Brief regering : Kabinetsreactie op het advies "De Olifant onder de Kamer" van ABDTOPConsult over funderingsproblematiek

Nr. 298
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING EN VAN DE MINISTER
EN STAATSSECRETARIS VAN INFRASTRUCTUUR EN WATERSTAAT

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 4 juli 2025

Steeds meer mensen krijgen te maken met schade aan de fundering van hun woning of
gebouw. Dit heeft vaak grote financiële gevolgen, maar tast ook het gevoel van veiligheid
en geborgenheid aan. Het raakt mensen in de kern: hun thuis. Wanneer meerdere woningen
in een buurt worden getroffen, komt ook de leefbaarheid onder druk te staan. Als er
niet tijdig wordt ingegrepen, leidt funderingsschade tot verdere verslechtering, verlies
van woningen en hoge vervangingskosten. Daarbij is oog voor de menselijke maat essentieel:
de sociale impact voor bewoners neemt toe naarmate de aanpak langer op zich laat wachten.

Vanwege de uiteenlopende oorzaken van funderingsproblemen en de grote regionale verschillen
– in bodemgesteldheid, bebouwing en eigendomssituaties – bestaat er geen uniforme
oplossing. Actie is soms acuut nodig, soms minder urgent, afhankelijk van de ernst
en omvang van de schade. Daarom is een gebiedsgerichte en gedifferentieerde aanpak
noodzakelijk. Gemeenten, provincies en waterschappen moeten ruimte krijgen voor een
eigen invulling, afgestemd op de lokale situatie. Deze aanpak moet oog hebben voor
alle aspecten van het vraagstuk: technisch, sociaal, juridisch, financieel én communicatief.
Alleen zo kunnen we komen tot haalbare en betaalbare oplossingen, passend bij iedere
unieke situatie.

Een effectieve aanpak vraagt om samenwerking met alle betrokken partijen die ieder
vanuit hun eigen verantwoordelijkheid willen bijdragen aan een gedeeld doel. Hierbij
gaat het om een actieve inzet van het Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen,
maar ook van marktpartijen zoals banken, verzekeraars en de bouwsector. De eigenaar
van de woning heeft bij deze opgave een cruciale rol: een eigenaar is immers zelf
verantwoordelijk voor het onderhoud van de eigen woning, daaronder valt ook funderingsherstel.
Hoe langer gewacht wordt met de aanpak van de funderingsschade, hoe meer de kosten
oplopen. Het is dan ook belangrijk dat de eigenaar in staat is aan de slag te gaan
met het oplossen van de funderingsschade. De nationale aanpak funderingsproblematiek
ondersteunt hierbij. De aanpak van funderingsproblematiek vraagt langjarig commitment
van alle betrokkenen, zowel publiek als privaat.

Met deze brief bieden wij u het rapport «De Olifant onder de kamer» van ABDTOPConsult
aan. Dit rapport is opgesteld in opdracht van de Ministeries van VRO, IenW en LVVN
en met betrokkenheid van OCW. Wij geven, mede namens de bewindspersonen van LVVN,
aan welke keuzes we op hoofdlijnen maken en hoe we samen met de belangrijkste partners
de verschillende bouwstenen van de nationale aanpak gaan uitwerken. Tevens treft u
als bijlagen aan een inventarisatie van TwynstraGudde over hoe lokale overheden momenteel
omgaan met funderingsproblematiek en een verdiepende analyse van Deltares en TNO over
aard en omvang van de opgave. Op basis hiervan schetsen we hoe we de meerjarige nationale
aanpak willen inrichten en welke vervolgstappen we samen met de belangrijkste partners
gaan zetten. Centraal in deze nationale aanpak staan de funderingen van gebouwen met
een woonfunctie (hierna woningen), in relatie tot hun omgeving. Funderingen van infrastructuur
of andere kunstwerken in openbare ruimte zijn geen onderdeel van deze aanpak.

1. ABDTOPConsult-advies «De Olifant onder de kamer»

In 2024 bracht de Raad voor de Leefomgeving en infrastructuur (Rli) op verzoek van
het Rijk een advies uit over de funderingsproblematiek. Daaruit blijkt dat in de komende
tien jaar 425.000 gebouwen te maken krijgen met funderingsschade en dat dat aantal
in de komende vijfentwintig jaar groeit naar 780.000. ABDTOPConsult onderschrijft
deze aantallen en voegt toe dat voor circa 25.000 gebouwen herstel urgent is wegens
ouderdom en constructieve schade, waardoor volledige renovatie of sloop/nieuwbouw
noodzakelijk is. Naar schatting zijn zo’n 21.000–24.500 van deze gebouwen ondiep1 gefundeerd en zijn 2.250 gebouwen op houten palen gefundeerd. Voor ongeveer 80.000
gebouwen is de situatie op dit moment ook al ernstig en is ingrijpend herstel noodzakelijk.
Het aantal urgente gevallen zal tot 2050 snel toenemen, vooral onder gebouwen met
ondiepe funderingen. Verschillen in oorzaak en herstelmogelijkheden vragen om een
gerichte aanpak per funderingstype: houten palen versus ondiepe fundering.

Het ABDTOPConsult-advies bouwt voort op het Rli-advies «Goed gefundeerd» en benadrukt
dat de funderingsproblematiek onzichtbaar is en groot in omvang, zowel voor het individu
als voor de maatschappij. Verantwoordelijkheden zijn juridisch belegd, maar worden
niet altijd gevoeld en genomen door betrokkenen, mede als gevolg van een gebrek aan
bewustzijn en goede informatie. Het advies schetst dat een intensivering van de aanpak
nodig is, met nadrukkelijke regie van de overheid om stappen te kunnen zetten. Niet
alles kan tegelijk; niet alles kan overal en ook niet iedereen is in staat funderingsproblemen
aan te pakken. Dat laat onverlet dat iedereen zijn verantwoordelijkheid moet nemen,
waarbij het Rijk ondersteuning biedt, zodat eenieder diens rol goed kan vervullen.

Het advies schetst acht inhoudelijke bouwstenen en drie mogelijke benaderingen van
waaruit de overheid de nationale aanpak vorm kan geven, wat leidt tot meerdere beleidsopties
voor de bouwstenen van de nationale aanpak, zoals hieronder aangegeven.

Bron: De Olifant onder de kamer, ABDTOPConsult, april 2025.

Het advies biedt een waardevol overzicht van mogelijke beleidsopties met bijbehorende
instrumenten. De geschetste niveaus van overheidsbetrokkenheid dwingen ons bewust
keuzes te maken. Het kiezen voor éénzelfde benadering voor alle inhoudelijke bouwstenen
vanuit de overheid is niet noodzakelijk en bovendien lastig, omdat de verschillende
bouwstenen in de tijd vragen om verschillende mate van overheidsbetrokkenheid. Onze
keuzes voor de diverse bouwstenen lichten we hieronder toe.

De urgentie van dit vraagstuk vraagt om een snelle start op basis van de huidige beschikbare
capaciteit en middelen en vraagt om een langjarige en actieve inzet van vele partijen,
zowel publiek als privaat. Het is belangrijk te bouwen aan een goed fundament van
kennis, inzicht, mogelijkheden en uitvoeringskracht bij de betrokken partijen om de
aanpak stapsgewijs de komende tien jaar verder uit te bouwen. Dit geeft de gelegenheid
bij te sturen wanneer de problematiek daar aanleiding toe geeft.

2. Nationale aanpak

Het advies van ABDTOPConsult onderstreept dat afwachten geen optie is: zonder interventie
wordt het probleem groter, met grote maatschappelijke en sociale gevolgen. Daarom
nemen we gezamenlijk onze verantwoordelijkheid voor een veilige en toekomstbestendige
woningvoorraad. We doen dit in een brede coalitie met publieke en private partijen
en werken met elkaar aan een aanpak waarin ieder vanuit eigen verantwoordelijkheid
actief bijdraagt. Het uitgangspunt van de nationale aanpak is dat de woningeigenaar
primair verantwoordelijk is voor de fundering van zijn/haar woning. Het Rijkt neemt
de regie op zich, bewaakt de samenhang, stuurt op de voortgang van de acties waar
de verschillende partners in de nationale aanpak voor aan de lat staan en regelt de
randvoorwaarden die in deze brief nader worden uitgewerkt. Als interventies onvoldoende
effectief blijken of het te langzaam gaat, stuurt het Rijk bij.

We zetten op de korte termijn (2025 t/m 2028) in op het vergroten van de kennis over
funderingsschade. We zorgen dat er meer betrouwbare informatie over funderingen beschikbaar
komt. Dit zorgt voor meer bewustwording over mogelijke problemen met funderingen,
maar is ook een randvoorwaarde om als eigenaar te kunnen handelen. Het doel hiervan
is dat de funderingsproblematiek een transparant onderdeel wordt van de prijsvorming
op de vastgoedmarkt en dat de (potentiële) eigenaren hier op kunnen anticiperen.

We werken de komende periode aan het creëren van de noodzakelijke condities om te
zorgen dat de aanpak en uitvoering stapsgewijs kan worden opgeschaald. Dit gebeurt
binnen de beschikbare financiële middelen. Daarnaast zetten we in op het ondersteunen
van de individuele funderingsaanpak door woningeigenaren en de gebiedsgerichte aanpak
door gemeenten. De focus van het kabinet ligt daarbij op gebouweigenaren die schade-
en funderingsherstel moeilijk zelf kunnen organiseren of bekostigen en buurten waar
vanwege een meervoudige of samenhangende problematiek een door de gemeente of regio
gecoördineerde aanpak nodig is. We starten daarbij in enkele gebieden met een urgent
funderingsrisico en uiteenlopende oorzaken waar gemeenten al aan de slag zijn. Met
als doel om handelingsperspectief te bieden aan de mensen in deze gebieden maar ook
om van te leren voor het vervolg. Met de opgedane kennis kunnen ook gemeenten die
nog aan het begin van een eigen aanpak staan op weg geholpen worden.

De nationale aanpak bestaat daarmee uit drie onderdelen, waarin de bouwstenen zoals
benoemd in het advies van ABDTOPConsult een plek krijgen:

1. Creëren noodzakelijke condities;

2. Ondersteunen van de individuele aanpak;

3. Ondersteunen van de gebiedsgerichte aanpak.

Voor deze aanpak is in de periode 2025–2028 cumulatief € 56 miljoen beschikbaar. Daarnaast
is er incidenteel in 2026 € 20 miljoen gereserveerd voor het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.
Zie paragraaf 3 voor een nadere toelichting.

2.1 Creëren noodzakelijke condities voor de nationale aanpak

Het Rijk gaat aan de slag met een aantal condities die nodig zijn om de nationale
aanpak te laten slagen. Het zijn zaken die we generiek, op nationaal niveau, moeten
organiseren om gebouweigenaren, medeoverheden, de financiële sector en de bouwsector
in staat te stellen adequaat de funderingsschade te kunnen oplossen.

Betrouwbare data en risicomodellen

Het is belangrijk dat mensen kunnen beschikken over eenduidige betrouwbare informatie
over hun funderingen. Een belangrijk onderdeel van de nationale aanpak is daarom het
verbeteren en bijeenbrengen van feitelijke data over de fundering en het verbeteren
van modellen om het funderingsrisico in te schatten. Het toekomstbeeld is dat er op
termijn één publieke informatievoorziening komt waarin alle bestaande en nieuwe funderingsinformatie
samenkomt en waartoe medeoverheden, marktpartijen én woningeigenaren binnen een eigen
omgeving toegang krijgen. Dit betekent dat we kiezen voor een nationale data-infrastructuur
met funderingsinformatie. Dit is iets wat niet van de ene op de andere dag geregeld
is en vanwege de versnipperde data en informatie de medewerking van velen vraagt.
Het Rijk neemt hierin de regie en draagt zorg voor kwaliteit, betrouwbaarheid en standaardisatie
van gegevens en stimuleert verder funderingsonderzoek voor betere validatie. Daarnaast
vraagt een dergelijke nationale data-infrastructuur ook de nodige inspanning en inzet
van de decentrale overheden.

Zoals ABDTOPConsult adviseert, zetten we in 2025 en 2026 eerste stappen richting dit
toekomstbeeld door het vaststellen van standaarden en eisen voor eenduidige registratie
van feitelijke data, het valideren van risicomodellen in de markt en de doorontwikkeling
van een publiek gevalideerd risicomodel. Hiervoor werkt het Ministerie van VRO samen
met onder meer Kadaster, Deltares en TNO. Ook lopen er verkennende gesprekken met
Fundermaps of dit met publieke data ontwikkelde marktinstrument binnen het publieke
domein kan worden gebracht, zoals aanbevolen door ABDTOPConsult. Daarnaast wordt de
reeds beschikbare informatie toegankelijk gemaakt voor de verschillende gebruikersgroepen.
Bij de uitwerking zullen we de adviezen rond betrouwbare data, informatie en risicomodellering
uit het rapport van ABDTOPConsult (hoofdstuk 4) meenemen.

Kennisontwikkeling en innovatie

Het Rijk investeert de komende jaren ook in kennis en innovatie. Meer kennis over
omvang, spreiding, oorzaken en patronen van funderingsschade is nodig om beter onderbouwde
uitspraken te kunnen doen over de levensduur van funderingen en het risico op funderingsschade
beter te kunnen inschatten. Hierbij gaat het bijvoorbeeld over hoe de funderingsschade
ontstaat door krimp-zwel gedrag van kleigrond. Maar ook welke maatregelen genomen
kunnen worden om ernstige schade te voorkomen of vertragen, aan of rondom het pand
zelf of in de omgeving. Met Deltares en TNO is een agenda voor deze fundamentele kennisontwikkeling
opgesteld die zij de komende jaren zullen uitvoeren, zie de bijlage bij deze brief.

Ook is inzet nodig op innovatie en opschaling van de markt voor funderingsonderzoek
en -herstel. De marktanalyse van TKI Bouw en Techniek2, heeft laten zien dat de bouwsector in de huidige situatie deze opgave qua omvang
en capaciteit onvoldoende kan oplossen. Ook ABDTOPConsult stelt dat innovatief onderzoek
nodig is ten behoeve van het ontwikkelen van goedkopere en minder ingrijpende onderzoeks-
en hersteloplossingen. Daarnaast kan het bundelen van de vraag zorgen voor een meer
continue bouwstroom wat de capaciteit ten goede komt. We werken samen met TKI Bouw
en Techniek een innovatie- en opschalingsprogramma uit voor de periode 2025–2028 en
benutten daarbij bestaande programma’s en netwerken (bv. Nationaal Groeifonds Toekomstbestendige
leefomgeving en het Bouwberaad). De ontwikkelde kennis zal worden gedeeld via de samenwerking
van Kenniscentrum Bodemdaling en Funderingen (KBF), Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek
(KCAF) en de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Zij begeleiden daarnaast
een kennis- en innovatienetwerk rond funderingsonderzoek en -funderingsherstel3. Met dit netwerk bestaande uit kennisinstellingen en marktpartijen worden nieuwe
kennisvragen geadresseerd en opgepakt.

Kwaliteitsborging op orde

Verbetering van informatie over funderingsschade en de zichtbaarheid van financiële
gevolgen van funderingsherstel leidt tot een toename van de vraag naar en uitvoering
van funderingsherstel. Een belangrijke voorwaarde voor de verantwoorde groei en schaalvergroting
is het borgen van de kwaliteit van het werk, de werkomstandigheden en specialisatie
van het bouwpersoneel. We zorgen voor de nodige standaardisatie van funderingsbeoordeling,
funderingsonderzoek en funderingsherstel om de kwaliteit van het werk waarborgen.
Met de sector (Bouwend NL, NVAF4, KCAF en standaardisatieorganisaties) werken we aan open standaarden door de bestaande
richtlijnen en handboeken voor funderingsonderzoek en funderingsherstel te actualiseren.
We uniformeren de bestaande erkenningsregelingen voor funderingsherstelbedrijven,
die we op termijn verder ontwikkelen naar certificering, zowel voor bedrijven als
funderingsprofessionals, waar mogelijk en waar dit meerwaarde biedt. Omdat ook veel
monumenten kampen met funderingsproblemen is het van belang dat ook kennis over de
omgang met de monumentale waarden beter wordt verspreid. Dat geldt ook voor hoe om
te gaan met het archeologisch bodemarchief. Met deze werkwijze werken we toe naar
de professionalisering van de funderingsaanpak: van onderzoek tot aan funderingsherstel.

Water- en bodemaanpak

Bij funderingsschade is er vaak sprake van meerdere oorzaken, waarbij de bouwkwaliteit
een belangrijke oorzaak is. Maar ook bodem en water spelen zowel in stedelijk als
landelijk gebied een belangrijke rol, denk aan effect van bodemdaling, effect van
krimp-zwel van kleigrond en droogstand van houten palen bij lage grondwaterstanden.
Onder sommige omstandigheden kunnen waterbeheersmaatregelen of bodemmaatregelen mogelijkheden
bieden om funderingsschade uit te stellen en/of te beperken.

We ondersteunen de decentrale overheden binnen de aanpak van funderingsproblematiek
bij het beheer van het (grond)water en de bodem in landelijke en stedelijke gebieden.
Dit doen we door het bieden van een handreiking die decentrale overheden kunnen gebruiken
om een maatregelenprogramma op te stellen. Funderingsproblematiek in zowel landelijk
als stedelijk gebied maakt onderdeel uit van de ruimtelijke en waterstaatkundige afweging
in het gebiedsgerichte beleidsproces. Decentrale overheden werken intensief samen
in besluitvorming rond de ruimtelijke keuzes, en (grond)water- en bodembeheer die
effect hebben op de funderingen. De Omgevingswet biedt juridische ruimte aan medeoverheden
om hier vanuit hun bestaande bevoegdheden invulling aan te geven. Op regionaal of
lokaal niveau en voor landelijk of stedelijk gebied is er ruimte voor maatwerk mogelijk,
naar de kenmerken van het gebied.

In lijn met het advies van ABDTOPConsult zullen we in de ruimtelijke en water- en
bodemafwegingen de impact op de fundering van gebouwen nadrukkelijk laten meewegen.
We verkennen daarvoor of gemeenten, waterschappen en provincies samen funderingsaandachtsgebieden
kunnen bepalen (gebieden waar (risico’s op) funderingsproblemen spelen) en deze kunnen
opnemen in hun (omgevings-)beleid. Voor deze funderingsaandachtsgebieden worden programma’s
opgesteld, waarin betrokken overheden maatregelen opnemen met betrekking tot bodem-
en (grond)waterbeheer. Teneinde funderingsschade zoveel mogelijk tegen te gaan wordt
bij ingrepen in het water- en bodemsysteem in de omgeving (zoals peilbesluiten, grondwateronttrekkingen)
het uitstellen en beperken van funderingsschade ook meegewogen.

Bij nieuwbouw, herinrichting en andere ruimtelijke ontwikkelingen binnen bestaand
stedelijk gebied wordt door provincie en gemeente het waterschap aan de voorkant betrokken.
Zo wordt het water- en bodemsysteem goed meegenomen in de besluitvorming. Met het
Ruimtelijk Afwegingskader geeft het Rijk decentrale overheden een handreiking om klimaatbestendige
locatiekeuzes te maken voor nieuwe verstedelijking. Met de Landelijke Maatlat helpt
het Rijk medeoverheden en ontwikkelaars om klimaatadaptieve keuzes te maken bij de
inrichting en het ontwerp van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Uitvoeringskracht

Uitvoering geven aan de aanpak van funderingsschade is voor gemeenten, provincies,
waterschappen en woningcorporaties een uitdaging door gebrek aan (uitvoerings)capaciteit.
ABDTOPConsult geeft aan dat lokale overheden (gemeenten en ook waterschappen) een
inhaalslag moeten maken in eigen capaciteit en een beroep moeten kunnen doen op externe
capaciteit, kennis en expertise. Om efficiënt om te gaan met de beschikbare capaciteit,
richten we samen met VNG, IPO, UvW en Aedes een expertteam in dat vraaggericht de
overheden en woningcorporaties kan ondersteunen met kennis en expertise. Daarbij worden
ook de bestaande kenniscentra betrokken. Ook voldoende capaciteit vanuit de betrokken
departementen om op alle onderdelen van de nationale aanpak daadwerkelijk regie te
kunnen nemen en voortgang te kunnen maken is een randvoorwaarde.

2.2 Ondersteunen individuele aanpak

Het Rijk faciliteert woningeigenaren en de markt via meerdere lijnen om beter en eenvoudiger
invulling te geven aan de eigen verantwoordelijkheid voor schade- en funderingsherstel.

Communicatie en informatieloket

Het vergroten van het bewustzijn en de kennis over funderingsproblematiek bij woningeigenaren
krijgt prioriteit door meer en betere funderingsinformatie. We zorgen voor begrijpelijke
publieke informatie en voorlichting over de te zetten stappen wanneer mensen geconfronteerd
worden met funderingsschade. Tegelijkertijd werken we samen met gemeenten en het KBF,
KCAF en Vereniging Eigen Huis (VEH) om eigenaren van specifieke, lokale informatie
en begeleiding te voorzien door het stimuleren van regionale of lokale funderingsloketten.
Vanuit de regionale of lokale loketten kan ondersteuning geboden worden door bijvoorbeeld
een funderingscoach. Voor rijksmonumenteneigenaren biedt de Rijksdienst voor het Cultureel
Erfgoed (RCE) aanvullende kennis en informatie over de funderingsproblematiek bij
cultureel erfgoed. Voor de woningeigenaren die niet bij hun eigen gemeenten terecht
kunnen, zal een landelijk informatiepunt (digitaal en telefonisch) geboden worden
via de samenwerking KBF en KCAF.

Informatie in het woningtransactieproces

Het is belangrijk dat informatie over de staat van de fundering vroegtijdig kan worden
meegenomen in het woningtransactieproces. Dat betekent dat een koper vóórdat deze
een bod uitbrengt toegang moet krijgen tot de relevante funderingsinformatie. De informatie
moet daarom direct bij verkoop van de woning, bijvoorbeeld in de verkoopadvertentie,
al beschikbaar zijn. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de verkoper, maar het
is ook aan makelaars om verkopers in het verzamelen van de relevante informatie te
ondersteunen. Er zijn al instrumenten waarmee op basis van vastgestelde onderzoeksdata
en modeldata een eerste inschatting gemaakt kan worden van het funderingsrisico van
de woning. Dit geeft voor dit moment een eerste indicatie. Tegelijkertijd werken we
zoals hiervoor beschreven aan het verbeteren van de betrouwbaarheid van data en risicomodellen.

We zullen met marktpartijen zoals kredietverstrekkers vanuit deze bestaande instrumenten
één standaard bepalen voor 1) een betrouwbare basis risico inschatting; 2) het aanvullend
onderzoek dat gevraagd mag worden en 3) de gevolgen voor kredietverstrekking als er
daadwerkelijk funderingsproblemen geconstateerd worden. Uiteindelijk zullen hierdoor
de kosten van funderingsherstel tot uiting komen in de prijs van een woning. In eerste
instantie heeft dit met name impact op de gebieden waar er sprake is van urgente problemen
en waar een collectieve aanpak nodig is. Dit kan de betrokkenen activeren om te gaan
handelen: woningeigenaren worden aangezet tot het maken van plannen en keuzes om funderingsschade
aan te pakken. Het zorgt er ook voor dat deze risico’s niet worden doorgeschoven naar
nieuwe bewoners.

Standaardisatie financiering eigen woning

In veel gevallen zijn huidige woningeigenaren in staat om funderingsproblemen met
eigen middelen of een (hypothecaire) lening te financieren. Voor mensen die recent
een woning hebben gekocht, kan dit lastiger zijn. Het is belangrijk dat hypotheekverstrekkers
en financieel adviseurs bij het toetsen van hypotheekaanvragen rekening houden met
de kosten en financieringsmogelijkheden voor funderingsherstel. Momenteel zijn funderingsherstelkosten
niet of onvoldoende verdisconteerd in de woningwaarde. Voor mensen die al maximaal
lenen, betekent dit dat er onvoldoende ruimte is om onverwachte herstelkosten op te
vangen. Betere informatievoorziening stelt kopers in staat om herstelkosten mee te
nemen in hun bod, waardoor deze ook in de hypotheekaanvraag verwerkt kunnen worden.
Dit vergroot de financieringsmogelijkheden. ABDTOPConsult laat zien dat standaardisering
van financieringsopties voor funderingsherstel dit proces vergemakkelijkt en eigenaren
helpt bij het maken van de juiste keuze. Samen met onder andere de Nederlandse Vereniging
van Banken (NVB), het Verbond van Verzekeraars (VvV) en de Nationale Hypotheek Garantie
(NHG) werken we aan gestandaardiseerde financiële processen om funderingsherstel toegankelijker
en aantrekkelijker te maken voor woningeigenaren.

Fonds Duurzaam Funderingsherstel en Nationaal Restauratiefonds

Het kabinet kiest niet voor het subsidiëren van funderingsherstel. Hiervoor zijn ook
geen middelen beschikbaar. De meeste woningeigenaren zijn zelf in staat om de aanpak
van funderingsproblemen te financieren. Voor woningeigenaren die noodzakelijk funderingsherstel
willen uitvoeren, maar daarvoor onvoldoende financiële mogelijkheden hebben, is er
een landelijk vangnet: het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF). De leningen die
het FDF verstrekt betreffen hypothecaire leningen met aangepaste voorwaarden (betalen
naar draagkracht). Tot en met juni konden woningeigenaren uit zeven gemeenten bij
het FDF terecht voor een lening voor funderingsherstel. Met ingang van 1 juli 2025
heeft het FDF landelijke werking gekregen. Hierdoor kunnen woningeigenaren in heel
Nederland bij het FDF terecht, wanneer zij niet via de reguliere hypotheekmarkt de
financiering rond kunnen krijgen vanwege een ontoereikend inkomen.

Naast verbreding van de reikwijdte van het fonds zijn er ook een aantal andere aanpassingen
gedaan. Vanaf 1 juli 2025 hoeft er geen sprake meer te zijn van urgent funderingsherstel
(hersteltermijn 0–5 jaar), maar van noodzakelijk herstel om in aanmerking te komen
voor een lening. Dit om te voorkomen dat de situatie verergert en de kosten voor herstel
daardoor verder oplopen dan nodig. Daarbij vervalt vanaf 1 juli 2025 ook de eis dat
een woning in een bouwblok gelegen moet zijn. Per die datum komen ook vrijstaande
huizen in aanmerking voor een lening bij het FDF.

Het resterende vermogen van het FDF per eind 2024 bedraagt circa € 13 miljoen. In
2026 wordt hier door het Rijk € 20 miljoen aan toegevoegd5, om te kunnen voldoen aan de verwachte stijging van het aantal aanvragen door de
landelijke werking. Met deze inzet stellen we ook woningeigenaren met onvoldoende
inkomen of eigen middelen in staat om tot noodzakelijk herstel over te gaan. Eigenaren
die in een monument wonen, kunnen voor financiering van funderingsherstel terecht
bij het Nationaal Restauratiefonds (NRF). Zij kunnen bij het NRF een laagrentende
lening afsluiten voor onder meer funderingsherstel. De opbrengsten uit rente en aflossing
worden ingezet voor het verstrekken van nieuwe leningen; met de beschikbare middelen
zitten hier uiteraard wel grenzen aan.

2.3 Ondersteunen gebiedsgerichte aanpak

Lang niet altijd is de woningeigenaar in staat om het probleem alleen aan te pakken,
omdat hij bijvoorbeeld onderdeel is van een VvE, van een bouwblok waar meerdere huizen
verzakken of van een hele buurt waar naast funderingsproblemen ook nog andere maatschappelijke
vraagstukken spelen (verduurzaming, klimaatadaptatie en sociaal maatschappelijke opgaven).
Dit speelt zowel in stedelijk als landelijk gebied. In stedelijke wijken en buurten
is een door de gemeente gecoördineerde aanpak nodig; in het landelijk gebied een door
de provincie of door de regio gecoördineerde aanpak, zoals bijvoorbeeld de veenweideaanpak.

Bij woningcorporaties speelt funderingsschade vaak ook in combinatie met andere opgaven.
Woningcorporaties dragen namelijk zorg voor de huisvesting van mensen met minder financiële
draagkracht, maar staan naast funderingsherstel ook voor de opgaven van onder meer
groot onderhoud, verduurzaming en nieuwbouw. Binnen de financiële ruimte die de corporatie
heeft, betekent investeren in funderingsherstel dan ook vaak dat andere investeringen
moeten wachten. Ook maken zogenaamd «gespikkeld bezit» (waarin corporatiebezit en
particulier bezit door elkaar staat), regels met betrekking tot beschermde stadsgezichten
en de monumentenstatus de aanpak van funderingsschade voor hen lastig.

Lokale, gebiedsgerichte aanpak staat nog aan het begin

In opdracht van het Ministerie van VRO heeft TwynstraGudde onderzocht hoe gemeenten
momenteel omgaan met funderingsproblematiek (zie bijlage). Uit het onderzoek blijkt
dat de aandacht, kennis en beleidsinzet sterk verschillen per gemeente. Slechts een
beperkt aantal koplopers kent en erkent de omvang van het probleem en heeft een lokale
aanpak ingericht. Ook daar is echter niet overal een handelingsperspectief beschikbaar
voor gebouweigenaren.

Veel gemeenten hebben nog weinig inzicht in de problematiek of besteden er nauwelijks
aandacht aan. In sommige gemeenten speelt het probleem (nog) niet. De lokale aanpak
is daarmee versnipperd en staat veelal nog aan het begin. De VNG bevestigt dit beeld
en benadrukt dat gemeenten zich in verschillende fasen bevinden wat betreft kennis,
aandacht en beleid. Passende ondersteuning per fase is volgens de VNG essentieel.

Een gezamenlijke, integrale aanpak is noodzakelijk om de bestaande woningvoorraad
te behouden en te verbeteren, als onderdeel van het bredere woonzekerheidsbeleid.
Investeringen in funderingsherstel – of in stedelijke vernieuwing waar herstel niet
mogelijk of wenselijk is – vragen om een brede afweging. Daarbij moeten de toekomstbestendigheid
van het gebouw en de buurt, evenals eventuele monumentale of beschermde status, worden
meegewogen. Voor rijksmonumenten geldt bovendien een instandhoudingsplicht onder de
Omgevingswet. Dit vereist een langjarige inzet en samenwerking van alle betrokken
partijen.

Gebiedsgerichte leeraanpak

Het Rijk zet daarom samen met de VNG, IPO en UvW in op leren door te doen in de gebieden
waar funderingsproblematiek urgent is en onderdeel is van meervoudige problemen. We
starten daarbij in gemeenten en in regio’s (zowel stedelijk als landelijk gebied)
waar de problemen erkend worden en energie is om gezamenlijk op zoek te gaan naar
oplossingen. Hierbij kan er sprake zijn van een wijkaanpak als er in een wijk of buurt
veel woningen zijn met funderingsproblematiek, maar ook van meer individuele schadegevallen
verspreid over de regio die vanwege de aard van de problematiek wel om een gecoördineerde
aanpak vragen. Het doel is in alle gevallen om met elkaar op zoek te gaan naar passend
handelingsperspectief voor woningeigenaren. Hiervan kunnen gemeenten en regio’s die
nog aan het begin van een lokale aanpak staan tevens leren. We onderscheiden in dit
verband vier typen gebieden:

1. Stedelijke buurten en wijken waar schade is aan houten palen door een lage grondwaterstand,
bodemdaling of bacteriële aantasting;

2. Stedelijke buurten en wijken waar ondiepe funderingen in combinatie met bodemdaling
tot problemen leiden;

3. Regio’s in het landelijk gebied waar door een te lage grondwaterstand schade is ontstaan
aan houten palen of met gemengde schadetypen;

4. Regio’s in rivier- en kleigebieden waar door droogte problemen bij woningen met een
ondiepe fundering zijn ontstaan.

Het Rijk start daar waar zij al in gesprek is met koplopergemeenten en -regio’s: Friesland,
Emmen, Rivierenland (Arnhem, Lingewaard, Zevenaar en omgeving), Zaanstad, Rotterdam
en Dordrecht en sluit daarmee zoveel mogelijk aan bij lopende initiatieven. Dit om
met relatief beperkt budget in deze kabinetsperiode betekenisvolle stappen te kunnen
zetten en meer kennis en inzichten op te doen over adequate en haalbare interventies
en ondersteuning voor de hiervoor geschetste typen gebieden en meer inzicht te krijgen
in wat langjarig nodig is.

In de gebieden starten we met een leeraanpak die gericht is op het doen van onderzoek
en het voorzien in informatie, advies en procesbegeleiding om woningeigenaren een
handelingsperspectief te bieden, waarbij aandacht is voor de menselijke maat. Daar
waar vanwege de complexiteit van de opgave dit handelingsperspectief nog niet voorhanden
is, zullen met betrokken partijen diverse scenario’s uitgewerkt worden in de zoektocht
naar haalbare en betaalbare oplossingen. Hierbij wordt ook gekeken naar situaties
waarbij funderingsherstel geen optie meer is. Bijvoorbeeld, omdat de kwaliteit van
de rest van de woning zodanig slecht is dat een investering in het herstel van de
fundering niet meer rendabel is. Met de betrokken partijen in het gebied, o.a. gemeente,
waterschap, corporatie, banken en verzekeraars, onderzoeken we de haalbaarheid van
nieuwe financiële arrangementen in de gebiedsgerichte leeraanpak. Deze leeraanpak
is in de initiële fase nodig om de beperkte kennis over de problematiek en de oplossing
daarvoor te vergroten en beschikbaar te maken voor de betrokkenen.

Betrokkenheid woningcorporaties bij de leeraanpak

In sommige gebieden, waar al langere tijd bekend is dat er sprake is van funderingsschade,
zijn woningcorporaties bezig met herstel. De afgelopen periode zijn er ook nieuwe
gebieden bijgekomen waar sprake is van funderingsschade en waar nog niet iedereen
zich bewust is van de risico’s. Met Aedes werken we aan het vergroten van het handelingsperspectief
voor woningcorporaties door o.a. kennis, inzichten en ervaringen te delen. Denk aan
een geslaagde aanpak bij gespikkeld bezit (met particulieren) of hoe communicatie
met huurders het beste kan worden opgepakt. In de Nationale Prestatieafspraken (NPA)
tussen woningcorporaties, Rijksoverheid en de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG)
hebben we afgesproken om de komende periode scherper te krijgen wie welke verantwoordelijkheid
neemt en welke (financiële) bijdrage nodig is voor de funderingsopgave die corporaties
hebben. In een volgende ronde van de NPA worden hierover nadere afspraken gemaakt.

Delen geleerde lessen

De kennis en inzichten uit de leeraanpak worden gedeeld via KBF, KCAF en RVO, zodat
gemeenten en woningcorporaties die nog minder ver zijn met hun aanpak hiervan kunnen
leren. Het Rijk gebruikt deze praktijkervaringen – in overleg met de medeoverheden
– om bestaande instrumenten op nationaal niveau aan te passen of nieuw te ontwikkelen.
Bij deze leeraanpak worden ook de adviezen over aanvullend instrumentarium uit het
rapport van ABDTOPConsult (hoofdstuk 8) betrokken. Een volgend kabinet kan, afhankelijk
van de urgentie van de opgave en de beschikbaarheid van middelen, besluiten om de
aanpak verder op te schalen. Bijvoorbeeld door er voor te kiezen om de gebiedsgerichte
aanpak verder op te schalen en te ondersteunen, door meer pilots en/of het inrichten
van een stads- en dorpsvernieuwingsfonds.

3. Financiering en fasering nationale aanpak

In de brief over de voortgang van de nationale aanpak funderingsproblematiek van 3 december
20246 hebben we gemeld dat het kabinet voor de periode 2025–2028 € 56 miljoen vrij heeft
gemaakt om stappen te zetten in de nationale aanpak. We verdelen hierbij de beschikbare
middelen voor deze kabinetsperiode als volgt over de hiervoor beschreven stappen:

Verdeling financiële middelen 2025–2028

Creëren noodzakelijke condities

Betrouwbare data en risicomodellen

€ 18 miljoen

Kennisontwikkeling, innovatie & opschaling

€ 6 miljoen

Kwaliteitsborging

€ 4 miljoen

Uitvoeringskracht

€ 4 miljoen

Ondersteunen individuele aanpak

Fonds Duurzaam Funderingsherstel

€ 20 miljoen1

Informatie, communicatie, kennisdeling

€ 4 miljoen

Ondersteunen gebiedsgerichte aanpak

Gebiedsgerichte leeraanpak: onderzoek, informatie, advies, procesbegeleiding

€ 20 miljoen

X Noot

1

Geen onderdeel van de € 56 mln. Er is separaat € 20 mln. gereserveerd voor een extra
storting in het FDF.

De opgave vraagt uiteraard ook om investeringen van woningeigenaren, woningcorporaties,
gemeenten, provincies en waterschappen en de financiële sector. Hiervoor zullen we
in de uitwerking van de aanpak met de betrokken partijen gezamenlijk financiële analyses
maken, over onder meer het rondkrijgen van de business case op gebiedsniveau en over
analyses van kosten en baten van de diverse onderdelen van de aanpak op nationaal
niveau. Op basis daarvan en de beschikbaarheid van middelen maken we onderlinge afspraken
over de verdeling van de kosten van de nationale aanpak. Zo wordt de financiering
voor de zeer urgente gevallen van funderingsschade, voor gebiedsgerichte transformatie
en voor de investering in het toekomstbestendig maken van de sociale woningvoorraad
inzichtelijk gemaakt en kan er worden geprioriteerd. De komende decennia blijft financiële
inzet van alle partijen nodig. Het is aan een nieuw kabinet om de ambitie en het tempo
van de volgende fase van de aanpak na 2028 te bepalen.

4. Organisatie en samenwerking

Organisatie- en overlegstructuur

Funderingsproblematiek heeft impact op de veiligheid, gezondheid en het welzijn van
de eigenaren en bewoners en vraagt om gezamenlijke inzet van alle betrokken partijen.
Daarom wordt de nationale aanpak vorm gegeven met de betrokken publieke en private
partijen. Het Rijk levert een ambtelijk kwartiermaker. Via thematische en gebiedsgerichte
werkgroepen werken we gezamenlijk aan de uitvoering van de aanpak op basis van de
bouwstenen uit het ABDTOPConsult-advies. De bestuurlijke afstemming met de medeoverheden
zal afhankelijk van de inhoud verlopen via het BO VRO of BO Water. Zie ook de invulling
van de governance op hoofdlijnen in de bijlage.

Monitoring

Indien tijdens de uitvoering blijkt dat de inzet op de verschillende bouwstenen uit
het rapport van ABDTOPConsult anders zou moeten zijn dan nu voorzien, dan wordt daarop
bijgestuurd. Zowel de inhoudelijke lijnen als de organisatie van de aanpak zijn daarmee
dus niet nu al in beton gegoten: als daar aanleiding toe is kan er in overleg met
elkaar flexibel worden ingespeeld op de nieuwe of veranderende omstandigheden. Daartoe
zullen we de voortgang en tussenresultaten goed monitoren, zodat tijdige bijsturing
mogelijk is als daar aanleiding toe is. Zowel de resultaten van beleidskeuzes alsook
de effectiviteit van de inzet zal worden gemonitord.

5. Openstaande moties

Over dit onderwerp heeft uw Kamer diverse moties ingediend. Zo heeft u het kabinet
verzocht om te komen met voorstellen voor een redelijke kostenverdeling tussen alle
betrokken partijen7, zodat de funderingen snel kunnen worden aangepakt en hersteld. In de voorgestelde
nationale aanpak funderingsproblematiek, zoals beschreven in deze brief, geven we
aan wat de financiële inzet van het Rijk is (zie paragraaf 3) en gaan we met de publieke
en private partijen in gesprek over de kostenverdeling van de verdere aanpak.

Daarnaast heeft u het kabinet verzocht om een regeringscommissaris funderingsherstel8 aan te stellen om zo spoedig mogelijk tot oplossingen te komen. In deze brief is
beschreven hoe we de nationale aanpak willen inrichten. Op dit moment kiezen we nog
niet voor een bestuurlijk boegbeeld: eerst stellen we een ambtelijk kwartiermaker
aan om de organisatie uit te werken en in te richten, waarbij de betrokken partijen
hun verantwoordelijkheid nemen, trekkers aanwijzen en menskracht leveren. Hierbij
is de organisatiewijze volgend op de aanpak die gekozen wordt.

In het ABDTOPConsult-advies en de verdiepende analyse door Deltares en TNO (als bijlage
bij deze brief gevoegd) zijn de variaties in de funderingsproblematiek, waaronder
ondiepe funderingen meegenomen. Hiermee geef ik invulling aan uw verzoek om funderingsproblemen
ten gevolge van bodemdaling en funderingen op staal mee te nemen in de analyses9.

Ten slotte geven we met deze brief invulling aan de motie uit het plenair debat over
het Rli-advies op 11 juni 2024 waarin u de regering verzocht om zo snel mogelijk met
de aanbevelingen van de Rli10 aan de slag te gaan.

Tot slot

In deze brief hebben we de contouren van de nationale aanpak funderingsproblematiek
geschetst voor de komende jaren. We zijn verheugd dat in de bestuurlijke bijeenkomst
van 23 mei jl. brede steun is uitgesproken door de medeoverheden en andere samenwerkingspartners
om hier samen de schouders onder te zetten. Met de opgedane kennis en inzichten in
de komende jaren wordt dan ook steeds scherper wat er in een volgende fase van de
nationale aanpak zowel op nationaal als lokaal niveau nodig is, om woningeigenaren
en gebieden te ondersteunen.

Voor de zomer van 2026 zullen wij u informeren over de voortgang van de nationale
aanpak en over de opvolging en uitwerking van de adviezen uit het rapport van ABDTOPConsult.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer

De Minister van Infrastructuur en Waterstaat,
R. Tieman

De Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat,
A.A. Aartsen