Advies Afdeling advisering Raad van State en Nader rapport : Advies Afdeling advisering Raad van State en Nader rapport

Nr. 4
ADVIES AFDELING ADVISERING RAAD VAN STATE EN NADER RAPPORT

Hieronder zijn opgenomen het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State
d.d. 25 februari 2026 en het nader rapport d.d. 1 juli 2026, aangeboden aan de Koning
door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, mede namens de Staatssecretaris
van Justitie en Veiligheid. Het advies van de Afdeling advisering van de Raad van
State is cursief afgedrukt.

Blijkens de mededeling van de directeur van Uw kabinet van 24 december 2025, nr. 2025002964,
machtigde Uwe Majesteit de Afdeling advisering van de Raad van State haar advies inzake
het bovenvermelde voorstel van wet rechtstreeks aan mij te doen toekomen en afschrift
te sturen aan de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid. Dit advies, gedateerd
25 februari 2026, nr. W04.25.00381/I, bied ik U hierbij aan.

De integrale tekst van het advies treft U hieronder aan, voorzien van mijn reactie.

Bij Kabinetsmissive van 24 december 2025, no.2025002964, heeft Uwe Majesteit, op voordracht
van de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, mede namens de Staatssecretaris
van Justitie en Veiligheid, bij de Afdeling advisering van de Raad van State ter overweging
aanhangig gemaakt het voorstel van wet houdende wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk
Wetboek en enkele andere wetten in verband met de aanpassing van de regeling van hospitaverhuur
en enkele andere wijzigingen, met memorie van toelichting.

Met het oog op het bestrijden van het woningtekort wil de regering mensen stimuleren
om delen van hun woning als hospita te verhuren. Met dat doel maakt dit wetsvoorstel
het mogelijk om bij verkoop of overlijden van de verhuurder de hospitahuurovereenkomst
op te zeggen. Daarnaast introduceert dit wetsvoorstel de mogelijkheid om hospitahuurovereenkomsten
voor bepaalde tijd van maximaal vijf jaar aan te gaan. Ten slotte regelt het wetsvoorstel
dat een huurder die met het onderverhuren van woonruimte extra inkomen verkrijgt,
niet als gevolg daarvan een hogere huurverhoging krijgt opgelegd.

De Afdeling advisering van de Raad van State stelt vast dat het wetsvoorstel eraan
kan bijdragen dat enkele obstakels wegvallen, die mensen ervan weerhouden als hospita
woonruimte te verhuren. De voornaamste bezwaren die mensen tegen hospitaverhuur koesteren,
zijn echter met wetgeving niet weg te nemen. De Afdeling adviseert de regering de
verwachting die de toelichting op het wetsvoorstel mogelijk oproept in die zin bij
te stellen.

Het wetsvoorstel verandert gedurende de looptijd van overeenkomsten de regels waaronder
de hospita en huurder met elkaar in zee zijn gegaan. De Afdeling wijst erop dat daarvoor
goede redenen moeten worden aangevoerd. In de toelichting wordt dit onvoldoende onderkend
en gemotiveerd.

In verband hiermee is aanpassing nodig van de toelichting.

1. Achtergrond en inhoud van het wetsvoorstel

In verband met het grote woningtekort heeft de regering diverse maatregelen in gang
gezet. Naast het stimuleren van nieuwbouw behoren daartoe ook initiatieven die erop
gericht zijn om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Dat kan onder meer
door mensen te stimuleren om delen van hun woning als hospita te verhuren.1

Met hospitaverhuur bedoelt de regering de verhuur van onzelfstandige woonruimte in
een woning waarin de verhuurder zelf hoofdverblijf heeft. De hospitaverhuurder en
hospitahuurder delen essentiële voorzieningen, zoals een toilet en een keuken. De
hospitaverhuurder is niet per se eigenaar van de woning: denkbaar is ook dat een huurder
woonruimte onderverhuurt. De voorgestelde wijzigingen moet ervoor zorgen dat enkele
bezwaren die mensen ervan weerhouden om als hospita woonruimte te verhuren, worden
weggenomen.

Een eerste maatregel van het wetsvoorstel heeft het oogmerk kredietverstrekkers ertoe
te bewegen in hun hypotheekvoorwaarden geen verbod op verhuur van (delen van) de gefinancierde
woning meer op te nemen. Kredietverstrekkers werken met zulke verboden om te voorkomen
dat bij (al dan niet gedwongen) verkoop de opbrengst wordt gedrukt doordat de woning
niet vrij van huur kan worden verkocht.

De regering verwacht dat een verruiming van mogelijkheden tot opzegging van huurovereenkomsten
de risico’s voor kredietverstrekkers verkleint. Als gevolg daarvan is er voor hen
minder aanleiding verhuur van (delen van) de woning te verbieden. Aan de al in de
wet geregelde opzeggingsgronden wordt daarom toegevoegd dat een voor bepaalde of onbepaalde
tijd aangegane hospitahuurovereenkomst ook bij (al dan niet gedwongen) verkoop van
de woning kan worden beëindigd.

In het verlengde hiervan wordt ook het overlijden van de hospita voor diens erfgenamen
een opzeggingsgrond. Op dezelfde gronden kan een overeenkomst tot verhuur van zelfstandige
woonruimte die is gelegen op hetzelfde kadastrale perceel en, bij aanvang van de huur,
hetzelfde adres als dat van de eigenaar-bewoner worden opgezegd. Hypotheekvoorwaarden
zijn dan geen beletsel meer voor verhuur.

In de tweede plaats introduceert het wetsvoorstel de mogelijkheid om hospitahuurovereenkomsten
voor bepaalde tijd van maximaal vijf jaar aan te gaan. Op voorwaarde van tijdige aanzegging
door de verhuurder komt na het verstrijken van de duur waarvoor de huurovereenkomst
is aangegaan, een einde aan de overeenkomst.

Verder regelt het wetsvoorstel dat, in navolging van de al bestaande regels voor hospitahuurovereenkomsten
voor onbepaalde tijd, ook overeenkomsten voor bepaalde tijd steeds aanvangen met een
proeftijd van negen maanden. Ongeacht of de overeenkomst voor bepaalde of voor onbepaalde
tijd is aangegaan, wordt gedurende de eerste maand van de proeftijd de opzegtermijn
verkort tot ten minste een maand.

Een laatste aanpassing van de regels over hospitaverhuur heeft betrekking op de zogeheten
inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (IAH). Een huurder die (met toestemming
van de hoofdverhuurder) een deel van de woning onderverhuurt loopt het risico de verworven
huurinkomsten gedeeltelijk kwijt te raken omdat de hoofdverhuurder op basis van het
gezamenlijk inkomen van alle bewoners van de woning kan besluiten tot een hogere huurverhoging.
Het wetsvoorstel regelt dat geen inkomensafhankelijke hogere huurverhoging plaatsvindt
als het huishoudinkomen onder de voor verhoging gestelde grens blijft wanneer het
inkomen van de hospitahuurder niet wordt meegeteld. Als de hoofdverhuurder zich voorneemt
een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging door te voeren, dan kan de hospita (hoofdhuurder)
daartegen bezwaar maken.

Het wetsvoorstel bevat ook twee wijzigingen die niet zijn bedoeld om hospitaverhuur
te stimuleren. Enkele bij nader inzien onnodige, complexe en/of moeilijk te handhaven
aanscherpingen van de voorwaarden waaronder in een specifieke situatie van voorgenomen
verkoop van de woning een huurovereenkomst kan worden opgezegd, worden geschrapt.
Omdat de regering die aanscherpingen ongedaan wil maken, stelt zij voor ook een daarmee
samenhangende meldplicht af te schaffen.

2. Doeltreffendheid

Hospitaverhuur wordt niet geregistreerd. Het precieze aantal woonruimten dat momenteel
door een hospita wordt verhuurd, is dan ook onbekend. Naar schatting van de regering
zijn er op dit moment «in ieder geval rond de 30.000» hospitaverhuurders.2 Recent onderzoek van het CBS ondersteunt die schatting.3

Om meer inzicht te krijgen in het aantal nog onbenutte maar wel geschikte woonruimten
heeft de regering een publieksonderzoek naar hospitaverhuur laten verrichten.4 Op basis daarvan schat de regering dat er een potentieel van 100.000 extra woonruimten
is.5 De toelichting wekt de suggestie dat het wetsvoorstel ervoor kan zorgen dat een groot
deel van dit potentieel wordt benut.6

a. Voornaamste bezwaren resteren

Uit het publieksonderzoek blijkt dat het verlies aan privacy, de aanwezigheid van
een onbekende in de woning en zorgen omtrent veiligheid de meest genoemde argumenten
zijn om af te zien van het verhuren van woonruimte in de woning.7 Wetgeving en ondersteunend beleid kunnen aan die bezwaren niet of nauwelijks afdoen.
Het wetsvoorstel is op die bezwaren dan ook (begrijpelijkerwijs) niet gericht. Toch
gaat de regering er kennelijk van uit dat het wetsvoorstel en flankerende initiatieven,
bestaande uit voorlichting en het stimuleren van het wegnemen van gemeentelijke belemmeringen,8 kunnen resulteren in een substantiële toename van het aantal via hospita’s verhuurde
woonruimten. Uit de toelichting blijkt niet waar deze verwachtingen van de regering
op zijn gebaseerd. Om die reden is nadere motivering of bijstelling van die verwachtingen
nodig.

In paragraaf 1.3 «Potentie van hospitaverhuur, drijfveren en belemmeringen» en hoofdstuk 2 van het algemeen deel van de memorie van toelichting is de onderbouwing
ten aanzien van het verwachte effect over de toename van het aantal hospita’s bijgesteld.

b. Onzekere basis bij evaluatie

De onbekendheden en onzekerheden rondom het aantal woonruimten dat door hospita’s
wordt verhuurd zullen een rol spelen bij de evaluatie die is voorzien vijf jaar na
invoering van het wetsvoorstel. Bij gebrek aan betrouwbare cijfers valt niet vast
te stellen in hoeverre de doelstelling om het potentieel zoveel mogelijk te benutten
is behaald.9 Daardoor is het niet goed mogelijk te bepalen of de gerealiseerde verbeteringen die
het wetsvoorstel bewerkstelligt, voldoende opwegen tegen de aantasting van de rechtszekerheid
van hospitahuurders (zie hierna, punt 3a).

De Afdeling adviseert in de toelichting aan het voorgaande aandacht te besteden.

In hoofdstuk 16 van het algemeen deel van de memorie van toelichting is nader toegelicht
hoe de evaluatie zal worden ingericht en welke gegevens daarbij gebruikt zullen worden.

3. Rechtspositie van hospitaverhuurders en -huurders

Het wetsvoorstel heeft gevolgen voor de rechtsbescherming van hospitahuurders. Zij
kunnen zonder rechterlijke tussenkomst worden geconfronteerd met eenzijdige en tussentijdse
beëindiging van hun huurovereenkomst. Volgens de regering rechtvaardigt het persoonlijke
karakter van hospitaverhuur de beperkingen van de huurbescherming. Bij verkoop van
de woning of overlijden van de verhuurder komt aan de relatie tussen hospita en huurder
immers een einde. Ook verwacht de regering dat de voornaamste doelgroepen die van
hospitaverhuur gebruik zullen maken, niet gebaat zijn bij sterkere huurbescherming.
De verwachte toename van beschikbare woonruimte weegt volgens de regering op tegen
de nadelige effecten van het wetsvoorstel.10

a. Onmiddellijke werking

De regering wil de nieuwe opzeggingsgronden direct beschikbaar maken voor bestaande
huurovereenkomsten om zodoende een begrijpelijk en eenduidig stelsel van regels te
hebben. Daarom kiest zij ervoor het wetsvoorstel grotendeels onmiddellijke werking
te geven.11 Een gevolg daarvan is dat de nieuwe regels over opzegging ook gelden voor hospitahuurovereenkomsten
die voorafgaand aan de inwerkingtreding van het wetsvoorstel zijn afgesloten.

Voor het aanspreken van het nog onbenutte potentieel aan woonruimten is het niet noodzakelijk
om voor bestaande hospitahuurders tussentijds de regels te veranderen. Daar komt bij
dat, zoals de regering zelf onderkent, hospitahuurovereenkomsten doorgaans een vrij
beperkte looptijd hebben.12 Dat betekent dat het naast elkaar bestaan van verschillende soorten rechtsregimes
voor de meeste hospitahuurovereenkomsten binnen afzienbare tijd vanzelf eindigt.

Onmiddellijke werking van het wetsvoorstel tast de rechtszekerheid van bestaande huurders
aan. Dergelijke belastende maatregelen behoren dragend gemotiveerd te worden.13 In de toelichting wordt dit onvoldoende onderkend en ontoereikend gemotiveerd.

De Afdeling adviseert in de memorie van toelichting nader op het voorgaande in te
gaan en zo nodig het wetsvoorstel aan te passen.

In het wetsvoorstel was geen overgangsrecht geregeld ten aanzien van de nieuwe opzeggingsgronden
(mogelijkheid opzeggen bij voorgenomen verkoop, na executieverkoop, bij verhuizing
en bij overlijden van de hospita). Hierdoor zouden deze opzeggingsgronden ook gaan
gelden voor lopende hospitahuurovereenkomsten. Naar aanleiding van het advies van
de Afdeling advisering is het wetsvoorstel op dit onderdeel aangepast en is voorzien
in overgangsrecht. De nieuwe opzeggingsgronden en andere voorgestelde wijzigingen
worden alleen van toepassing voor nieuw af te sluiten hospitahuurovereenkomsten. Dit
is nader toegelicht in hoofdstuk 15 van het algemeen deel van de memorie van toelichting.

b. Verhouding tot het EVRM

Wanneer wordt vastgehouden aan de keuze om af te zien van eerbiedigende werking worden
bestaande huurders en verhuurders gedurende de looptijd van hun overeenkomst geconfronteerd
met een verandering in de toepasselijke regels. In die situatie is van belang dat
een huurovereenkomst voor woonruimte een rechtsverhouding in het leven roept die kan
vallen binnen de reikwijdte van het door het Verdrag tot bescherming van de rechten
van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) beschermde recht op respect voor de
woning.14

Voor in ieder geval de verhuurder kan ook het recht op ongestoord genot van eigendom
relevant zijn.15 Beide verdragsbepalingen laten de wetgever beoordelingsvrijheid bij het stellen van
beperkingen aan de beschermde rechten. In het bijzonder de beoogde onmiddellijke werking
vergt evenwel een uitdrukkelijke verantwoording van de verdragsconformiteit van het
wetsvoorstel. In de toelichting is daarin niet voorzien.

De Afdeling adviseert in het licht van het voorgaande de toelichting aan te vullen.

Zoals hiervoor opgemerkt omtrent het overgangsrecht, is voorzien in eerbiedigende
werking. Dit punt behoeft derhalve geen nadere beschouwing.

c. Risico op misbruik

Het wetsvoorstel bepaalt dat opzegging van het huurcontract wegens verkoop van de
woonruimte pas kan plaatsvinden nadat een koopovereenkomst is gesloten en de bijbehorende
wettelijke bedenktijd is verstreken. Vanaf dat moment gaat de termijn voor opzegging
van de huurovereenkomst lopen.

Op deze wijze beoogt de regering te voorkomen dat een hospita verkoop veinst om op
oneigenlijke gronden de huur op te zeggen.16 Het wetsvoorstel regelt niet hoe een huurder ervan verzekerd is dat daadwerkelijk
een koopovereenkomst is gesloten. In veel gevallen zal de verkoop voldoende kenbaar
zijn, bijvoorbeeld omdat de verhuurder de huurder daarover informeert of omdat voor
een aanstaande verkoop typerende activiteiten zoals bezichtigingen zijn waar te nemen.

Een zogeheten stille verkoop is voor een huurder evenwel niet per se kenbaar. Een
kwaadwillende hospita kan daardoor nog steeds op oneigenlijke gronden de overeenkomst
beëindigen. Pas na het uitblijven van een daadwerkelijke overdracht van de woning
komt dat aan het licht. De huurder zal dan al zijn vertrokken. De toelichting maakt
niet inzichtelijk hoe de huurder tegen dergelijk of andersoortig misbruik kan worden
beschermd.

De Afdeling adviseert in de memorie van toelichting nader op het voorgaande in te
gaan.

In paragraaf 3.1.1 van het algemeen deel van de memorie van toelichting is onder «Nieuwe opzeggingsgrond: bij verkoop» nader toegelicht welke waarborgen zijn ingebouwd om misbruik te voorkomen.

De Afdeling advisering van de Raad van State heeft een aantal opmerkingen bij het
voorstel en adviseert daarmee rekening te houden voordat het voorstel bij de Tweede
Kamer der Staten-Generaal wordt ingediend.

De Vice-President van de Raad van State,

S. van Haersma Buma

In het wetsvoorstel zijn voorts nog enkele wijzigingen aangebracht.

Het voorstel om de opzegtermijn gedurende de eerste maand van de proeftijd te verkorten
naar één maand is geschrapt. De opzegtermijn blijft gedurende de gehele proeftijd
drie maanden.

Naast de mogelijkheid om een hospitahuurovereenkomst te beëindigen wegens voorgenomen
verhuizing (het voorgestelde artikel 7:271b lid 1 onder a BW) dat uitsluitend betrekking
had op de hospita die eigenaar-bewoner is, is voorzien in eenzelfde mogelijkheid voor
de hospita die zelf huurder is. Dit is geregeld in het voorgestelde artikel 7:271b
lid 1 onder b (nieuw) BW.

Tot slot is voorzien in beëindiging van rechtswege van de hospitahuurovereenkomst
in geval van overlijden van de hospita die zelf huurder was en er geen samenwoner
is die de hoofdhuurovereenkomst voortzet (het voorgestelde artikel 7:269 lid 4 BW).

Ik moge U, mede namens de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid, verzoeken het
hierbij gevoegde gewijzigde voorstel van wet en de gewijzigde memorie van toelichting
aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal te zenden.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
E. Boekholt-O’Sullivan