Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Welzijn over het AD-artikel 'Starter moet vette spaarpot hebben voor eerste woning: eigen vermogen van 91.000 euro vereist'

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
17 maart 2025).

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het AD-artikel?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Houden het CBS en/of het Kadaster gegevens bij van het aandeel van eigen geld bij
het aangaan van een hypotheek?

Antwoord 2

Het CBS en het Kadaster houden geen officiële cijfers bij van het aandeel eigen geld
bij het aangaan van een hypotheek. Het Hypotheken Data Netwerk (HDN) heeft echter
wel cijfers over het aandeel eigen geld/inbreng. HDN is een samenwerking tussen relevante
spelers in de hypotheekmarkt. Vrijwel alle grote hypotheekaanbieders, financieel adviseurs
en IT leveranciers zijn hierbij aangesloten2.

Om deze vragen te kunnen beantwoorden is een definitie van «eigen geld» van belang.
In het AD artikel wordt verwezen naar een analyse van Munt hypotheken op basis van
hun eigen hypotheekportefeuille. De dataset van HDN kent een bredere spreiding en
geeft daarmee een completer beeld. HDN en de analyse van Munt Hypotheken definiëren
beiden «eigen inbreng» als het verschil tussen de hypothecaire lening en de koopsom
van de woning. Bij een woning van € 400.000,– en een hypotheek van € 350.000 wordt
de overige € 50.000,– dus gezien als «eigen inbreng». Dit kan gaan om spaargeld, maar
ook om een erfenis, een schenking of een familiehypotheek. Bij doorstromers wordt
inbreng van overwaarde ook gezien als eigen inbreng.

Dit laatste punt is van belang omdat in het analyse van Munt Hypotheken wordt gekeken
naar kopers onder de 35 jaar i.p.v. kopers van een eerste woning. De meeste kopers
onder de 35 jaar zijn starters, maar er zitten ook doorstromers tussen die overwaarde
inbrengen. Bij de cijfers van HDN worden starters wel gedefinieerd als kopers van
eerste woning.

Vraag 3

Kunt u aangeven, op basis van deze cijfers wat het beeld is als we kijken naar de
afgelopen jaren: 2020-2021-2022-2023-2024?

Antwoord 3

Figuur 1 laat de ontwikkeling zien van de eigen inbreng van starters over de afgelopen
jaren. De inbreng is redelijk stabiel. Achter deze gemiddelde cijfers zit natuurlijk
een bandbreedte, met starters die meer of minder eigen inbreng meenemen dan het gemiddelde.
Dit kan ook regionaal verschillen. Munt hypotheken geeft in hun eigen analyse aan
dat starters in het hogere segment, en in de randstad oververtegenwoordigd zijn in
hun hypotheekportefeuille3. Dit, in combinatie met de eerder genoemde leeftijdsgrens verklaart het verschil
tussen de cijfers van HDN en de cijfers van Munt hypotheken.

Bron: HDN, 2025

Het jaar 2022 kent een opvallende piek ten opzichte van andere jaren. Dit komt omdat
2022 het laatste jaar was waarbij de schenkingsvrijstelling eigen woning van max € 106.671
(in de volksmond jubelton genoemd) volledig benut kon worden. In 2023 is dit bedrag
verlaagd tot € 27.231 en in 2024 afgeschaft4. Ouders mogen echter ook na 2024 nog eenmalig een maximaal bedrag van € 32.195 (2025)
belastingvrij schenken voor een vrij te besteden doel. De ontvanger dient wel tussen
de 18 en 40 jaar te zijn. Dit bedrag mag vrij besteed worden, dus ook aan de aankoop
van een woning. Het is echter aannemelijk dat deze schenkingsvrijstelling minder direct
effect heeft op woningbiedingen dan de eerdere schenkingsvrijstelling die zich specifiek
op woningen richtte.

Vraag 4

Als er geen officiële cijfers zijn, kunt u dan aangeven of u dat wenselijk vindt en
waarom wel of niet?

Antwoord 4

De cijfers van HDN geven een goed marktbreed beeld van de ontwikkeling van het aandeel
eigen geld bij het aangaan van een hypotheek. Verdere cijfers acht ik niet noodzakelijk.

Vraag 5

Wat zijn voordelen en nadelen van het meebrengen van steeds grotere aandelen eigen
geld?

Antwoord 5

Zoals aangegeven in vraag 3 is het geen gegeven dat het aandeel eigen geld substantieel
gestegen is. Het staat iedereen vrij om eigen geld mee te brengen bij de aanschaf
van een woning. Het inbrengen van eigen geld heeft voordelen, want het maakt individuele
huishoudens en uiteindelijk Nederland minder kwetsbaar voor fluctuaties op de huizenmarkt.
Tegelijkertijd hanteert Nederland een zogenoemde LTV-ratio (Loan to Value) van 100%,
wat betekent dat het ook zonder eigen geld mogelijk is om een huis te kopen. Wel is
het zo dat in een gespannen woningmarkt de inbreng van eigen geld kan doorwerken in
de huizenprijzen. Daarmee maakt het de woningmarkt voor starters die geen eigen geld
kunnen meebrengen relatief minder toegankelijk.

Vraag 6 t/m 8

Welke relatie ziet u tussen het meebrengen van steeds grotere sommen eigen geld en
overbieden?

Welke verhouding ziet u tussen het meebrengen van steeds grotere sommen eigen geld
en de stijgende prijs van een «betaalbare koopwoning»?

Wordt het meebrengen van eigen geld gebruikt om de eigen woningschuld te verkleinen
of om te overbieden?

Antwoord 6 t/m 8

In algemene zin draagt elke vorm van financiering bij aan de mogelijkheden van consumenten
om een duurdere woning te kopen. Over de relatie met overbieden kan ik geen uitspraken
doen, dit is namelijk ook afhankelijk van de gekozen verkoopstrategie van de verkoper.
Ik richt me dan ook vooral op de relatie met de hoogte van huizenprijzen.

Er is eerder analyse gedaan naar de relatie tussen financiële bestedingsruimte en
de hoogte van huizenprijzen. Uit onderzoek is bekend dat de ruimere schenkingsvrijstellingen
uit het verleden met name werden gebruikt door meer vermogende ouders, die hun kinderen
daarmee hielpen bij het aanschaffen van een woning5. Ook werd een positief verband gevonden tussen de jubelton en overbiedingen6 en werd aangetoond dat familiehypotheken voor een deel worden gebruikt om boven de
maximale leennormen op basis van het inkomen te lenen7. Daarmee ontstaat meer bestedingsruimte om onder andere voor de woningaanschaf te
kunnen gebruiken.

De cijfers van HDN in tabel 1 laten zien dat het aandeel eigen geld ten opzichte van
de marktwaarde van de woning niet substantieel is toegenomen. De LTV ratio (aandeel
hypotheek ten opzichte van waarde woning) is stabiel over de jaren heen, met een kleine
afwijking in 2022. Dit komt door de eerder genoemde afschaffing van de schenkingsvrijstelling
eigen woning in 2022. Omdat er sinds 2020 geen sprake is van een substantieel groter
aandeel eigen geld bij de aankoop van een woning lijkt dit ook geen bepalende factor
voor de gestegen huizenprijzen.

Jaar

LTV

Gem marktwaarde

Gem Hypotheekbedrag

Ingebrachte eigen geld

LTI

2020

90%

€ 319.257

€ 285.143

€ 34.114

4,3

2021

88%

€ 372.188

€ 324.659

€ 47.529

4,6

2022

86%

€ 386.116

€ 330.002

€ 56.114

4,4

2023

88%

€ 371.264

€ 323.849

€ 47.415

4,2

2024

89%

€ 399.532

€ 351.153

€ 48.379

4,3

Bron HDN, 2025

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één, binnen drie weken en in ieder geval voor het commissiedebat
Woningbouwopgave en koopsector op maart 5 aanstaande beantwoorden?

Antwoord 9

De Kamervragen zijn beantwoord voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector
van 19 maart aanstaande. Alle vragen zijn beantwoord, maar voor de leesbaarheid zijn
antwoorden soms samengevoegd.