Brief regering : Beleidsreactie Staat van de Corporatiesector 2025

Nr. 576
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 20 februari 2025

Met deze brief bied ik uw Kamer de Staat van de Corporatiesector 20251 (hierna: de Staat) aan. Hierin schetst de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) een beeld
van de actuele ontwikkelingen in de corporatiesector en geeft de Aw op basis hiervan
een aantal beleidssignalen af. Ik ben de Aw zeer erkentelijk voor de heldere analyse
en het overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen en trends in de sector.

Als algemeen beeld constateert de Aw dat de sector met ambities voor de belangrijke
maatschappelijke opgaven in de volkshuisvesting staat. De ambities worden maatschappelijk
gesteund en de corporaties hebben dit voortvarend opgepakt. De Aw constateert echter
ook dat prestaties, met name bij nieuwbouw, nog niet tegemoet komen aan de maatschappelijke
behoeften. Ik herken dit beeld.

De Aw gaat in de Staat uitgebreid in op de grote opgave voor de corporaties en de
condities die noodzakelijk zijn voor de realisatie hiervan. Woningcorporaties spelen
een zeer belangrijke rol bij het zorgen voor voldoende woningen die betaalbaar en
van goede kwaliteit zijn in leefbare wijken. In 2022 is een belangrijke stap gezet
met het sluiten van de NPA. Recentelijk heb ik samen met Aedes en de VNG deze afspraken
herijkt in het licht van de grote maatschappelijke opgaven2. Daarmee zijn we een gezamenlijke agenda tot 2035 overeengekomen. Van belang is om
te constateren dat veel van de thema’s die worden aangesneden in de beleidssignalen
van de Aw ook aan bod komen in de herijkte NPA of dat daarover afspraken zijn gemaakt
met de Aw, Aedes en het WSW in het kader van het duurzaam prestatiemodel. Verder onderstrepen
de beleidssignalen het belang van voorstellen uit het wetsvoorstel Versterking regie
volkshuisvesting.

In deze brief ga ik in op de zeven genoemde beleidssignalen die de Aw in deze Staat
heeft opgenomen. Ik zal ze bespreken onder de thema’s beschikbaarheid, leefbaarheid,
duurzaamheid én samenwerking en uitvoering.

1. Thema: Beschikbaarheid

Op het gebied van de beschikbaarheid geeft de Aw twee beleidssignalen. Als eerste
signaal binnen dit thema stelt de Aw dat er gezorgd moet worden voor voldoende locaties
voor nieuwbouw door corporaties. Dit is het eerste vereiste voor de gewenste groei
in nieuwbouw.

Ik herken de zorg van de Aw dat er voldoende locaties beschikbaar moeten zijn.

De afgelopen jaren is er om verschillende redenen, waaronder het gebrek aan locaties
voor sociale woningbouw, een ontoereikend aantal corporatiewoningen gerealiseerd in
Nederland (gemiddeld 13.500 corporatiewoningen per jaar tussen 2022–2023, bron CBS).

Met VNG en Aedes heb ik in de herijkte NPA afgesproken dat corporaties vanaf 2029
structureel 30.000 nieuwe woningen per jaar zullen realiseren. Hierbij is gezien het
woningtekort ook de ambitie uitgesproken om al in 2027 30.000 nieuwe woningen per
jaar te realiseren. Voor al deze woningen zijn locaties nodig.

Om de realisatie mogelijk te maken zijn daarom op de Woontop van 11 december diverse
afspraken gemaakt. In 2025 zullen de Woondeals geüpdatet worden. De afspraak is dat
gemeenten, provincies, marktpartijen en corporaties met ondersteuning van het Rijk
de woningbouwprogrammering concretiseren op locaties, jaarschijven, betaalbaarheid
en (deels) doelgroepen om zo snel mogelijk het aantal benodigde woningen te realiseren.

In het verlengde hiervan, noemt de Aw als tweede signaal binnen dit thema dat er redelijke
grondprijzen voor sociale huurwoningen mogelijk gemaakt moeten worden. Om vanaf 2029
structureel 30.000 woningen per jaar te kunnen realiseren is een betaalbare grondprijs
een belangrijke voorwaarde. Ik ben het dus eens met de noodzaak dat eenduidigheid
van grondprijzen voor sociale huurwoningen nodig is, om zo langdurige onderhandelingen
en onnodig verlies van investeringsruimte voor corporaties te voorkomen.

Samen met Aedes en de VNG ga ik daarom verkennen of het opstellen van algemene richtlijnen
voor de bepaling van een sociale grondprijs wenselijk en uitvoerbaar is. Dit omvat
onder andere de vraag wat de methode is om de grondwaarde te berekenen, wat kan helpen
bij het definiëren van een redelijke prijsafname van sociale grond. Ook kijken we
naar de verwachte effecten van het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting
en wat het vastleggen in de Woondeals van 30% sociale nieuwbouw betekent voor de grondprijs.

Daarnaast streven we ernaar om mogelijkheden te identificeren om gronden die niet
in eigendom van de gemeenten zijn naar een sociale grondprijs te leiden, wat met name
gunstig kan zijn voor gemeenten met beperkte grondposities. De bevindingen van ons
gezamenlijk onderzoek zullen medio 2025 worden gepubliceerd, waarbij we streven naar
een transparant kader met algemene richtlijnen die aangeven hoe te komen tot redelijke
grondprijzen voor sociale huurwoningen.

2. Thema: betaalbaarheid

De Aw stelt dat de verhouding tussen huurprijs en (energetische) kwaliteit van sociale
huurwoningen is verstoord. Dit gaat ten koste van investeringen in kwaliteit, de doorstroming
en het rechtvaardigheidsgevoel bij huurders en woningzoekenden. Ook dit signaal herken
ik.

Het kabinet erkent het belang van samenhang tussen huurbeleid, huurtoeslagbeleid en
woonlasten. Daarnaast heeft dit kabinet er oog voor dat in de volkshuisvesting als
geheel de juiste prikkels aanwezig zijn. Op basis hiervan zijn de afgelopen periode
al diverse beleidsinstrumenten herzien.

Voor het huurbeleid is met name het woningwaarderingsstelsel (WWS) van belang voor
de balans tussen huurprijs en kwaliteit van de woonruimte in de gereguleerde sector.
Het WWS is in het kader van de Wet betaalbare huur (Wbh) op 1 juli 2024 grondig herzien.
Een deel van deze herziening ziet op een herwaardering van energielabels3. Hierdoor is een sterkere prikkel ingebouwd om te investeren in woningen om te zorgen
voor een lagere energierekening. Woningen met een goede labels, en daardoor lagere
energielasten, hebben met de Wbh een hogere maximale huurprijs. Andersom hebben woningen
met slechte energielabels, en daardoor een hogere energierekening, aftrekpunten en
dus een lagere maximale huurprijs.

Voor het huurtoeslagbeleid zijn verschillende wijzigingen van belang. Met de wijzigingen
wordt de koopkracht verbeterd en wordt de huurtoeslag versimpeld. De inkomensafhankelijke
afbouw van de huurtoeslag wordt gelijkmatiger, waardoor huurtoeslagontvangers beter
kunnen inschatten welk effect een inkomensstijging heeft voor hun huurtoeslag en zij
meer zekerheid hebben over de hoogte van hun besteedbare inkomen. Daarnaast krijgt
een deel van de huurtoeslagontvangers een lagere marginale druk: hun huurtoeslag neemt
hierdoor minder snel af wanneer hun inkomen toeneemt.

Zoals afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken (NPA) zal ik in 2025 een wetsvoorstel
bij uw Kamer indienen waarin ik voorstel een differentiatie te introduceren met betrekking
tot passend toewijzen op basis van de energetische kwaliteiten van de woning: woningen
met een energielabel A+ krijgen een passend-toewijzen grens die 25 euro hoger ligt
dan de huidige grens. Deze verhoging is mogelijk zonder de betaalbaarheid van deze
woningen te verslechteren, omdat de energierekening door het betere energielabel lager
zijn dan bij andere woningen.

Voor de ontwikkeling van beleid wordt in 2025 een interdepartementaal beleidsonderzoek
(IBO) uitgevoerd naar de huursector. Dit IBO heeft als doel het beleid met invloed
op de verschillende huursegmenten in samenhang (en in relatie tot de koopsector) te
analyseren en concrete beleidsopties uit te werken.

3. Thema: Duurzaamheid

Bekend is dat corporaties een grote opgave hebben in verduurzaming. Dat corporaties
hun woningvoorraad verduurzamen is belangrijk. Isolatie zorgt namelijk voor meer wooncomfort
en lagere energielasten. De Aw wijst erop dat, voor een CO2-neutrale verwarming van de corporatievoorraad in 2050, de isolatie van de huurwoningen
aanzienlijk verbeterd moet worden. Het is voor de corporaties onvoldoende helder welk
isolatieniveau voldoende en doelmatig is.

Ik heb in de NPA afspraken gemaakt over hoeveel de gemiddelde warmtevraag de komende
jaren moet afnemen. Om alle woningen in 2050 aardgasvrij te kunnen maken wordt de
Standaard (de isolatiestandaard die wij in 2021 hebben vastgesteld) als referentie
gebruikt. Dit betekent voor de corporatievoorraad dat de gemiddelde warmtevraag ongeveer
73kwh/m2 per woning mag bedragen. Hiermee is een duidelijke afspraak gemaakt over hoeveel
energie gemiddeld mag worden verbruikt voor warmte in woningen van corporaties. De
Standaard wordt in 2025 door VRO, Aedes en de Woonbond geëvalueerd, in lijn met de
afspraak uit het Klimaatakkoord. Voor de evaluatie zijn de praktische haalbaarheid,
de doelmatigheid, het tempo van de verduurzaming en het comfortniveau voor huurders
relevant.

4. Thema: Samenwerking en uitvoering

Bij de herijking van de NPA werd nogmaals bevestigd dat de corporaties een grote opgave
hebben in nieuwbouw en kwaliteit van het corporatiebezit. Er moet de aankomende jaren
flink worden geïnvesteerd om te voldoen aan de opgave en aan de volkshuisvestelijke
continuïteit.

Projectsteun

De Aw stelt dat een aantal regio’s kampt met grote financiële tekorten. Voorkomen
moet worden dat investeringen in nieuwbouw en kwaliteit hierdoor achterblijven en
dat daardoor niet wordt voldaan aan de opgaven. De Aw roept op om in de Woningwet
de mogelijkheid van projectsteun zo uit te werken dat corporaties in regio’s met een
tekort eenvoudig een bijdrage kunnen ontvangen voor investeringen in de regionale
opgave.

Op dit moment heb ik een wijziging van het instrument van projectsteun in voorbereiding.
Corporaties die te weinig investeringsruimte hebben om hun volkshuisvestelijke opgaven
te realiseren en die geen of geen volledige oplossing kunnen vinden met een beroep
op onderlinge solidariteit, worden met deze wijziging beter in staat gesteld om projectsteun
aan te vragen. Bij de beoordeling van projectsteun zal onder meer naar de volkshuisvestelijke
opgave en de financiële tekorten in de regio worden gekeken. In regio’s waar op basis
van financiële doorrekeningen een structureel tekort kan worden vastgesteld en waar
solidariteit niet effectief is gebleken, wil ik een versnelde toets mogelijk maken,
bijvoorbeeld door eerdere resultaten te gebruiken of sneller aan te nemen dat aan
bepaalde voorwaarden is voldaan. Het blijft ook in die regio’s zo dat projectsteun
uitsluitend door corporaties met beperkte investeringscapaciteit kan worden aangevraagd.

Het duurzaam prestatiemodel (DPM)

De Aw noemt als tweede signaal binnen dit thema het duurzaam prestatiemodel (DPM)
én dat het DPM corporaties een bruikbaar kader geeft om samen de regionale en nationale
opgaven op te pakken.

Het duurzaam prestatiemodel vormt het financiële kader waarbinnen afgelopen december
de NPA zijn herijkt. De Aw adviseert terecht dat de komende periode gewerkt moet worden
aan een verdere vertaalslag van het model naar regio’s en individuele corporaties.
De berekende investeringsruimte die voortvloeit uit de kaders van het duurzaam prestatiemodel
vormt namelijk een belangrijke basis voor de bijdrage die iedere corporatie kan leveren
aan de nationale en regionale opgave en voor het gesprek over onderlinge samenwerking
tussen corporaties. Samen met Aedes, Aw en WSW ga ik daarom dit jaar aan de slag om
de sector te ondersteunen bij het gebruik van het model en de integratie van de principes
ervan zodat corporaties en regio’s zelf aan de slag kunnen met het duurzaam prestatiemodel.
Concreet werk ik daarom samen met Aedes aan het beschikbaar stellen van de gegevens
waarmee corporaties zelf de volkshuisvestelijke opgaven van de NPA op regioniveau
kunnen doorrekenen en ben ik voornemens die periodiek te updaten. Ook werk ik aan
een handreiking voor het maken van een regionale doorrekening t.b.v. het verkennen
van regionale solidariteit en projectsteun. Daarnaast zal ik de onderlinge samenwerking
tussen woningcorporaties faciliteren en stimuleren. Hiervoor wordt o.a. een pilot
gedraaid met de regio Haaglanden over onderlinge solidariteit en ook wordt, zoals
eerder aangegeven, het instrument projectsteun verder uitgewerkt. De pilot in Haaglanden
wil ik ook benutten om te bezien of er aanvullende instrumenten nodig zijn om corporaties
effectief aan de slag te kunnen laten gaan met het duurzaam prestatiemodel.

Meer aandacht voor het kunnen en willen van gemeenten

De Aw stelt dat gemeenten cruciaal zijn voor het realiseren van de nieuwbouwopgave
door corporaties. De corporaties roepen op tot meer aandacht en steun voor de gemeenten.
Hierin moet onderscheid worden gemaakt tussen het «niet kunnen» en het «niet willen».
Bij het inzetten van instrumenten zoals woondeals en prestatieafspraken moet er aandacht
worden besteed aan de capaciteit die zowel de corporaties als de gemeenten moeten
leveren om de afspraken te maken en na te komen.

Ik deel de mening dat voor het aanpakken van de lokale opgave de samenwerking tussen
alle drie de lokale partijen (gemeente, corporatie en huurdersorganisatie) cruciaal
is. De inzet van ieder van de partijen is nodig vanuit de eigen rol, maar ook om de
prestaties van de ander mogelijk te maken. Dit onderstreept het belang dat er voor
de realisatie van nieuwbouw lokaal scherpe, wederkerige en afdwingbare prestatieafspraken
worden gemaakt, waarbij ook aandacht is voor datgene wat elk van de partijen van de
ander nodig heeft om de eigen prestaties te kunnen leveren. Voorbeelden van wat de
gemeente levert voor het realiseren van nieuwbouw is de benodigde grond en bouwvergunningen.
Als stok achter de deur om tot lokale prestatieafspraken te komen wordt in de wet
versterking regie volkshuisvesting de mogelijkheid voor geschilbehandeling over lokale
prestatieafspraken uitgebreid. Daarin wordt geschilbehandeling ook mogelijk gemaakt
voor geschillen over de nakoming van de prestatieafspraken.

Verder is het belangrijk dat naast de lokale prestatieafspraken, het uitgangspunt
is dat de volkshuisvestelijke opgave in regionaal verband wordt opgepakt.

Wanneer er in de praktijk sprake zou zijn van een «niet willen» bij een gemeente waardoor
het niet lukt om tot prestatieafspraken te komen en men er onderling niet uitkomt,
dan kunnen woningcorporatie of huurdersorganisatie dat in het uiterste geval aan de
orde stellen door een geschil prestatieafspraken aanhangig te maken. De rollen kunnen
ook andersom liggen: een geschil kan ook aanhangig worden gemaakt wanneer het de corporatie
en/of de huurdersorganisatie is die hierin achterblijft. Zou het «niet willen» door
de gemeente zich al in een eerder stadium voordoen, bij het opstellen van het gemeentelijk
volkshuisvestingsbeleid, dan voorziet de wet versterking regie volkshuisvesting in
instrumenten. Wanneer een gemeente bijvoorbeeld onvoldoende nieuw te realiseren sociale
huurwoningen opneemt in het gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma, dan kan de provincie
daarover straks op basis van de wet versterking regie volkshuisvesting instructies
opstellen.

Wanneer de ambities hoog liggen maar er is sprake van een «niet kunnen» aan de kant
van de gemeente, dan is het zaak dat hierover het gesprek wordt gevoerd aan de tafel
voor de lokale prestatieafspraken en/of voor een aanpak in de regio. Bij de lokale
prestatieafspraken kan bijvoorbeeld het gesprek worden gevoerd over een mogelijke
bijdrage van woningcorporaties in personele zin, wanneer er bij de gemeente te weinig
ambtelijke capaciteit is. Wat betreft het gesprek hierover in de regio voorziet de
wet versterking regie volkshuisvesting in een verplicht volkshuisvestingsprogramma
op gemeentelijk-, provinciaal en landelijk niveau. In die volkshuisvestingsprogramma’s
worden de concrete maatregelen en plannen uitgewerkt gericht op het verwezenlijken
van de doelen en ambities van het volkshuisvestingsbeleid. De provincie kan instructieregels
stellen over de afstemming van de volkshuisvestingsprogramma’s in regionaal verband.
Immers, het is een gezamenlijke verantwoordelijkheid in de regio om de opgave uit
de regionale woondeal te realiseren en te voldoen aan het provinciale volkshuisvestingsprogramma.

Tot slot

De ambities in de sector zijn groot. De aanbevelingen en signalen laten zien dat ook
de opgaven en de uitdagingen om deze te realiseren voor de corporatiesector groot
zijn. Ik zal, zoals afgesproken in de NPA, samen met de betrokken partijen deze uitdagingen
oppakken.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer