Brief regering : Informatie voor aanjagen nieuwbouw woningcorporaties

27 926
Huurbeleid

32 847
Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 585
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 25 juni 2026

In de Nationale Prestatieafspraken (NPA) 2025–2035 heeft het Rijk, samen met de Vereniging
Nederlandse Gemeenten (VNG) en Aedes, verschillende afspraken gemaakt om de woningbouw
van woningcorporaties te bevorderen en om te voorzien in de informatiebehoefte. Met
de belangrijkste afspraak, het toegroeien naar een woningproductie van 30.000 woningen
vanaf 2029, zijn de woningcorporaties al flink aan de slag. Uit de verantwoordingsinformatie
van woningcorporaties blijkt dat zij in 2025 met een productie van 22.958 woongelegenheden
voorliggen op het voorziene ingroeipad uit de NPA. Daarnaast hebben zij momenteel
voldoende plannen om dit tempo de komende jaren op te voeren.

Eerder heb ik uw Kamer geïnformeerd over het effect van het regeerakkoord op het tekort
van de woningcorporaties.1 Theoretisch is de opgave weer financieel haalbaar, maar in de praktijk niet. Tegelijkertijd
blijft het doel van 30.000 woningen per jaar ambitieus en daar zal hard aan moeten
worden gewerkt. Sinds 2025 helpt de Aanjager Realisatie Woningbouw Corporaties woningcorporaties
bij de realisatie van woningbouw. Met de inzet van subsidieregelingen als de realisatiestimulans
en de woningbouwimpuls wordt ook de bouw van betaalbare woningen gestimuleerd. Een
andere succesfactor voor woningbouwversnelling is een goede beschikbaarheid van betrouwbare
informatie over manieren om woningbouw te versnellen en de voortgang van afspraken
te monitoren.

In deze brief ga ik in op verschillende inspanningen om de informatievoorziening te
verbeteren die raakt aan de woningbouw van woningcorporaties. Daarbij ga ik in op
de handreiking sociale grondprijzen en de pilot solidariteit en investeringscapaciteit
van woningcorporaties in Haaglanden, waar het Rijk actief betrokken bij is geweest.
Daarnaast ga ik in op de nieuwste update van het dashboard Prestaties Woningcorporaties
in Kaart en de inzet van hoe ik samen met andere partijen het realiteitsgehalte van
de meerjarenbegrotingen van woningcorporaties wil vergroten.

Verbeteren informatievoorziening gemeenten en huurdersorganisaties

Een sterke regie op de woningbouwopgave van woningcorporaties begint met een gedeeld
beeld van de bestaande voorraad, de begroting en de financiële positie die een woningcorporatie
heeft. Omwille van dit doel bestaat al enkele jaren het dashboard Prestaties Woningcorporaties
in Kaart (PWiK). Hierin wordt de verantwoordingsinformatie die woningcorporaties jaarlijks
aanleveren, met de benodigde context weergegeven op verschillende schaalniveaus. Het
dashboard speelt een belangrijke rol in het voeden van het gesprek tussen woningcorporaties,
huurdersorganisaties en overheden.

Met deze Kamerbrief publiceer ik de nieuwste versie van het PWiK, waarin enkele wezenlijke
veranderingen zijn aangebracht. De grootste vernieuwing van dit jaar is de toevoeging
van een provinciaal schaalniveau. Met de Wet versterking regie op de volkshuisvesting
wordt de verbinding tussen nationaal beleid, provinciaal, regionaal en lokaal beleid
steviger gelegd. In het dasboard wordt zo eenvoudig zichtbaar in hoeverre nationaal
beleid, via provinciaal, regionaal en lokaal beleid uiteindelijk landt in het volkshuisvestelijk
beleid van woningcorporaties.

Daarnaast kom ik met een nieuwe indicator om de financiële armslag van woningcorporaties
in kaart te brengen. De zogenaamde «resterende investeringsruimte» vervangt de bestaande
Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW). De IBW wordt jaarlijks vanaf
2016 uitgebracht en heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan het bieden van inzicht
in de financiële positie van woningcorporaties. De afgelopen jaren is echter gebleken
dat de systematiek om de IBW onvoldoende aansloot bij het duurzaam prestatiemodel
en daardoor een vertekend beeld gaf van de financiële positie. Daarnaast is met de
introductie van PWIK en de financiële doorrekeningen in het kader van de NPA meer
voorzien in de informatieverschaffing ten aanzien van woningcorporaties. De resterende
investeringsruimte heeft als voordeel dat deze veel eenvoudiger is vast te stellen
dan de IBW, terwijl deze op een vergelijkbare wijze een vertaalslag maakt van de financiële
ratio’s van een corporatie naar een concreet bedrag aan investeringsruimte.

De komende jaren zet ik verder in op het uitbreiden en verbeteren van het dashboard,
onder andere door het toevoegen van de jaarlijkse doorrekeningen van de NPA in het
najaar van 2026. Daarnaast beoog ik vaker het dashboard te actualiseren, zodat de
beschikbare informatie zo recent als mogelijk is. Ook zal ik met de Woonbond, VNG
en Aedes optrekken om de beschikbare informatie beter bij hun leden onder de aandacht
te brengen en in gesprek te blijven over mogelijke verbeteringen ten aanzien van de
informatie in het dashboard.

Handreiking sociale grondprijzen

Een passende grondprijs, zoals ook afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken,
draagt bij aan de realisatie van de wettelijke volkshuisvestelijke opdracht van woningcorporaties,
sociale huurwoningen realiseren en langdurig exploiteren, voor een betaalbare prijs.
Te dure grondprijzen zetten de financiële haalbaarheid van deze opdracht onder druk.

Corporaties hebben meestal zelf geen grond voor woningbouw en kopen deze van de gemeente
of marktpartijen. De prijs die zij voor de grond betalen is een aanzienlijk deel van
de investering in nieuwbouw. Nieuwbouw van sociale huurwoningen is structureel onrendabel;
de huurinkomsten dekken de investering niet. Op basis daarvan is de grondwaarde feitelijk
negatief; grondwaarde is de optelsom van alle opbrengsten en kosten. Hoe hoger het
bedrag dat corporaties kwijt zijn aan de grond, hoe minder sociale woningen zij kunnen
realiseren.

Uit eerder onderzoek2 is gebleken dat corporaties aan marktpartijen gemiddeld circa 50 procent meer betalen
dan de gemeentelijke sociale grondprijs, met uitschieters tot meer dan 400 procent.
Ook zien we aanmerkelijke verschillen tussen gemeenten in wat zij in rekening brengen
voor de grond aan corporaties. Het is ongewenst dat corporaties via de grondprijs
publieke of private tekorten dekken, laat staan dat er winst wordt gemaakt op grondtransacties
ten koste van investeringen in de sociale huur. Er lekt dan ongewenst corporatievermogen
weg en we lopen risico niet de gewenste aantallen sociale huurwoningen te realiseren.

Daarom breng ik, in samenwerking met de VNG en Aedes, de handreiking Sociale Grondprijzen
uit. De handreiking dient als richting voor gesprekken tussen gemeenten, corporaties
en marktpartijen om een geschikte grondprijs voor sociale huur te bepalen. In de handreiking
Sociale Grondprijzen wordt aanbevolen een grondprijs per sociale huurwoning van tussen
de 18.000 euro en 26.000 euro te overwegen. Dit moet meer eenduidigheid en transparantie
brengen in de grondprijzen die corporaties betalen en voorkomen dat zij te veel geld
aan de aankoop van grond kwijt. Het moet leiden tot minder grote verschillen in de
grondprijs die gemeenten hanteren onderling en tussen gemeenten en marktpartijen.
Het maakt het speelveld eenduidiger en maakt de grondcomponent bij turnkey-projecten
transparanter. Een duidelijke, redelijke sociale grondprijs helpt om verwachtingen
van grondeigenaren te normeren en voorkomt dat hoge grondprijzen plannen met sociale
huur financieel (verder) onhaalbaar maken.

Van marktpartijen vraag ik geen hogere grondprijs dan de bandbreedte in rekening te
brengen of de grondcomponent in turnkey-projecten te beperken tot dit bedrag. En aan
gemeenten vraag ik om hun grondprijsbeleid in lijn te brengen met dit advies. Daarnaast
roep ik gemeenten op om instrumenten in te zetten die het beperken van de grondprijs
voor sociale huur ondersteunen. Ik denk dan aan voorwaarden in tenders en anterieure
overeenkomsten. Het realiseren van de sociale woonopgave kunnen de corporaties niet
alleen, maar kan alleen samen met gemeenten en marktpartijen!

Resultaten pilot solidariteit en investeringscapaciteit Haaglanden

Woningcorporaties, overheden en marktpartijen werken in heel Nederland intensief samen
om de woningbouwopgave in de sociale huur te realiseren. Iedere regio kent haar eigen
problematiek, maar er zijn ook overeenkomsten in de volkshuisvestelijke opgaven. Veel
regio’s worstelen bijvoorbeeld met de beperkingen in financiële investeringscapaciteit
van woningcorporaties en de realisatie van sociale huurwoningen. In de regio Haaglanden
komt deze problematiek wellicht nog het meest tot uiting. Uit doorrekeningen3 blijkt dat woningcorporaties in Haaglanden op langere termijn het grootste absolute
financiële tekort kennen ten opzichte van hun opgave wat nodig is aan sociale huur.
Tegelijkertijd worden er op dit moment ook onvoldoende sociale huurwoningen gerealiseerd,
waardoor er misschien momenteel geen acuut financieel tekort dreigt voor de Haagse
woningcorporaties, maar voor woningzoekenden ook geen oplossing binnen handbereik
ligt.

Deze problematiek heeft er toe geleid dat woningcorporaties en gemeenten in Haaglanden,
de VNG, Aedes en BZK de afgelopen anderhalf jaar hebben samengewerkt in de pilot «solidariteit
en investeringscapaciteit van woningcorporaties in Haaglanden». In deze pilot stond
als hoofdvraag centraal hoe woningcorporaties hun woningbouwopgave structureel konden
realiseren, met behoud van het duurzaam prestatiemodel. Om deze vraag te beantwoorden
zijn door de deelnemers verschillende deelonderzoeken uitgevoerd die de financiële
reikwijdte van woningcorporaties en andere essentiële randvoorwaarden scherper in
beeld brachten. De resultaten van deze onderzoeken hebben geleid tot een Routekaart,
waarin de verschillende noodzakelijke stappen zijn genoemd die alle pilotdeelnemers
nemen om de realisatie naar het gewenste niveau te brengen.

Uit de pilot blijkt dat hoewel de woningcorporaties op langere termijn tegen hun financiële
grenzen aanlopen, maar er wel financiële middelen zijn om op korte termijn aan de
slag te gaan. Gemeenten en corporaties hebben inmiddels 7.500 woningen aan harde plannen
die zij kunnen realiseren. Voor de uiteindelijke woningbouw zijn verschillende voorwaarden
noodzakelijk. Allereerst werken partijen in Haaglanden met realistische, gedeelde
projectenlijsten om de capaciteit in te zetten op projecten die kansrijk zijn. Een
goed functionerende lokale bouwtafel waarbij gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen
aan tafel zitten, helpt vervolgens om belemmeringen snel te signaleren en oplossingsrichtingen
te bepalen. Daarnaast maken partijen stappen om het planproces korter en voorspelbaarder
te maken, door onder ander duidelijke beslismomenten en waar mogelijk parallel plannen
te benutten. Knelpunten worden actief aangepakt, waarbij bezwaarprocedures, parkeren,
netcapaciteit en de investeringscapaciteit van woningcorporaties als eerste aandacht
vragen. Bij deze bied ik uw Kamer de Routekaart aan waarin deze stappen verder zijn
uitgewerkt. Daarnaast zijn ook de resultaten van het onderzoek naar essentiële randvoorwaarden
toegevoegd.

Met de afronding van de pilot zijn de noodzakelijke stappen voor een verbetering van
de realisatie in kaart gebracht, maar om dit uiteindelijk te bereiken is het belangrijk
dat er ook op de uitvoering wordt gestuurd. Gemeenten en woningcorporaties zijn afzonderlijk
verantwoordelijk voor de uitvoering en bespreken de voortgang bij gezamenlijke ambtelijke
en bestuurlijke overleggen. De voortgang wordt daarnaast meegenomen in de periodieke
ambtelijke en bestuurlijke Woondealoverleggen of bij de voortgangsgesprekken over
financiële regelingen zoals de woningbouwimpuls.

Als alle stappen uit de Routekaart zijn doorlopen, zal niet alle problematiek volledig
zijn opgelost. Als de woningcorporaties in Haaglanden namelijk hun realisatie op het
gewenste niveau brengen, betekent dit ook dat zij tegen hun financiële grenzen zullen
aanlopen. Verschillende belemmeringen hebben daarom een oplossing nodig die buiten
het bereik van de pilot-deelnemers vallen, zoals het tekort aan investeringscapaciteit
van de corporatiesector als geheel. Zoals ik al aangaf zullen de maatregelen uit het
Coalitieakkoord deels het tekort wegnemen, maar zal zonder verdere ingrepen het tekort
met name in de latere jaren van de NPA-periode blijven liggen. Het blijft daarom van
belang dat er tijdig perspectief wordt gegeven aan woningcorporaties ten aanzien van
hun financiële positie.

In heel Nederland, maar ook in Haaglanden, krijgen woningcorporaties de vraag of zij
kunnen investeren in betaalbare woningbouw (waaronder gebiedsontwikkelingen) in een
periode waarin zij niet met zekerheid kunnen aangeven ze nog voldoende financiële
middelen hebben. Ik heb met de regio afgesproken dat zij concrete casuïstiek inbrengen
aan de Woondealtafel, zodat wij daar op zoek kunnen gaan naar een passende oplossing.

Uitstel van publicatie sloop-nieuwbouw onderzoek

Ik heb toegezegd uw Kamer voor de zomer te informeren over het onderzoek naar sloop
en vervangende nieuwbouw. Deze toezegging heb ik recent gedaan4 bij de beantwoording van Kamervragen van het lid Beckerman.

Dit onderzoek wordt uitgevoerd in samenwerking met Aedes, de VNG en de Woonbond en
beoogt inzicht te geven in de effecten van sloop en vervangende nieuwbouw op de inwoners
en de rol bij het realiseren van volkshuisvestelijke opgaven. Daarnaast wordt er ook
een afwegingskader opgenomen die richting geeft aan partijen die voor de afweging
tot sloop-nieuwbouw komen te staan. Dit onderzoek bevindt zich momenteel in de afrondende
fase, maar heeft nog niet geleid tot een volledig en gedragen afwegingskader. Omdat
ik het belangrijk vind dat de partijen op lokaal niveau het afwegingskader ook kunnen
en willen inzetten, wil ik daarom in overleg met de andere deelnemende partijen extra
tijd nemen om tot een gedragen afwegingskader te komen. Deze extra ruimte leidt er
toe dat het niet lukt om de rapportage voor de zomer te versturen. Ik verwacht het
volledige onderzoeksrapport met het afwegingskader in het derde kwartaal van 2026
met uw Kamer te delen.

Vergroten realisme in begrotingen woningcorporaties

Woningcorporaties investeren de komende jaren fors in de woningbouw van sociale huurwoningen
en de verbetering en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad in uitdagende (economische)
omstandigheden. De toenemende realisatie van de doelstellingen uit de NPA laat zien
dat woningcorporaties goed op weg zijn. Een betrouwbaar inzicht in wat woningcorporaties
de komende jaren verwachten te bouwen en te verduurzamen is essentieel om zicht te
krijgen op mogelijke knelpunten en om indien nodig tijdig te kunnen bijsturen.

Juist wanneer de financiële ruimte beperkt is kan een realistische begroting een corporatie
helpen om zijn financiële mogelijkheden optimaal te benutten ten behoeve van nieuwe
investeringen.

Het belangrijkste instrument dat hierin inzicht biedt is de prognose-informatie die
woningcorporaties jaarlijks aanleveren bij Aw, Aedes, WSW en het Rijk. Hierin kunnen
zij aangeven hoeveel zij de komende jaren verwachten te investeren in nieuwbouw, om
welke specifieke projecten het gaat en wat de planstatus van deze projecten is. Met
de huidige informatie-uitvraag is beoogd dat corporaties enerzijds wordt gevraagd
hun volledige projectenportefeuille met zowel harde als zachte plannen voor de komende
jaren in beeld te brengen en anderzijds deze plannen te vertalen in een realistisch
begroting van investeringen waarbij rekening wordt gehouden met vertraging en uitval
van plannen en projecten.

Het indienen van realistisch opgestelde begrotingen gaat niet vanzelf. Daarom zijn
er verschillende maatregelen genomen om woningcorporaties hierbij te ondersteunen.
De Aw publiceert jaarlijks een Leidraad die woningcorporaties kunnen gebruiken bij
het opstellen van de begroting. Hierbij wordt corporaties o.a. gevraagd om te reflecteren
op de mate waarin zij de afgelopen jaren hun begroting hebben weten te realiseren.
De Aw neemt daarnaast signalen van onrealistische begrotingen al mee in toezichtgesprekken
met individuele woningcorporaties. Aedes heeft voor woningcorporaties de Planningsgenerator
ontwikkeld, waarmee woningcorporaties door middel van scenario’s een ambitieuze planning
kunnen ombouwen naar een realistische, haalbare planning. En tot slot worden in de
datacontrole van de prognose-informatie woningcorporaties bevraagd die niet waarschijnlijke
informatie aanleveren.

Ondanks deze inzet zie ik nog onvoldoende dat de begrotingen realistischer worden
ten aanzien van de begrote woningbouw. Dit leidt mede tot slechter inzicht in de financiële
mogelijkheden van corporaties, omdat ook onrealistisch geplande woningen wel investeringsruimte
reserveren. Omdat ik samen met Aedes, WSW en de Aw van mening ben dat een realistisch
opgestelde begroting belangrijk is voor regie op de woningbouwopgave, gaan we onze
gezamenlijke aanpak intensiveren om de begrotingen op dit punt te verbeteren. Daarbij
wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van het bestaande instrumentarium. Daarnaast
zal de Aw ook in het individuele toezicht op corporaties nadrukkelijk het realiteitsgehalte
van nieuwbouw in begrotingen meenemen.

Ik blijf in afstemming met de Aw, Aedes en WSW volgen of dit leidt tot realistischer
begrotingen en bezie samen met hen of er op termijn aanvullende maatregelen nodig
zijn. Hiermee zie ik de Motie Mooiman5 als afgedaan.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
E. Boekholt-O'Sullivan