel «gemeente Utrecht treedt op tegen verkoop losse kamers»?1

Antwoord 1

Gemeenten kunnen op basis van de Huisvestingswet 2014 een eigen gemeentelijke huisvestingsverordening
vaststellen. Hierin staan de lokale voorschriften, bijvoorbeeld een vergunning voor
het wijzigen van een woonruimte; zoals omzetten van zelfstandig naar onzelfstandig
of splitsen, of de opkoopbescherming waarmee kan worden voorkomen dat woonruimten
worden opgekocht voor de verhuur. De Huisvestingswet 2014 biedt ook de grondslag voor
de bestuursrechtelijke handhaving, inclusief het opleggen van een bestuurlijke boete.

Vraag 2

Is er jurisprudentie of rechtspraak waarin dergelijke verkoopconstructies al zijn
geblokkeerd of vernietigd?

Antwoord 2

Voor zover mij bekend is er nog geen jurisprudentie waarbij sprake is van handhaving
op de verkoop van losse kamers als exclusief gebruiksrecht.

Vraag 3

In hoeverre is het toegestaan volgens de huidige wet- en regelgeving dat een deelwoning
(bijvoordbeeld een kamer) wordt aangeboden als «los eigendom» of als apart gebruiksrecht
zonder formele splitsing?

Antwoord 3

Het staat een eigenaar in principe vrij om zijn of haar woning of een deel daarvan
te verkopen aan wie hij of zij wil, omdat eigendom het meest omvattende zakelijke
recht is. Een «deel van een woning verkopen» kan vanuit zakenrechtelijk oogpunt slechts
indien die woning in appartementsrechten is gesplitst waardoor delen van die woning
zelfstandige eenheden zijn. De koper van een appartementsrecht wordt juridisch volledig
nieuwe eigenaar van dat appartementsrecht.

De eigenaar van een zelfstandige woning kan ook het gebruiksrecht van een gedeelte
van een woning die niet in appartementsrechten is gesplitst, bijvoorbeeld een kamer,
verkopen. Dit heeft echter geen zakenrechtelijke werking.

Een koper moet zich bij de koop van een exclusief gebruiksrecht van een kamer vergewissen
wat dit exclusieve gebruiksrecht precies inhoudt, en wat de mogelijke risico’s zijn.
Een nieuwe koper van de woning is niet per definitie gehouden dit exclusieve gebruiksrecht
te respecteren. Het exclusieve gebruiksrecht is bovendien niet financierbaar voor
banken aangezien het niet als onderpand kan dienen bij een hypothecaire lening. Tot
slot kan het zijn dat het gebruiksrecht niet gebruikt kan worden bij handhaving van
de gemeente.

Vraag 4

In hoeverre zijn er landelijke cijfers beschikbaar over de omvang van de handel in
losse kamers (in aantal, in maatschappelijke spreiding)?

Antwoord 4

De gevraagde cijfers zijn niet beschikbaar. Voor de levering van een exclusief gebruiksrecht
van een losse kamer is geen notariële akte en inschrijving bij het kadaster vereist.
Omdat er geen registergoed wordt overgedragen, zijn er geen cijfers beschikbaar bij
bronnen zoals het Kadaster.

Vraag 5

Heeft u zicht op mogelijke meerkosten of winstmarges die in dergelijke gevallen worden
gerealiseerd ten koste van kopers?

Antwoord 5

De waarde van een registergoed wordt meestal bepaald door een taxatie. Bij de verkoop
van een exclusief gebruiksrecht van een losse kamer is de waarde echter gebaseerd
op hoe dat recht in de praktijk wordt gebruikt. De prijs, inclusief eventuele extra
kosten of winstmarges, wordt afgesproken tussen de verkoper en de koper. Aangezien
er voor de levering van dit recht geen inschrijving bij het kadaster is vereist, is
het niet mogelijk om hier inzicht in te krijgen.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u de impact van dergelijke praktijken op de ongelijkheid op de woningmarkt
(met name voor jongeren, huurders en starters)?

Antwoord 6

Vanwege het grote tekort aan woonruimte, studentenwoningen en starterswoningen in
het bijzonder, ben ik voorstander van het omzetten en juridisch splitsen van woningen
in gemeenten (conform de regelgeving in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek). Woonruimte
dient echter wel op een ordentelijke manier gerealiseerd te worden met aandacht voor
lokale verordeningen. Daarbij dienen de belangen van kopers goed beschermd te worden.

Vraag 7

Is het de praktijk dat hypotheekverstrekkers weigeren financiering te verstrekken
voor zulke losse kamers, zoals in het artikel wordt gesteld? Zo ja, op welke juridische
of risicogronden?

Antwoord 7

Hypotheekverstrekkers zullen geen financiering geven voor de aankoop van een exclusief
gebruiksrecht van een kamer zonder dat de woning, waar de kamer deel vanuit maakt,
in appartementsrechten is gesplitst (conform de regelgeving in Boek 5 van het Burgerlijk
Wetboek). Een recht van hypotheek kan immers slechts gevestigd worden op een registergoed.
Dit zijn goederen die, om ze geldig over te dragen of een recht erop te vestigen,
moeten worden ingeschreven in een register. Een exclusief gebruiksrecht op een kamer
valt daar niet onder. Een appartementsrecht valt daar wel onder.

Vraag 8

Welke rol kan de Rijksoverheid spelen in het reguleren of afdwingen van transparantie
in de verkoop van kamers (bijvoorbeeld verplichte meldingen, waarschuwingsplicht,
indexatie van verkoopprijzen)?

Antwoord 8

Vooralsnog voorzie ik geen rol vanuit de Rijksoverheid in de regulering van de verkoop
van kamers. Zoals benoemd in mijn antwoord op vraag 1 beschikken gemeenten over verschillende
instrumenten om hierop te handhaven. Verkopers benadrukken veelal in de verkooptekst
dat er geen hypotheek gevestigd kan worden op het exclusieve gebruiksrecht. Daarnaast
geldt dat een koper ook altijd een onderzoeksplicht heeft.

Vraag 9

Is het mogelijk om kopers beter te beschermen via verplicht voorafgaand juridisch
onderzoek of certificering van dergelijke transacties?

Antwoord 9

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 8 heeft een koper de onderzoeksplicht om
te onderzoeken wat hij of zij koopt. Daarnaast zal de koper op diverse momenten in
het koopproces tegen rode vlaggen aanlopen die de koper op de hoogte zouden moeten
stellen van hetgeen de koper koopt. De eerste rode vlag is dat hypotheekverstrekkers
geen financiering zullen verstrekken. Daarnaast zal er geen sprake zijn van een levering
bij notariële akte want er is geen sprake van een registergoed. Er is hier immers
geen sprake van een standaard koopproces. Ik vind het een taak van makelaarsorganisaties
om potentiële kopers hierop te wijzen.

Vraag 10

In hoeverre ondersteunt de Rijksoverheid gemeenten in het opsporen en handhaven van
dit soort oneigenlijke verkoopconstructies (bijvoorbeeld via informatie-uitwisseling,
subsidie, instrumentarium)?

Antwoord 10

Het handhaven van een dergelijke verkoopconstructies ligt primair bij gemeenten zelf.
Vanuit de huisvestingswet hebben zij hier verschillende instrumenten voor, zie hiervoor
het antwoord op vraag 1. Om deze reden zie ik geen noodzaak om hier vanuit de Rijksoverheid
in bij te sturen.

Vraag 11

Welke maatregelen zijn denkbaar (of in voorbereiding) op nationaal niveau om dit fenomeen
te beteugelen?

Antwoord 11

Op dit moment zijn er geen maatregelen om dit fenomeen op nationaal niveau aan te
pakken. Zoals beschreven in antwoord 10 beschikken gemeenten over verschillende instrumenten
om dit indien gewenst lokaal aan te pakken.

Vraag 12

Kunt u aangeven hoeveel gemeenten reeds soortgelijke praktijken aanpakken, en wat
daar de uitkomsten van zijn (aantal boetes, beëindigingen, dwangsommen)?

Antwoord 12

Op dit moment zijn er geen cijfers beschikbaar over deze praktijken aangepakt worden
omdat dit een overeenkomst betreft die niet verplicht wordt gepasseerd bij een notaris
en er vindt geen inschrijving bij het kadaster plaats. Na navraag bij de Vereniging
van Nederlandse Gemeenten bleek dat ook daar geen additionele gemeenten bekend zijn
die specifiek sturen op deze praktijken.

Vraag 13

Bent u bereid te onderzoeken of het wenselijk is om in wetgeving expliciet te verbieden
dat binnen een woning losse kamers als «eigendomsrechten» worden verhandeld zonder
splitsing? Waarom wel of niet?

Antwoord 13

Zakenrechtelijk kan een kamer enkel verkocht worden als kamer wanneer deze voortkomt
als een appartementsrecht door splitsing (als vermeld in Boek 5 B.W.). Het exclusief
gebruiksrecht dat wordt aangehaald in het genoemde artikel over de gemeente Utrecht
betreft een ander recht dat weliswaar vrij verhandelbaar is, maar verschillende risico’s
kent ten aanzien van de verhandelbaarheid en vestiging van zekerheid. Omdat gemeenten
kunnen handhaven of een persoon gebruik mag maken van het gebruiksrecht, ben ik van
mening dat er geen verdere wetgeving benodigd is om dit te verbieden.

Vraag 14

Kut u overwegen om een landelijk meldpunt of registratie in te voeren van verkoop
van woningen in deelrechten (bijvoorbeeld kamerrechten) om transparantie en toezicht
te verbeteren? Waarom wel of niet?

Antwoord 14

Zoals beschreven in mijn antwoord op vraag 13 betreft de verkoop van losse kamers
geen zakelijk recht op basis van een registergoed. Dat recht is vrij verhandelbaar.
Of het recht gebruikt mag worden dat is aan gemeenten. Indien gemeenten een meldpunt
of registratie willen invoeren dan staat hen dat vrij om dat desgewenst in te richten.

Vraag 15

Hoe ziet de planning en fasering eruit voor eventuele beleidsvoorstellen of wetswijzigingen
op dit terrein?

Antwoord 15

Aangezien de verkoopconstructie nieuw is2 en gemeenten verschillende instrumenten tot hun beschikking hebben om adequaat te
handhaven, vind ik dat hier op korte termijn geen beleidsvoorstellen of wetswijziging
voor benodigd zijn. Ik zal contact houden met de VNG op dit punt en de Kamer informeren
als dat verandert.

Vraag 16

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Antwoord 16

Ja.