Brief regering : Voortgang en ontwikkeling op gebied van taxaties voor woningaankoop

Nr. 1212
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 25 oktober 2024

Met deze brief bied ik, mede namens de Minister van Financiën, uw Kamer de studie
«Op waarde geschat» aan, een evaluatie van het toezicht op vastgoedtaxateurs. De evaluatie
is uitgevoerd door Stichting Economisch Onderzoek (SEO) in opdracht van mijn ministerie
en het Ministerie van Financiën. In deze evaluatie heeft SEO onderzocht hoe het toezicht
op vastgoedtaxateurs, uitgevoerd door het Nederlands Register voor Vastgoed Taxateurs
(NRVT), zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld en of het toezicht op het gewenste
niveau is om de kwaliteit van taxaties te kunnen borgen.

Inleiding

Goede en betrouwbare taxaties zijn essentieel voor het goed kunnen functioneren van
de woningmarkt en andere vastgoedmarkten zoals bedrijfs- en kantoorgebouwen. Een goede,
objectieve taxatie geeft kopers enerzijds inzicht in de waarde van hun bezit of beoogde
aankoop en behoedt hen ervoor om meer te lenen dan verantwoord is. Anderzijds hebben
kredietaanbieders betrouwbare taxaties nodig om de risico’s van hun leningen- en vastgoedportefeuilles
goed in te kunnen schatten. Voor het afsluiten van een hypothecair krediet is een
taxatie dan ook wettelijk verplicht.

Vanaf de financiële crisis ontstonden er in veel landen zorgen over de kwaliteit van
vastgoedtaxaties, ook in Nederland. Dit heeft in 2015, mede op initiatief van de Nederlandsche
Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM), geleid tot de oprichting van
stichting NRVT dat als zelfregulerend toezichthouder verantwoordelijk is voor het
toezicht op de taxatiesector en stichting tuchtrechtspraak NRVT dat als onafhankelijk
en separaat rechtspersoon verantwoordelijk is voor het tuchtrecht. Zelfregulering
houdt in dat het toezicht wordt uitgevoerd, bekostigd en georganiseerd door de taxatiesector
zelf. In 2018 constateerden DNB en de AFM dat het toezicht op taxaties door het NRVT
ondermaats was en hebben beide toezichthouders de Minister van Financiën en Minister
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties opgeroepen om gedrags- en beroepsregels
voor taxateurs in wetgeving op te nemen. In reactie op deze oproep is een werkgroep
ingesteld om de mogelijkheden tot verbetering bij taxaties te verkennen.1 Een werkgroep van experts van mijn ministerie, het Ministerie van Financiën, DNB,
de AFM en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is in dat kader in overleg getreden
met het NRVT. De werkgroep heeft diverse aanbevelingen gedaan en afspraken gemaakt
met het NRVT om het toezicht te verbeteren. Mijn ambtsvoorganger heeft in 2021 de
Kamer toegezegd na twee jaar een onafhankelijke evaluatie te laten uitvoeren waaruit
duidelijk moet worden hoe het doorlopend toezicht zich heeft ontwikkeld en of het
toezicht op het juiste niveau is.2

Het NRVT heeft de afgelopen drie jaar invulling gegeven aan de aanbevelingen van de
werkgroep. Dat is nu door SEO geëvalueerd en deze evaluatie geeft een overzicht van
wat er de afgelopen jaren is bereikt en wat er richting de toekomst nodig is om de
kwaliteit van het toezicht op taxaties verder te verbeteren.

SEO is gevraagd om de evaluatie vooral te richten op het toezicht op woningtaxaties.
Het NRVT is ook toezichthouder op taxateurs van zakelijk vastgoed, agrarisch vastgoed
en WOZ-waarderingen. Veel van de bevindingen van SEO op het vlak van woningtaxaties
spelen in meer of mindere mate ook een rol op deze gebieden. De meeste aanbevelingen
die SEO doet aan het NRVT op het vlak van woningtaxaties leveren naar verwachting
daarom ook een bijdrage aan de kwaliteit van het toezicht op andere taxaties.

In deze brief geef ik allereerst een kort overzicht van de bevindingen van SEO. Vervolgens
ga ik in op de aanbevelingen van SEO en hoe de Minister van Financiën en ik hier,
in overleg met het NRVT en de werkgroep, de komende tijd opvolging aan wil geven.

Duidelijke verbeteringen doorgevoerd

Uit de evaluatie komt naar voren dat het NRVT sinds 2019 duidelijke verbeteringen
heeft doorgevoerd in het reduceren van risico’s. Aan de hand van een beoordelingskader
concludeert SEO dat het NRVT op twee van de drie toezichtbeginselen, respectievelijk
behoorlijk toezicht en gelegitimeerd toezicht, in grote mate goed presteert. De verwachting
van SEO is dat de inspanningen van het NRVT hebben bijgedragen aan het verbeteren
van de kwaliteit van taxaties en daarmee aan het maatschappelijke vertrouwen.

SEO concludeert dat het doorlopend toezicht van het NRVT de afgelopen jaren sterk
is geprofessionaliseerd. Dit is bijvoorbeeld terug te zien in hoe de organisatie het
aantal audits van taxateurs sinds 2019 ruim heeft verdubbeld. Ook wordt daarbij een
meer risico-gebaseerde aanpak gehanteerd waarbij onder meer signalen van het Nederlands
Woning Waarde Instituut (NWWI) worden betrokken en de Eigen Verklaring3 van taxateurs. Het opvoeren van het aantal audits en de meer risico-gebaseerde aanpak
hebben ook geleid tot een toename in tuchtzaken. Een grote meerderheid van taxateurs
geeft in de enquête van SEO aan dat het toezicht van het NRVT en de mogelijkheid om
in aanraking te komen met het tuchtrecht hen aanzet zorgvuldig te werk te gaan. Ook
concludeert SEO dat het NRVT belangrijke stappen heeft gezet in het verbeteren van
opleidingstrajecten voor taxateurs.

SEO beoordeelt het toezicht van het NRVT overwegend als legitiem en behoorlijk. Belangrijke
elementen die als positief worden beoordeeld zijn de transparante wijze waarop het
NRVT te werk gaat bij het definiëren van taken en doelen, het delen van informatie,
het inlichten van stakeholders en het motiveren van genomen maatregelen. Daarnaast
treedt het NRVT in haar toezicht redelijk op waarbij het NRVT gelijke zaken op gelijke
wijze behandelt en bij beoordelingen zorgvuldig te werk gaat. Wel komt uit de evaluatie
naar voren dat verschillende stakeholders twijfelen of maatregelen opgelegd via tuchtuitspraken
wel streng genoeg zijn en passen bij de aard van de risico’s.

Zorgen over borging publieke belangen en onafhankelijkheid

Uit de evaluatie komen tegelijkertijd zorgpunten naar boven over de borging van publieke
belangen en de onafhankelijkheid van het toezicht, onderdeel van het derde toezicht
beginsel: effectief toezicht. Deze zorgen hangen sterk samen met de organisatiestructuur
van het NRVT. SEO stelt dat toezicht op basis van zelfregulering goed kan werken indien
(1) de belangen tussen publieke en private actoren congruent zijn, (2) de instituties
van zelfregulering krachtig zijn, en (3) de capaciteit van een zelfregulerende instantie
voldoende is. Volgens SEO zijn bovenstaande punten nog niet op het juiste niveau.
Dit leidt ertoe dat het voor het NRVT moeilijk is om voldoende krachtig op te treden
en weerstand te bieden aan verschillende deelbelangen.

SEO merkt op dat de Centrale Raad (CR) van het NRVT onvoldoende onafhankelijk is en
onevenwichtig is samengesteld. De CR is verantwoordelijk voor toetsing en besluitvorming
over voorstellen voor regelgeving van de «Expertcommissies». Daarmee heeft de CR een
belangrijke stem in de koers van het NRVT. Hoewel de CR niet alleen is samengesteld
uit vertegenwoordigers vanuit de taxatiesector, maar ook uit belangrijke andere stakeholders,
concludeert SEO dat de CR onvoldoende in staat is om het publieke belang te dienen.
Dit komt volgens SEO omdat de optelsom van particuliere belangen niet altijd in lijn
hoeft te zijn met het publieke belang. Daarbij speelt ook mee dat binnen de CR de
partijen wiens belang op het spel staat meer van zich laten horen en zich meer inzetten
om coalities te smeden dan partijen die niet geraakt worden.

Uit het onderzoek van SEO komt een beeld naar voren dat het NRVT zich te veel richt
op de belangen van taxateurs die bij hen geregistreerd zijn en daarmee mogelijk belangrijke
innovaties onvoldoende faciliteert. Dit komt met name tot uiting in de casus hybride
waarderingen waarbij het NRVT zichtbaar moeite heeft om tot een reglement te komen.
Ook heeft het NRVT een weinig ambitieuze houding als het gaat om nieuwe ontwikkelingen
in de sector, bijvoorbeeld rond verduurzaming.

Slagvaardigheid van de organisatie is een aandachtspunt

SEO concludeert eveneens dat het NRVT onvoldoende slagvaardig is vanwege een gebrek
aan capaciteit. SEO stelt dat het NRVT relatief klein is in aantal medewerkers, er
sprake is van een groot verloop en het moeilijk blijkt om medewerkers te werven met
kennis van taxaties. Het NRVT besteedt bovendien een groot deel van de desk en field
audits uit aan taxateurs van buiten de organisatie of door inhuur. Volgens SEO leidt
het uitbesteden van deze taken ertoe dat er bij het NRVT minder sprake is van vaste
capaciteit en kennisopbouw dan in een optimale situatie het geval zou zijn.

Ook de relatie tussen het NRVT en het NWWI is volgens SEO een aandachtspunt. Het NWWI
is in Nederland de enige partij die woningtaxaties valideert en speelt daarmee een
centrale rol in het taxatieproces van woningen.4 Het NRVT maakt in haar risico-gebaseerde toezicht op taxateurs onder meer gebruik
van het NWWI. Tegelijkertijd is het NRVT ook toezichthouder op het NWWI zelf. Uit
de evaluatie blijkt dat deze toezichtrelatie soms tot wrijving leidt. Bijvoorbeeld
omdat het NWWI graag zou zien dat het tuchtrecht meer zou doen met casussen die uit
hun risicomodel naar voren komen en vanwege eisen die het NRVT als toezichthouder
vervolgens stelt aan het NWWI.

Zes aanbevelingen voor beter toezicht op woningtaxaties

Naar aanleiding van bovenstaande aandachtspunten doet SEO een zestal aanbevelingen
om de onafhankelijkheid, effectiviteit en slagvaardigheid van het NRVT te verbeteren
zodat de kwaliteit van taxaties verder omhooggaat. Hieronder licht ik de aanbevelingen
toe en volgt per aanbeveling een eerste reactie. Om opvolging te geven aan de diverse
aanbevelingen zijn vervolggesprekken met het NRVT de komende periode nodig.

1. Vorm de Centrale Raad (CR) om tot adviesraad

SEO stelt voor om de rol van de CR in te perken tot een adviserende rol in plaats
van een orgaan dat ook beslissingsbevoegdheid heeft bij belangrijke besluiten van
het NRVT. De CR blijft dan behouden als forum om contact te houden met betrokken partijen
over ontwikkelingen rondom taxaties en risico’s in de markt. Ook toezichthouders DNB
en de AFM hebben een soortgelijk adviesorgaan.

Ik deel de zorgen van SEO dat de huidige opzet van de CR het moeilijk maakt voor het
NRVT om goed, onafhankelijk toezicht te houden. Het opvolgen van bovenstaande aanbeveling
betekent echter een aanzienlijke wijziging in de organisatiestructuur van het NRVT.
Deze aanbeveling kan ook niet los worden gezien van aanbeveling twee die gaat over
de relatie tussen het NRVT en de overheid. Ik ga daarom de komende periode met het
NRVT in gesprek om te bezien welke wijzingen in de organisatiestructuur nodig zijn
om de onafhankelijkheid van het NRVT te waarborgen.

2. Pas verhouding van het NRVT met de overheid en toezichthouders aan

SEO concludeert dat de verhouding tussen het NRVT, de overheid en toezichthouders
DNB en de AFM momenteel niet helder is en niet formeel is geregeld. Tegelijkertijd
komen er wel duidelijke wensen vanuit de politiek, overheid en toezichthouders op
het NRVT af. Dit brengt het NRVT als zelfregulerend orgaan soms in een lastige positie.
Volgens SEO is er extra onderzoek nodig om na te gaan hoe de verhouding tussen het
NRVT en de overheid beter geregeld kan worden. Wel geeft SEO mee dat die verhouding
in ieder geval zou moeten bestaan uit een heldere opdracht vanuit de overheid aan
het NRVT waarin publieke belangen, verantwoordelijkheden en toezichthoudende activiteiten
concreet worden verwoord. Een duidelijke opdracht van de overheid wordt volgens SEO
des te belangrijker als de rol van de CR wordt ingeperkt.

Het beeld dat SEO schetst over de complexe verhouding tussen het NRVT, de overheid
en de toezichthouders vind ik herkenbaar. Tegelijkertijd is dit een spanningsveld
dat deels hoort bij sectoren waarin het toezicht plaatsvindt op basis van zelfregulering.
Niettemin neem ik de aanbeveling van SEO over het meer formeel vastleggen van een
opdracht aan het NRVT serieus. Ik ga de komende periode met het NRVT en eerdergenoemde
experts die hebben deelgenomen aan de werkgroep in gesprek om, in samenhang met de
eerste aanbeveling, te onderzoeken hoe de onafhankelijkheid en legitimiteit van het
NRVT verder versterkt kan worden.

3. Ga na hoe de verhouding met NWWI kan worden verbeterd

SEO stelt dat moet worden nagegaan hoe de verhouding tussen het NRVT en het NWWI kan
worden verbeterd. Aandachtspunt hierbij is de huidige toezichtrelatie en onderlinge
samenwerking op het gebied van risicoselectie.

Gegeven de belangrijke informatiepositie en expertise van het NWWI, vind ik het belangrijk
dat er sprake is van een goede samenwerking met het NRVT. Dat vergt dat het NRVT in
het toezicht goed kan bouwen op de informatie van het NWWI. Maar dat vergt ook dat
de expertise van het NWWI over risico’s goed wordt benut in het toezicht van het NRVT.
Ik vraag het NRVT en het NWWI om samen in gesprek te gaan hoe de onderlinge samenwerking
kan worden verbeterd en hiervoor voorstellen te doen.

4. Maak de doelstellingen meetbaar en meet vaker

SEO stelt dat de missie van het NRVT niet is vertaald naar een uitkomstmaat waarop
gestuurd wordt. Hierdoor is moeilijk na te gaan of de kwaliteit van taxaties voldoende
is. SEO beveelt aan dat het NRVT zowel op microniveau (bijvoorbeeld het aantal onvolkomenheden
in dossiers) als macroniveau (bijvoorbeeld de mate van overwaardering) een uitkomstmaat
kiest. Deze uitkomstmaat dient vervolgens goed gemonitord te worden en er dient helder
over gecommuniceerd te worden.

Ik onderschrijf dat er een grote behoefte is aan inzicht in de kwaliteit van taxaties.
Een DNB-studie uit 20195 liet zien dat er grote zorgen zijn over de kwaliteit van taxaties en er sprake was
van stelselmatige overwaardering. Deze studie is daarna niet herhaald, waardoor het
onzeker is hoe de kwaliteit zich sindsdien heeft ontwikkeld. Ik vraag het NRVT om
aan de slag te gaan met het opstellen van uitkomstmaten en het periodiek inzichtelijk
maken van de ontwikkelingen in de kwaliteit van (woning-)taxaties.

5. Ga na of het mogelijk is de capaciteit van het NRVT uit te bereiden

SEO concludeert dat het NRVT onvoldoende slagvaardig is vanwege een gebrek aan capaciteit.
Zowel het aantal werknemers als kennisbehoud zijn daarbij een aandachtspunt. Volgens
SEO zou daarom bekeken moeten worden of er financiële ruimte gevonden kan worden om
extra mensen in dienst te nemen. Die ruimte is er mogelijk omdat volgens SEO de toezichtkosten
van het NRVT voor taxateurs substantieel lager zijn dan de toezichtkosten voor financieel
dienstverleners en deurwaarders waarmee SEO de toezichtkosten voor taxateurs mee heeft
vergeleken. Ook denkt SEO dat geld bespaard kan worden door minder werkzaamheden uit
te besteden en hiervoor vaste mensen in dienst te nemen. Dit leidt ook tot betere
kennisopbouw binnen de organisatie.

Voldoende capaciteit en kennisopbouw in de organisatie is een belangrijke randvoorwaarde
om goed toezicht te houden. Het NRVT wordt gefinancierd door de sector zelf. Ik vraag
het NRVT om, in overleg met de sector, opvolging te geven aan deze aanbeveling van
SEO.

6. Onderzoek de strengheid uitspraken tuchtbeleid

Volgens SEO dient onderzocht te worden of de sancties die via tuchtuitspraken aan
taxateurs kunnen worden opgelegd niet te licht zijn. Volgens SEO leidt dit mogelijk
tot onvoldoende signaalwerking en normbesef van het tuchtrecht.

Ik hecht eraan dat een onafhankelijk toezichthouder zelf passende sancties bepaalt
die leiden tot voldoende signaalwerking en normbesef in de sector. Ik vraag de stichting
tuchtrechtspraak NRVT om nader onderzoek te doen naar de strengheid van het sanctiebeleid
en daarbij een vergelijking te maken met maatregelen in het tuchtrecht van andere
sectoren.

Tot slot

Het evaluatierapport van SEO schetst een tweezijdig beeld. Ik vind het positief dat
het NRVT duidelijke verbeteringen heeft doorgevoerd en dat de verwachting van SEO
is dat de inspanningen van het NRVT hebben bijgedragen aan het verbeteren van de kwaliteit
van taxaties en daarmee aan het maatschappelijke vertrouwen. Tegelijk is SEO kritisch
op de onafhankelijkheid van het NRVT en de borging van publieke belangen. Ik vind
dat zorgelijk omdat effectief toezicht van groot belang is voor betrouwbare en objectieve
taxaties, voor consumenten en kredietaanbieders. De aanbevelingen van SEO bieden concrete
aanknopingspunten om het toezicht verder te versterken.

Het NRVT heeft mij een reactie gestuurd op de evaluatie die door SEO is uitgevoerd.
De reactie van het NRVT stuur ik als bijlage mee met deze brief. Hierin laat het NRVT
mij weten dat ze de aanbevelingen van SEO volledig ondersteunen. Het NRVT schrijft
dat zij het afgelopen half jaar een intensieve dialoog heeft gevoerd met de Ministeries
van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en van Financiën, DNB en de AFM, en die
als buitengewoon waardevol heeft ervaren. Het NRVT wil deze vorm van dialoog graag
benutten om invulling te geven aan de adviezen van SEO.

Ik waardeer de constructieve houding van het NRVT. Ik vraag het NRVT en de stichting
tuchtrechtspraak NRVT om ter opvolging van aanbeveling 3 tot en met 6 een agenda op
te stellen om de aanbevelingen gericht aan het NRVT adequaat op te pakken. Vervolgens
ga ik graag samen met de experts uit de werkgroep met het NRVT in gesprek over deze
agenda. Parallel hieraan bezie ik, samen met het NRVT en de experts, hoe ik opvolging
kan geven aan aanbeveling 1 en 2 en hoe de onafhankelijkheid en legitimiteit van het
NRVT geborgd kunnen worden vanuit de overheid. Ik heb er vertrouwen in dat op deze
manier de onafhankelijkheid en functioneren van het NRVT verder versterkt kan worden.
Ik zal uw Kamer medio 2025 informeren over de uitkomsten hiervan.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer