Brief regering : Rapport ABF Woningmarktverkenning 2025-2040

Nr. 1385 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 21 oktober 2025

Het vinden van een passende en betaalbare woning is voor veel Nederlanders een grote
zorg. Jaarlijks verkent ABF Research mede in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting
en Ruimtelijke Ordening (VRO) de ontwikkeling van de woonbehoefte. Hierbij stuur ik
u dit rapport «Woningmarktverkenning 2025–2040» (ABF-Research). De uitkomsten van
deze verkenning sterken mij in de overtuiging dat de inzet op betaalbare woningbouw
belangrijk is. Voor mensen met een laag- of middeninkomen is het moeilijk om een betaalbare
woning te vinden. Het aantal starters dat op zoek is naar een woning is verder toegenomen1. In het regeerprogramma is opgenomen dat twee derde van de woningbouw een betaalbare
woning moet zijn (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop). Samen met betrokken
partijen hebben we op de woontop van december 2024 afspraken gemaakt om hier uitvoering
aan te geven.

Woonvoorkeuren in perspectief

Voor de nieuwe Woningmarktverkenningen zijn de woonvoorkeuren dit jaar voor het eerst
afgeleid uit het Woononderzoek 2024 (WoON2024), daarin komt een verminderde vraag
naar betaalbare koopwoningen ten opzichte van de vorige meting naar voren. De koopvoorkeur
is gedaald richting het niveau van WoON2012. Destijds was in het verlengde van de
bankencrisis de vraag van doorstromers uit koopwoningen sterk teruggevallen en waren
de woningprijzen flink gedaald. Op dit moment zitten we echter in de situatie dat
er een groot tekort aan woning is en de woningprijzen stijgen.

ABF geeft in het rapport de hogere rentestand in 2024 ten opzichte van 2021, evenals
de veel hogere woningprijzen als mogelijke verklaring voor de verschuiving in woonvoorkeuren.
Vanuit dat realisme passen huishoudens hun woonwensen aan. Vooral onder starters en
huurders heeft de afname van de koopwens het aandeel huishoudens dat een geliberaliseerde
huurwoning zoekt opgestuwd. Het lijkt aannemelijk dat de verschuiving van de woonvoorkeuren
komt door gebrek aan betaalbare koopwoningen in de huidige krappe markt.

Het merendeel woningzoekenden is starter of huurder

Volgens het WoON2024 zijn er bijna 1,8 miljoen huishoudens actief op zoek naar een
woning. Er is een sterk verband tussen leeftijd en verhuiswens, ook weer samenhangend
met belangrijke overgangen in de levenscyclus van mensen. Zo is twee derde van de
thuiswonende jongeren actief op zoek naar woonruimte, dit is aanzienlijk meer dan
bij het vorige woononderzoek in 2021. In de afgelopen jaren is de gemiddelde leeftijd
waarop jongvolwassen het ouderlijk huis verlaten toegenomen. Het merendeel van de
woningzoekenden, zo’n 72%, bestaat dan ook uit starters en huurders. Van deze circa
1,3 miljoen huishoudens is 37% op zoek naar een koopwoning. Van de half miljoen doorstromers
uit de koop zoekt het merendeel een koopwoning.

Woningmarkverkenning met scenario’s

Op 10 juli jl. heb ik u geïnformeerd2 over de actuele omvang van het woningtekort en het aantal woningen dat nodig is om
aan de woningbehoefte te voldoen. Voor de vraag in welke segmenten het beste gebouwd
kan worden biedt de bijgevoegde Woningmarktverkenning 2025–2040 (Primos Woningmarkt,
ABF-Research) richting. In de Woningmarktverkenning wordt met behulp van een laag-,
midden- en hoog-scenario’s (waarin gevarieerd wordt met inkomensontwikkeling, verhuisgeneigdheid
en woonvoorkeuren) een bandbreedte voor de vraag naar en het aanbod van woningen per
segment in beeld gebracht. Hieruit volgt de meest optimale samenstelling van de toe
te voegen woningen zodat het verschil tussen vraag en aanbod zoveel mogelijk verminderd
wordt. Hierbij wordt dus onder meer rekening gehouden met inkomensontwikkeling en
met zowel de wensen van doorstromers als van starters. Het belang om zowel voor starters
en doorstromers te bouwen is ook gebleken uit het onderzoek «Bouwmix, doorstroming
en betaalbaarheid» dat ik u 10 juli jl. toezond 3. Starters en lagere inkomensgroepen worden minder goed bediend als alleen gebouwd
wordt voor doorstromers.

Betaalbare bouwmix

De geconstateerde vraagverschuiving in het WoON2024 zien we terug in de uitkomsten
van de Woningmarktverkenning. In de periode 2025–2040 is in het scenario Midden van
het model de gemiddelde jaarlijkse vraag naar een koopwoning iets gedaald ten opzichte
van de vorige Woningmarktverkenning en de vraag naar huurwoningen boven de liberalisatiegrens
is iets toegenomen. Volgens het scenario Midden is de totale gemiddelde jaarlijkse
vraag naar het betaalbare segment 65%. De totale vraag is niet hetzelfde als de kwalitatieve
woningbouwopgave. Immers, het merendeel van de woningzoekenden vindt een woning via
het bestaande (doorstoom) aanbod in de woningvoorraad.

In het model wordt de samenstelling van het bouwprogramma bepaald door de confrontatie
tussen vraag en aanbod. In de segmenten waar de tekorten het grootst zijn, wordt in
het model het meest gebouwd. De samenstelling van het bouwprogramma is dus geen prognose
van de meest waarschijnlijke ontwikkeling maar laat zien wat er, idealiter aan de
voorraad zou moeten worden toegevoegd.

In de scenario’s worden in de periode 2025 t/m 2039 in totaal 1.206.500 woningen via
nieuwbouw of overige toevoegingen (zoals transformaties) aan de voorraad toegevoegd.
Op nationaal niveau zou hiervan in het scenario Midden, net als bij de Woningmarktverkenning
van vorig jaar, idealiter 29% een woning tot de sociale huurgrens moeten zijn. Het
totale aandeel «betaalbaar» (inclusief sociale huur) komt binnen het behoeftegerichte
bouwprogramma in scenario Midden gemiddeld uit op 60%.

Gezien de geschetste context van de woonvoorkeuren, de hoeveelheid starters onder
de woningzoekenden, het woningtekort en de aanhoudende prijsstijgingen blijft mijn
inzet onverminderd op de bouw van voldoende betaalbare woningen; naast duurdere woningen
dus ook twee derde betaalbaar. Op deze manier werken we aan voorspelbaarheid en stabiel
beleid, dat nodig is om voor de zo snel mogelijk voldoende woningen te kunnen realiseren.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer