Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over het drama voor de huizenkopers in Helmond

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
14 december 2020). Zie Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr.
727.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Oplossing nog niet in beeld voor vastgelopen
woningbouw in Houtse Akker Helmond»?1

Antwoord 1

Ja, ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Hoe kan het dat huizenkopers komen te zitten met beschadigde en onafgebouwde woningen,
omdat de ontwikkelaar weigert de aannemer te betalen?

Antwoord 2

De gestaakte werkzaamheden aan het bouwproject zijn het gevolg van het geschil tussen
Gemert Bouw en projectontwikkelaar Earth & Eternity. Daar komt voor de benadeelde
gezinnen bij dat de afgesloten garantieovereenkomst met Betaal Garant Nederland niet
de gewenste zekerheid biedt dat de woningen worden afgebouwd in het geval van een
faillissement van de ontwikkelaar. Dat betekent dat er een heel vervelende situatie
is ontstaan voor de huizenkopers. Eerder kwam Betaal Garant Nederland al negatief
in de publiciteit door de rol die het speelde bij een bouwproject in Brielle.

Er wordt hard gewerkt aan een oplossing voor de gedupeerden van het slepende conflict
tussen de bouwer en de projectontwikkelaar. Ik uit graag mijn waardering voor de inspanningen
van de gemeente Helmond op dit vlak: het doet alles wat in haar vermogen ligt om te
helpen, inclusief het bieden van financiële ondersteuning.

Vraag 3

Acht u het mogelijk dat de projectontwikkelaar in deze casus willens en wetens met
een dubieus garantiefonds in zee is gegaan? Wat vindt u daarvan?

Antwoord 3

Marktpartijen zijn door de vele negatieve publiciteit omtrent Betaal Garant gewaarschuwd
voor het afnemen van diensten van Betaal Garant. Ik weet niet of Earth & Eternity
op dat moment op de hoogte was van de problemen met Betaal Garant Nederland en of
zij al dan niet bewust in zee is gegaan met Betaal Garant.

Vraag 4

Heeft u contact gezocht met gemeente Helmond over deze casus? Op welke wijze gaat
u de huizenkopers helpen en op welke wijze ondersteunt u de gemeente Helmond daarbij?

Antwoord 4

Mijn departement heeft contact opgenomen met de gemeente Helmond om meer informatie
te verkrijgen over de steun die de gemeente de getroffen gezinnen biedt. De gemeente
Helmond heeft een aantal acties in gang gezet om de huizenkopers bij te staan. De
gemeente heeft overlegd met de huizenkopers en een architectenbureau een quick scan laten uitvoeren op het bouwterrein. De gemeente heeft haar zorgen uitgesproken over
de eerste resultaten daarvan, maar geeft aan dat het te vroeg is om definitieve conclusies
te trekken. Op dit moment vindt vervolgonderzoek plaats; dit is naar verwachting voor
het einde van het jaar gereed.

Het vervolgonderzoek moet ertoe leiden dat voor de kopers inzichtelijk wordt gemaakt
waar ze met hun woningen aan toe zijn, om van daaruit volgstappen te kunnen zetten.
Daarnaast zal Helmond, vanuit de maatschappelijke verantwoordelijkheid die zij als
gemeente ervaart, de komende tijd enkele scenario’s in beeld brengen hoe de bouw uiteindelijk
kan worden afgerond. Bovendien kunnen huishoudens mogelijk gebruikmaken van renteloze
leningen verstrekt door de gemeente, mochten zij door de ontstane situatie schulden
moeten maken. Het doel van deze inzet is dat er voor de kopers weer perspectief ontstaat.
De gemeente Helmond pakt de ondersteuning mijns inziens voortvarend op, dit vind ik
belangrijk voor de ondersteuning van de gedupeerden.

Vraag 5

Hoe kan het dat dit frauduleuze garantiefonds, na diverse berichten in de media, meldingen
bij DNB en Kamervragen, nog steeds kan opereren? Neemt u maatregelen om ontwikkelaars,
(onder)aannemers, gemeenten en huizenkopers beter te informeren over malafide garantiefondsen?

Antwoord 5

Momenteel loopt een gerechtelijke procedure tegen de bestuurder van Betaal Garant
Nederland. Betaal Garant Nederland is een commanditaire vennootschap, met als enige
beherend vennoot Stichting Hortus Hoogeveen en enig bestuurder Alberto W. De Rechtbank
Overijssel heeft genoemde bestuurder een gevangenisstraf opgelegd voor de duur van
drieëndertig maanden en hem ontzet van het recht om statutair bestuurder van een rechtspersoon
te zijn voor een periode van vijf jaar. Er is nog geen onherroepelijk vonnis gewezen
omdat genoemde bestuurder hoger beroep heeft ingesteld. De Kamer van Koophandel (KVK)
kan pas tot uitschrijving van een natuurlijk persoon overgaan als iemand definitief
is veroordeeld. Dit gebeurt op het moment dat de KvK van de rechtbank of het gerechtshof
een onherroepelijk vonnis of arrest met een bestuursverbod heeft ontvangen. Het gerechtshof
Arnhem-Leeuwarden heeft laten weten dat het hoger beroep nog niet is afgerond.

Op het verzoek van mijn departement heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie
een bericht over malafide waarborg- garantieverzekeraars via een nieuwsbrief verspreid
onder haar leden. Daarnaast heeft de Nederlandse Vereniging van Banken het signaal
afgelopen zomer voorgelegd aan haar leden.

Vraag 6

Op welke wijze kunnen de huizenkopers hun recht halen? Vindt u dat zij daarmee voldoende
beschermd worden?

Antwoord 6

Indien marktpartijen op basis van privaatrechtelijke overeenkomsten aangegane verplichtingen
jegens huizenkopers niet nakomen, kunnen huizenkopers hun gelijk afdwingen via een
gerechtelijke procedure. Parallel kan de overheid – afhankelijk van de situatie –
een faciliterende rol spelen in de zoektocht naar een passende oplossing. Daarnaast
kunnen consumenten signalen over malafide praktijken onder garantiefondsen/afbouwverzekeraars
delen met de financieel toezichthouders De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit
Financiële Markten (AFM). Signalen over mogelijke verzekeraars zonder vergunning passen
binnen het aandachtsgebied van DNB en signalen over misleidende informatieverstrekking
binnen het aandachtsgebied van de AFM. In het contact tussen mijn departement en DNB
benadrukte de financieel toezichthouder dat men dergelijke signalen altijd zeer serieus
neemt en zorgvuldig beoordeelt. De toezichthouders kunnen in het uiterste geval hun
handhavingsmiddelen inzetten om te zorgen dat onrechtmatige activiteiten worden gestaakt.

Vraag 7

Verwacht u van huizenkopers dat zij de informatie die wordt verstrekt op basis van
de informatieplicht in de Wet kwaliteitsborging, volledig begrijpen? Op welke wijze
zorgt u ervoor dat aannemers begrijpelijke informatie verstrekken? Heeft u zich ervan
vergewist dat dit effect ook wordt bereikt?

Antwoord 7

Hoewel huizenkopers ten aanzien van het kopen van een woning in eerste instantie een
eigen verantwoordelijkheid hebben, betekent dit niet dat huizenkopers zichzelf dienen
te bekwamen in alle facetten omtrent woningbouw. Wel meen ik dat het belangrijk is
dat zij informatie inwinnen of advies vragen, dit gezien de duur en de omvang waarvoor
betalingsverplichtingen worden aangaan. Informatie en advies dient zo toegankelijk
mogelijk te zijn. Tevens verwacht ik een meer proactieve rol van de professionele
betrokken partijen in hun relatie met de huizenkopers. Zij dienen de huizenkopers
zo veel mogelijk te helpen, om te voorkomen dat deze gebruikmaken van onbetrouwbare
afbouwgaranties.

Reeds wordt ongeveer 85 procent van de koopwoningen gebouwd onder een garantie- en
waarborgregeling met het keurmerk van de Stichting GarantieWoning. Deze stichting
is een particulier initiatief van Bouwend Nederland, NEPROM en WoningBouwersNL (voorheen
NVB Bouw). Er zijn geen signalen dat zich hier misstanden voordoen, zoals in het onderhavige
geval.

Met de informatieplicht in de Wet kwaliteitsborging wordt beoogd dat de opdrachtgever/huizenkoper
altijd de juiste informatie krijgt over de wijze waarop een aannemer is verzekerd.
Deze informatie is onderdeel van de aanneemovereenkomst en dient schriftelijk en ondubbelzinnig
te worden verstrekt. Hiervan kan niet worden afgeweken. Het betreft de omvang van
de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som
waarvoor deze is afgesloten. In de wet is tevens opgenomen dat de informatie op duidelijke
en begrijpelijke wijze dient te worden verstrekt. Om dit te bewerkstelligen heb ik
heb onderzoek in gang gezet om een hulpmiddel te ontwikkelen (een kwaliteitsindicator),
waarmee voor de opdrachtgever/huizenkoper duidelijk wordt hoe de aannemer is verzekerd.
Op basis van deze informatie kunnen huizenkopers zelf, of zo nodig met behulp van
een professionele partij, een weloverwogen beslissing nemen of men de woning door
deze aannemer wil laten bouwen.

Vraag 8

Wat is de uitkomst van uw onderzoek naar het aanpakken van frauduleuze garantiefondsen?
Welke extra maatregelen gaat u nemen?

Antwoord 8

Naar aanleiding van de eerdere berichtgeving over de rol van het garantiefonds Betaal
Garant Nederland in Brielle heeft mijn departement contact gehad met de Koninklijke
Notariële Beroepsorganisatie (KNB), de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en
De Nederlandsche Bank (DNB).

De KNB heeft op verzoek van mijn departement een signaal over malafide garantiefondsen
uitgestuurd naar alle leden via een nieuwsbrief. Dit signaal bevatte een oproep aan
leden om ervaringen met frauduleuze garantiefondsen met de KNB en mijn departement
te delen. Uit een uitvraag onder de leden van de NVB bleek dat de reagerende partijen
bij het verstrekken van een hypotheeklening voor een nieuwbouwwoning het beleid van
NHG volgen om voldoende zekerheid te verkrijgen over de dekking van de afbouwgarantie.
Ik moedig alle kredietverstrekkers aan om deze lijn te volgen. NHG stelt in haar Voorwaarden
en Normen dat voor een restschuldverzekering voor hypotheekverstrekking bij nieuwbouwwoningen
een waarborgcertificaat dient te zijn afgegeven door een instelling aan wie de Stichting
GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. Uit een dergelijk certificaat blijkt
dat grote financiële risico’s voor de woningkoper zijn afgedekt. De instellingen aan
wie de Stichting Garantiewoning haar keurmerk heeft verleend (de keurmerkhouders)
zijn terug te vinden op de website van de stichting: www.garantiewoning.nl

In de beantwoording van eerdere Kamervragen gaf de Minister van Financiën reeds aan
dat er geen specifieke wettelijke voorschriften gelden voor afbouwverzekeringen. Wel
gaf hij aan dat in algemene zin de Wet op het financieel toezicht (en de daarop gebaseerde
regels), de regels van de gedelegeerde verordening solvabiliteit II en het BW wat
betreft verzekeringen en in het bijzonder schadeverzekeringen van toepassing zijn.2 Uit de gesprekken met DNB over afbouwverzekeraars kwam niet naar voren dat een uitbereiding
van de toezichtbevoegdheden op dit onderwerp de toezichthouder kan helpen om haar
mandaat effectiever uit te voeren. Zoals ik reeds aangaf in mijn beantwoording van
vraag 6, beantwoordt DNB de signalen die zij ontvangt over frauduleuze activiteiten
altijd zorgvuldig.3

Vraag 9

Kunt u een update geven over een vergelijkbare casus in Brielle? Zijn de huizenkopers
naar uw mening voldoende geholpen?

Antwoord 9

In Brielle hebben vijf van de zes gedupeerde woningeigenaren van de gemeente een renteloze
lening ontvangen ter omvang van € 20.000. Deze leningen zijn onder andere ingezet
voor de dubbele woonlasten en de overige kosten die gemaakt zijn door het niet kunnen
afbouwen van de woningen.

De gemeente heeft met alle eigenaren gesproken over het vervolgtraject. Zij heeft
hulp aangeboden om met een aannemer de afbouw van de woningen ter hand te nemen. Daarbij
heeft de gemeente aangeboden de voorfinanciering te verzorgen; deze kosten worden
vervolgens in de vorm van een renteloze lening verhaald op de eigenaren. Daarbij wordt
het terugbetalingstraject van de oorspronkelijke hypotheek van de eigenaren gevolgd.

Alle zes eigenaren gaan in de desbetreffende nieuwbouwwoningen wonen. Een deel van
de eigenaren wees het bovenstaande aanbod van de gemeente af. Zij hebben de woningen
met eigen middelen afgebouwd.

In de eerdere beantwoording van Kamervragen gaf ik reeds aan dat ik vind dat – gelet
op de privaatrechtelijke aspecten van deze problematiek – de gemeente Brielle een
uiterste inspanning levert om de gedupeerde huizenkopers naar vermogen tegemoet te
komen.

Vraag 10

Deelt u de opvatting dat het te eenvoudig is voor malafide projectontwikkelaars, aannemers
en garantiefondsen om huizenkopers op te lichten? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 10

Ik vind het van groot belang dat huizenkopers geen disproportionele risico’s lopen.
Daarnaast is het niet acceptabel als partijen het gebrek aan relevante ervaring en
specialistische kennis onder woningzoekenden proberen te misbruiken. De consument
moet in staat worden gesteld om een weloverwogen inschatting te maken van de risico’s
van een nieuwbouwproject. Het is daarvoor belangrijk dat de consument zich op een
toegankelijke manier kan laten informeren door de betrokken professionele partijen.
Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen wordt met de
opgenomen informatieplicht beoogd dat de opdrachtgever/huizenkoper op begrijpelijke
wijze de juiste informatie krijgt over de wijze waarop een aannemer is verzekerd tegen
eventuele tegenvallers in het bouwproces. Dit verbetert de informatiepositie van de
consument, zodat hij eenvoudiger kan beoordelen of hij vindt dat de aannemer waarmee
hij in zee gaat voldoende is verzekerd. Daarnaast bestaat er reeds het keurmerk van
de Stichting Garantiewoning, waarmee de consument bewust kan kiezen voor een aannemer
die bouwt met een gerenommeerde garantie- en waarborgregeling.

Wanneer een marktpartij op basis van een privaatrechtelijke overeenkomst aangegane
verplichtingen niet nakomt, kan een consument zijn gelijk afdwingen via de rechter.
Daarnaast is het aan de financieel toezichthouders DNB en de AFM om erop toe te zien
dat garantiefondsen en verzekeraars de relevante wet- en regelgeving naleven en op
basis van signalen dat dit niet zo is te handelen. Dat gebeurt ook. Als de omstandigheden
daarom vragen kan de overheid in aanvulling op het bovenstaande een faciliterende
rol spelen in de zoektocht naar een passende oplossing voor de gedupeerden, zoals
is gebeurd in Brielle en nu gebeurt in Helmond.

Vraag 11

Bent u bereid werk te maken van een keurmerk voor garantiefondsen, of een Nationaal
Garantiefonds te organiseren en een betrouwbare verzekering verplicht te stellen?
Zo nee, waarom niet?

Antwoord 11

Er bestaat reeds een dergelijk keurmerk, te weten het keurmerk van stichting Garantiewoning
voor garantie- en waarborgregelingen. Zoals ik reeds aangaf in eerdere beantwoording
van Kamervragen acht ik het oprichten van een nationaal bouwgarantiefonds met verplichte
verzekering niet nodig.4 Private partijen hebben in de bouwsector goede garantie- en waarborgregelingen in
de markt gezet en er is een toezichtorgaan, dat toeziet op de betrouwbaarheid van
de aanbieders van deze garantie- en waarborgregelingen. In het algemeen werkt dit
in de bouwsector goed. Daarnaast komt met de Wet Kwaliteitsborging een informatieplicht,
zodat een consument zich gemakkelijker van de benodigde informatie kan voorzien om
een weloverwogen keuze te maken.