Brief regering : Stand van zaken VvE-Versnellingsagenda verduurzaming

32 847 Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 855 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 13 november 2025

Met deze brief informeer ik u, mede namens de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid,
over de voortgang van de Versnellingsagenda verduurzaming en onderhoud van gebouwen
in beheer van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s)1 en presenteer ik de nieuwe acties voor komend jaar. Deze Kamerbrief biedt een overzicht
van de geboekte resultaten na twee jaar uitvoering van de Versnellingsagenda.

Versnelling verduurzaming en onderhoud VvE’s hard nodig

Verduurzaming en ook onderhoud van woningen in VvE’s lopen achter op andere woningtypen.
1 op de 5 appartementseigenaren geeft aan dat er sprake is van achterstallig onderhoud
bij VvE’s.2 Verduurzaming gaat vaak gepaard met onderhoud, en kent vergelijkbare uitdagingen.
Gezien de uitdagingen voor VvE’s is het op zich niet vreemd dat onderhoud en verduurzaming
achter lopen; appartementseigenaren moeten gezamenlijk besluiten. De besluitvormingsregels
in reglementen zijn vaak ingewikkeld en de financiële mogelijkheden en belangen van
woningeigenaren, verhuurders en eigenaren van utiliteitsgebouwen in hetzelfde gebouw,
kunnen uiteenlopen. Daarnaast gaat het vaak om grote projecten met forse investeringen.
De samenstelling van VvE’s en VvE-kennis bij appartementseigenaren spelen dan ook
een rol: veel VvE’s hebben geen professionele ingehuurde beheerder, en zijn afhankelijk
van de appartementseigenaren zelf die het beheer er als VvE-bestuurder in hun vrije
tijd bij moeten doen.

VvE-besturen en individuele appartementseigenaren die het gebouw willen onderhouden
en verbeteren lopen hierdoor vaak vast. Mensen blijven zitten in een slecht onderhouden
pand en hebben een onnodig hoge energierekening. Daarnaast is de verduurzaming van
VvE’s belangrijk voor de energietransitie in de gebouwde omgeving: circa 1,4 miljoen
koop- en huurwoningen zijn onderdeel van een VvE. Dat is 18% van het totaal aantal
woningen. Daarnaast zijn er op de begane grond vaak ook nog winkels of andere utiliteitsbouw
onderdeel van een VvE. Een versnelling van onderhoud en verduurzaming in VvE’s helpt
de bewoners, is goed voor de leefbaarheid van de buurt, draagt bij aan het klimaat
en vermindert onze afhankelijkheid van andere landen voor energie.

Vijf hoofdthema’s VvE-Versnellingsagenda

In de VvE-Versnellingsagenda zijn vijf hoofdthema’s benoemd die zorgen voor het beter
kunnen aanpakken van onderhoud en verduurzaming:

1. Aanpassing besluitvormingsregels VvE’s

2. Verbetering financiële ondersteuning

3. Verbetering informatievoorziening en ontzorging

4. Versnelling grote VvE’s

5. Ondersteunen van (vooral kleine) VvE’s die nog geen functionerende VvE-organisatie
hebben

Aanpassing besluitvormingsregels VvE’s

De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gebouw. De huidige
besluitvormingsregels voor VvE’s volgen uit art. 5:127 van het Burgerlijk Wetboek
(BW) en uit reglementen van VvE’s. De reglementen vormen vaak een struikelblok voor
het nemen van besluiten over verduurzaming. Besluitvorming blijft vaak omslachtig,
in veel gevallen geldt voor groot onderhoud en verduurzaming minstens tweederde meerderheid.
Het behalen van voldoende draagvlak en het activeren van de bewoners is een moeizame
klus, een paar tegenstemmers kunnen al tot vertraging leiden. Daarbij wordt er vaak
onvoldoende gereserveerd wat op de lange termijn financiële gevolgen kan hebben en
ook tot onenigheid en conflicten kan leiden.

In het regeerprogramma3 en de VvE-Versnellingsagenda is daarom een wetswijziging met een vereenvoudiging
van de VvE-besluitvorming voor verduurzamingsmaatregelen aangekondigd. We zijn voornemens
dit wetsvoorstel eind 2025 in internetconsultatie te doen. In de kern bevat dit de
volgende elementen.

Vereiste meerderheid voor besluiten over onderhoud en verduurzaming 50%+1

Ter uitvoering van de VvE-Versnellingsagenda willen verduurzaming en vanwege de nauwe
samenhang tussen onderhoud en verduurzaming willen de Staatssecretaris van Justitie
en Veiligheid en ik in het wetsvoorstel opnemen dat besluiten over onderhoud, verduurzamingen
financiering hiervan met een gewone meerderheid (50%+1) kunnen worden genomen, ongeacht
hetgeen hiervoor is opgenomen in het VvE-reglement. Wel kan op basis van het splitsingsreglement
een quorum van toepassing zijn. De 50%+1 geldt dus voor het aantal uitgebrachte stemmen.
In oude reglementen staat nu vaak nog een verhoogde meerderheid van 2/3e of 3/4e van
het aantal stemmen. Op deze manier wijken de eisen in die oude reglementen voor een
wettelijke regeling in het BW.

Handhaven quorum bij VvE-vergaderingen

Bij de nadere uitwerking van het wetsvoorstel heb ik samen met de Staatssecretaris
van Justitie en Veiligheid besloten dat het quorum (opkomsteis bij stemming) niet
wordt afgeschaft voor een VvE-besluit. Afhankelijk van het reglement van de VvE, geldt
er voor een VvE-besluit veelal een quorum van 1/2e of 2/3e van het aantal stemmen
dat kan worden uitgebracht. In de praktijk blijkt het quorum te zorgen voor vertraging
bij het nemen van besluiten. Tegelijkertijd wordt het quorum als een waarborg gezien
voor besluitvorming waarbij de belangen van appartementseigenaars die een verhoging
van de VvE-bijdrage niet kunnen betalen zorgvuldig worden meegenomen. Gezien het belang
van deze waarborg die extra bescherming biedt aan de VvE-leden, afgezet tegen de vertraging
die een quorum oplevert, wordt ervoor gekozen het quorum in stand te laten.

Splitsingsakte

Naar aanleiding van de moties Grinwis4 en Paternotte5 over het wegnemen van de complexiteit van het aanpassen van de splitsingsakte, is
door Berenschot onderzoek6 gedaan naar de rol van de splitsingsakte bij verduurzaming als het gaat om warmtenetten,
optoppen en het plaatsen van zonnepanelen. Wanneer verduurzamingsmaatregelen worden
genomen kan dit betekenen dat er een wijziging of andere kostenverdeling nodig is
binnen de VvE. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij de aanleg van nieuwe collectieve
installaties en bijbehorende leidingen die zowel door gemeenschappelijke delen als
privé delen gaan. Hiervoor dient de splitsingsakte te worden gewijzigd, waarvoor in
beginsel unanimiteit is benodigd en tevens de toestemming nodig is van alle beperkt
gerechtigden, zoals een hypotheekverstrekker. Uit het rapport van Berenschot blijkt
dat de meeste wijzigingen van splitsingsaktes verwacht worden bij warmtenetten. Ondertussen
onderzoeken we hoe we middels een pilot kunnen zorgen voor standaardisatie van splitsingsaktes,
met betrekking tot het aansluiten van warmtenetten.

Met het amendement van het lid Grinwis en Bontenbal7 op het wetsvoorstel Wet collectieve warmte, dat momenteel aanhangig is bij de Eerste
Kamer, wordt geregeld dat het bestuur van VvE’s onder voorwaarden de bevoegdheid krijgt
om namens de VvE-leden een aansluitovereenkomst aan te gaan met een aangewezen warmtebedrijf
voor aansluiting op een collectieve warmtevoorziening. Dit betekent dat het voor een
VvE makkelijker wordt een warmtenet aan te sluiten, mits een gemeente gebruik maakt
van de aanwijsbevoegdheid zoals neergelegd in de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie
(WGIW). Aanvullend worden VvE’s ondersteund door financiële regelingen zoals de Subsidieregeling
verduurzaming voor VvE's (SVVE). Waarmee procesbegeleiding bij de overstap naar collectieve
warmte kan worden gefinancierd, zoals het betrekken van bewoners en het organiseren
van besluitvorming. Hiermee worden VvE’s concreet geholpen bij de realisatie van collectieve
warmteoplossingen. Ook andere maatregelen in deze kamerbrief dragen eraan bij om VvE’s
te ondersteunen bij de overstap naar collectieve warmte. Dit geeft invulling aan de
motie van lid Grinwis c.s.8 Samen met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid onderzoek ik of het wenselijk
is het wijzigen van de splitsingsakte te vereenvoudigen en op welke wijze dit zou
kunnen.

Versterking Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP)

In de Kamerbrief van 20 januari jl.9 heeft de toenmalige Staatssecretaris Rechtsbescherming u, mede namens mij, de door
Atlas Research uitgevoerde evaluatie van de Wet verbetering functioneren VvE’s toegezonden10. Zoals in die brief aangekondigd, geef ik in voorliggende brief aan, welke verbeteringen
ik nodig acht ten aanzien van het MJOP. De evaluatie wees onder meer uit dat een grote
meerderheid van de VvE’s of een reservefonds of een MJOP heeft en dat dit aantal is
toegenomen sinds de inwerkingtreding van de Wet verbetering functioneren VvE’s. Er
zijn wel zorgen over de kwaliteit van het MJOP: een substantieel deel van de MJOP-en
blijkt niet te voldoen aan de huidige eisen. Naar schatting reserveert de helft van
de VvE's niet genoeg geld om het benodigde onderhoud uit te kunnen voeren. Dit komt
onder andere doordat de MJOP-en niet alle onderhoudswerkzaamheden omvatten.11

MJOP-periode naar 30 jaar

Op grond van de evaluatie van Atlas Research, willen we, om de staat van het onderhoud
en de verduurzaming van VvE’s te ondersteunen, de wettelijke minimale periode waarop
een MJOP betrekking heeft verlengen van 10 naar 30 jaar. Dit wordt onderdeel van het
hierboven genoemde wetsvoorstel. Dit zorgt ervoor dat VvE’s beter inzicht krijgen
in het volledige pakket van benodigde toekomstige onderhoudswerkzaamheden. Het zorgt
er ook voor dat VvE’s daar tijdig met realistische VvE-bijdragen voor kunnen sparen.
Door het combineren van groot onderhoud met het verduurzamen van het gebouw, kan de
VvE veel geld besparen. Appartementseigenaren komen minder snel onverwacht voor grote
uitgaven te staan als gevolg van een onvolledig MJOP. De noodzaak van tussentijds
bijstorten wordt hiermee zoveel mogelijk voorkomen.

Informatieve paragraaf verduurzaming in MJOP

De evaluatie laat ook zien dat VvE’s meer inzicht moeten krijgen in de te nemen verduurzamingsmaatregelen
voor een emissievrij VvE-gebouw in 205012 om een compleet MJOP op te kunnen stellen.13 Ik ben daarom voornemens om wettelijk te regelen dat in het MJOP een informatieve
paragraaf moet worden opgenomen over verduurzaming. Dit zorgt voor meer bewustwording
bij VvE’s.

Andere wetsvoorstellen t.b.v. vereenvoudiging besluitvorming van VvE’s

Naast bovengenoemde voorstellen wordt er al langer gewerkt aan twee andere wetsvoorstellen
om de besluitvorming bij VvE’s te vereenvoudigen: een notificatieregeling voor oplaadpunten
en de mogelijkheid tot digitaal vergaderen.

Notificatieregeling voor oplaadpunten

Het wordt voor appartementseigenaren eenvoudiger om een oplaadpunt voor een elektrische
auto op een privé of gezamenlijke parkeerplaats binnen het beheer van de VvE te plaatsen.
Dit gebeurt met een afzonderlijk wetsvoorstel tot wijziging van het appartementsrecht,
ten behoeve van de implementatie van artikel 14, achtste lid van de Energy Performance
of Buildings Directive IV (EPBD IV)14. In plaats van toestemming te vragen in een VvE-vergadering, kunnen appartementseigenaren
die een laadpaal willen plaatsen zich op basis van dit wetsvoorstel melden (notificatie)
bij het VvE-bestuur met een concreet werkplan dat voldoet aan de voorwaarden die hiervoor
worden opgenomen in een algemene maatregel van bestuur. Tot nu toe moet de gehele
VvE-vergadering instemmen met het plaatsen van een laadpunt. Door dit wetsvoorstel
kunnen oplaadpunten sneller worden geplaatst. De notificatieregeling vermindert bovendien
de administratieve lasten binnen de VvE. We verwachten in het najaar het wetsvoorstel
aan te bieden aan de Raad van State en in het eerste kwartaal van 2026 aan uw Kamer.
Het wetsvoorstel moet op grond van de EPBD IV uiterlijk op 29 mei 2026 geïmplementeerd
zijn.

Volledig digitaal vergaderen

Een snelle invoering van de mogelijkheid om volledig digitaal te vergaderen is ook
van groot belang voor VvE’s. Het wetsvoorstel digitale vergadering privaatrechtelijke
rechtspersonen, dat een en ander regelt, is momenteel aanhangig in de Tweede Kamer.15

Betere financiële ondersteuning voor VvE’s

Steeds meer appartementseigenaren willen via hun VvE aan de slag met hun gebouw. Daarbij
kan onderhoud hand in hand gaan met energiebesparende maatregelen: als het dak toe
is aan vervanging, dan kan de VvE ervoor kiezen om het dak niet alleen te vernieuwen,
maar ook meteen te voorzien van isolatie. Dat leidt tot beperkte meerkosten en het
levert de VvE een lagere energierekening op.

In de praktijk zien we echter dat een deel van de VvE’s te weinig spaart voor het
reguliere onderhoud.16 Om die VvE’s toch perspectief te bieden, bestaat de mogelijkheid om te lenen. Het
is dan de rechtspersoon VvE die de lening aan gaat, bijvoorbeeld bij het Nationaal
Warmtefonds of het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn).
De VvE betaalt de aflossing en rente. De appartementseigenaren gaan geen persoonlijke
lening aan. Bij verkoop van het appartement is er dus geen gedoe, maar blijft de lening
bij de VvE. Sterker nog, bij verkoop is het appartement aantrekkelijker dankzij goed
onderhoud en verduurzaming.

Nieuwe regeling voor eigenaren die verhoogde bijdrage niet kunnen betalen

Het kan voorkomen dat sommige appartementseigenaren moeite hebben de VvE-bijdrage
te betalen, als die wordt verhoogd in verband met onderhoudsplannen of verduurzamingsmaatregelen.
Daarom is het Nationaal Warmtefonds in juli 2025 met de VvE-ledenlening gestart: een
persoonlijke lening die in veel gevallen niet hoeft te worden terugbetaald, tenzij
de woning wordt verkocht met overwaarde.17 Appartementseigenaren met een laag inkomen komen hiervoor in aanmerking. Zij ontvangen
dan maandelijks een bedrag dat jaarlijks afloopt. Dit is een bijdrage in de verhoogde
VvE-bijdrage.18

Financiering onderhoud en verduurzaming ook bij SVn

In de VvE-versnellingsagenda verduurzaming staat de ambitie om de leenmogelijkheden
voor VvE’s te verbeteren. Het Nationaal Warmtefonds heeft de aanvraagprocedure verbeterd.
Afgelopen jaren zien we ook een stijging van het aantal VvE’s dat gebruik maakt van
het Warmtefonds.

Een andere mooie nieuwe ontwikkeling is dat SVn is gestart met het Toekomstbestendig
onderhoudsfonds VvE’s.19 Dit fonds biedt financiële steun aan VvE's voor noodzakelijk en achterstallig onderhoud
en verduurzaming vanaf acht appartementen. Bij gemengde VvE’s, bestaande uit een mix
van particuliere en professionele verhuurders zoals woningcorporaties en beleggers,
hebben de verhurende partijen bovendien de mogelijkheid om hun aandeel in de investering
direct aflossen op de lening, zodat ze daarna geen verplichtingen en aansprakelijkheden
hebben richting het fonds.

Gebruik Subsidie voor VvE’s (SVVE) en Warmtefonds door VvE’s

CBS-analyse toont dat vooral grote VvE’s (20+ adressen) vaker verduurzamen dan kleine
VvE’s en daarbij worden de SVVE en het Nationaal Warmtefonds steeds vaker gebruikt.
Dit is goed nieuws. Kleine VvE’s (<4 woningen) verduurzamen minder vaak met gebruikmaking
van de SVVE, mogelijk doordat op individueel niveau de Investeringssubsidie Duurzame
Energie en Energiebesparing (ISDE) gebruikt wordt. Uit cijfers van het CBS komt naar
voren dat de SVVE-subsidie alle inkomensgroepen relatief gelijk bereikt.20

Verbetering informatievoorziening en ontzorging

Om bestaande drempels voor onderhoud en verduurzaming te verlagen, is duidelijke informatie
en praktische ondersteuning voor VvE’s essentieel. Daarom heeft Milieu Centraal eind
2024, met subsidie van de Rijksoverheid, een landelijk kenniscentrum geopend. Dit
centrum ondersteunt gemeenten, marktpartijen en appartementseigenaren bij vraagstukken
rondom VvE’s. In 2025 is het kenniscentrum met name gestart met het ondersteunen van
gemeente en marktpartijen. Dit wordt in 2026 verder uitgebreid, met dan ook een helpdesk,
zodat VvE’s direct terechtkunnen met hun vragen.

Daarnaast is de Hogeschool Utrecht eind 2024 gestart met een opleiding voor procesbegeleiders
verduurzaming VvE’s. Deze professionals ondersteunen VvE’s bij zowel de organisatie
als de uitvoering van verduurzamingsplannen. Inmiddels heeft de eerste lichting deze
opleiding succesvol afgerond.

Versnelling verduurzaming in grote VvE’s

Grote VvE’s boeken steeds meer vooruitgang op het gebied van verduurzaming. Een belangrijke
factor hierin is de aanwezigheid van een professionele VvE-beheerder. Toch is niet
altijd duidelijk wat voor kwaliteit VvE’s van hun beheerder mogen verwachten. Om hier
meer helderheid in te brengen, stellen grote VvE-beheerders en belangenorganisaties
van zowel beheerders als appartement eigenaren een gezamenlijke richtlijn op met kwaliteitscriteria
waaraan een professionele VvE beheerder moet voldoen. De verwachting is dat dit in
het najaar van 2025 wordt opgeleverd.

Samenwerkingsprogramma Gemengde VvE’s

Sinds 2024 werken woningcorporaties binnen het programma Verbouwstromen samen om verduurzaming
in gemengde VvE’s met koop- en huurwoningen te versnellen. Veel gemengde VvE’s kampen
met achterstallig onderhoud en beperkte financiële draagkracht. Het belang van VvE-financiering,
zoals die van het Warmtefonds wordt onderstreept om particuliere eigenaren meer mogelijkheden
te bieden. Daarnaast is belangrijk dat corporaties eigen VvE-beleid maken en beter
omgaan met verschillen in financiering tussen VvE’s en corporaties. In de Nationale
Prestatieafspraken is afgesproken om alle EFG-labels voor woningen van corporaties
uiterlijk in 2028 uit te faseren. De normering voor huurwoningen wordt per 1 januari
2029 opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In mijn brief van 7 maart
jl. is beschreven wat dit voor gemengde VvE’s betekent.21

Ondersteuning van niet-functionerende kleine VvE’s

Kleine VvE’s kampen vaak met achterstallig onderhoud, beperkte betrokkenheid en financiële
drempels bij verduurzaming. Actieve bewoners ervaren regelmatig stagnatie in de besluitvorming.
Er is onderzocht hoe een inactieve VvE alsnog tot verduurzaming kan komen.22 Het onderzoek wijst uit dat er geen uniforme of lineaire route is die VvE's doorlopen.
De concrete aanleiding om in actie te komen, is vaak een urgent probleem zoals een
lekkend dak, een hoge energierekening, of positieve veranderingen, zoals nieuwe bewoners
met frisse ideeën. Ook externe factoren, zoals subsidies of regelgeving, kunnen een
impuls geven. VvE’s zonder formele structuren, zoals een KvK-registratie of een MJOP,
kunnen via sterke sociale interactie toch plannen realiseren. Omgekeerd kan een goed
georganiseerde VvE stagneren zonder actieve betrokkenheid van de leden. Om deze VvE’s
te ondersteunen, biedt het kabinet hulp via het Kenniscentrum van Milieu Centraal
en financiering via het Nationaal Warmtefonds. Daarnaast zijn er de eerdergenoemde
voorstellen om besluitvorming te vereenvoudigen.

Extra aandacht voor VvE’s blijft nodig

We zetten belangrijke stappen om VvE-bewoners te ondersteunen bij het onderhouden
en verduurzamen van hun woningen. Dat blijft de komende jaren hard nodig. De mensen
en bedrijven die onderdeel zijn van een VvE verdienen onze steun.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer