Brief regering : Uitwerking oprichting Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen en Hamsterhuren

Nr. 1199
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 24 juni 2024

Met deze brief informeer ik u over de stand van zaken omtrent de oprichting van het
Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (hierna: NFBK) en welke keuzes ik heb gemaakt
ten aanzien van de opzet en uitvoering van het NFBK. Tevens ga ik in op de uitkomsten
van het onderzoek over hamsterhuren naar aanleiding van de motie Boulakjar1.

Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen

In mijn brief van 19 september 20232 heb ik u voor het laatst schriftelijk geïnformeerd over de ontwikkelingen rond de
oprichting van het NFBK. Het NFBK kent zijn oorsprong in het Coalitieakkoord uit 2021,
waarin staat opgenomen dat starters geholpen moeten worden bij het kunnen kopen van
een woning. Op basis van een tweetal amendementen3 heeft uw Kamer inmiddels in totaal € 70 miljoen vrijgemaakt voor het NFBK.

Het doet mij deugd u te kunnen melden dat ik op 10 juni een beschikking heb afgegeven
aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) om in samenwerking
met Stichting OpMaat invulling te geven aan het nieuw op te richten NFBK. Met het
NFBK beoog ik de kansen voor starters met een middeninkomen op de koopwoningmarkt
te vergroten door middel van het krijgen van een object gerelateerde ondersteuning
op de getaxeerde woningwaarde. Door het terugvloeien van dit bedrag bij de verkoop
van de woning, ontstaat er een revolverend fonds waar ook toekomstige koopstarters
een kopersondersteuning uit kunnen krijgen. Behalve een deel uitvoeringskosten, zal
de beschikbare € 70 miljoen worden ingezet voor het verlenen van kopersondersteuningen
aan starters op de koopmarkt. Op basis van de huidige ramingen kunnen initieel 1.680
starters aanspraak maken op het fonds.

De komende maanden zullen SVn en OpMaat hard aan de slag gaan met de inrichting van
het fonds. Zij streven naar een kwalitatief goed werkend fonds voor alle betrokken
partijen dat binnen 6 maanden volledig operationeel is. Dit vergt een zorgvuldig proces
waarin onder andere inhoudelijke afstemming plaatsvindt met stakeholders zoals het
Ministerie van BZK, ontwikkelaars en gemeentes. Gedurende het inrichtingsproces wordt
de website van het fonds gelanceerd met alle beschikbare informatie, de voortgang
van het proces en vanaf wanneer aanvragen kunnen worden ingediend. Het streven is
dat deze website live gaat op 14 oktober 2024. Dit is later dan de 1 juli die genoemd
is in de motie Peter de Groot/Grinwis4. Eerdere openstelling is praktisch gezien niet mogelijk in verband met de tijd die
de uitvoerder nu nodig heeft om alle processen in te richten.

De complexe juridische en financiële vraagstukken die samenhangen met de oprichting
van het NFBK, alsmede de onderlinge samenhang tussen deze vraagstukken, hebben geleid
tot een weerbarstig proces. Het proces heeft daarom meer tijd gevraagd dan door mij,
en ongetwijfeld ook door u, wenselijk wordt geacht. In mijn optiek heeft het gevolgde
proces er echter wel toe geleid dat er een rechtmatig proces is doorlopen en een weloverwogen
keuze is gemaakt voor een uitvoerder. Ik heb op basis van de ingediende aanvraag van
SVn en OpMaat het volste vertrouwen in een voorspoedige oprichting en een gedegen
en toekomstbestendige uitvoering van het NFBK.

Subsidieverleningstraject

De afgelopen periode heb ik de uitgangspunten voor het oprichten en beheren van het
NFBK verder uitgewerkt. Daar heb ik, mede op uw verzoek, de Stichting OpMaat bij betrokken.
De betrokkenheid van Stichting OpMaat heeft mij nuttige inzichten opgeleverd. Deze
inzichten in combinatie met afstemming met ontwikkelaars en gemeente hebben op een
aantal punten geleid tot een iets andere invulling van de uitgangspunten ten opzichte
van hoe ik deze in de vorm van mijn eerste gedachten hierover met u deelde in mijn
brief van 7 februari 20235. Verderop in deze brief ga ik daar uitgebreider op in.

Naar aanleiding van uw oproep ben ik in gesprek gegaan met Stichting OpMaat over de
mogelijkheden voor het uitvoeren van het fonds. Dit heeft geresulteerd in een subsidieaanvraag
van OpMaat voor een incidentele subsidie op grond van artikel 2, eerste lid onderdeel
e en het tweede lid van de kaderwet overige BZK-subsidies6. Hierin is afgesproken dat er incidentele subsidies verstrekt kunnen worden voor
het bouwen en wonen en voor activiteiten die genoemd worden in de begrotingsstaat.
Beiden is bij het NFBK het geval.

Deze route ontslaat mij echter niet van het doorlopen van een rechtmatig proces. Onderdeel
van de beoordeling van deze aanvraag was het uitvoeren van een marktconsultatie om
te inventariseren welke partijen mogelijk een geschikte kandidaat zijn voor het beheer
van het NFBK. Op het gebied van staatsteun moet ik namelijk duidelijk kunnen onderbouwen
waarom ik een bepaalde partij exclusief aanwijs voor de uitvoering van een bepaalde
taak. Ook geeft dit een beter zicht op de kosten en wordt het rechtmatigheidsrisico
beperkt. Uit deze consultatie kwam naar voren dat er niet één maar drie potentieel
geschikte partijen zijn voor de uitvoering van de werkzaamheden die samenhangen met
het NFBK.

Om deze partijen een eerlijke kans te geven om hun ideeën aan mij kenbaar te maken,
heb ik alle partijen (waaronder stichting OpMaat) de mogelijkheid gegeven om een subsidieaanvraag
in te dienen ten behoeve van de oprichting en het beheer van het NFBK. Na ontvangst
van deze aanvragen heb ik een zorgvuldig beoordelingsproces doorlopen waarin er is
gekeken naar de kwaliteit en de prijs van de aanvraag op basis van een vooraf vastgesteld
beoordelingskader. De aanvraag van Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse
gemeenten (SVn) is hierin als het beste beoordeeld. Om deze reden heb ik besloten
om de subsidie voor de oprichting en het beheer van het NFBK via een beschikking te
verstrekken aan SVn. Deze subsidieaanvraag is een samenwerking tussen Stichting OpMaat
en SVn. Deze partijen zijn gezamenlijk tot deze invulling gekomen.

Vervolgplanning

Op dit moment ben ik met SVn en OpMaat in gesprek om de uitvoering verder af te stemmen.
Een onderdeel hiervan is het verder uitwerken en specificeren van het aanvraagproces
voor ontwikkelaars om aanspraak te maken voor middelen uit het fonds. Daarnaast zal
hierin worden opgenomen wie hiervoor in aanmerking, hoe de selectie plaatsvindt en
hoe het proces van beoordeling van aanvragen wordt vormgegeven. Het streven is de
volledige informatie hierover via een website uiterlijk 14 oktober publiek te maken.

Bijstelling Beleidsmatige kaders NFBK

Naar aanleiding van gesprekken met ontwikkelaars, gemeenten en potentiële uitvoerders
heb ik de eerder gecommuniceerde uitgangspunten nogmaals tegen het licht gehouden.
Ik som de uitgangspunten voor de uitvoering van het fonds hieronder op en geef per
onderdeel een korte toelichting indien daar een bijstelling in heeft plaatsgevonden.

Allereerst wil ik kort stilstaan bij de term van het financieel instrument waarvan
het fonds gebruik maakt. In mijn eerdere communicatie heb ik, in aansluiting op de
staande praktijk in de markt, gesproken over het aanbieden van «koperskortingen» waarmee
starters ondersteund worden bij de aankoop van de woning. Deze term wordt op dit moment
vaak gebruikt bij koopconstructies, maar is niet onomstreden. Zo heeft de AFM aangegeven
dat de term «korting» mogelijk verkeerde verwachtingen wekt bij consumenten. Het doet
hen wellicht vermoeden dat er een reductie gegeven wordt op de prijs die later niet
meer betaald hoeft te worden. De eigenlijke situatie is echter dat bij verkoop van
de woning dit bedrag inclusief waardestijging of daling alsnog betaald wordt. Ik vind
het belangrijk dat de starters die aanspraak maken op het NFBK goed en transparant
geïnformeerd worden. Daarom heb ik besloten om in de verdere communicatie te spreken
over «kopersondersteuning». Hieruit blijkt dat starters ondersteund worden bij de
koop van het huis, maar creëert geen verkeerde verwachting over terugbetaling.

Het kopen van een woning moet zoals ik u eerder heb aangegeven financieel verantwoord
blijven. Daarom heb ik gekozen voor een aantal grenzen die gelden voor het kunnen
verkrijgen van een kopersondersteuning op de koopprijs. De huishoudinkomensgrens voor
de koopstarter(s) is gesteld op maximaal 2x modaal. Hierbij sluit ik aan bij de definitie
van middeninkomens, genoemd in artikel 10, tweede lid onderdeel a, van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte welke elk jaar geïndexeerd worden. Voor 2024 komt dit neer
op maximaal € 82.9217. Ook kijk ik bij de bepaling van het huishoudinkomen naar het verzamelinkomen als
door de Belastingdienst vastgesteld. Hierin zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten
opzichte van mijn vorige bericht aan u.

De maximaal mogelijke kopersondersteuning op de koopprijs is € 70.000. Dit is hoger
dan het bedrag dat ik eerder aan u heb gecommuniceerd. Op basis van de eerdergenoemde
betrokkenheid van Stichting OpMaat bij de uitwerking van de uitgangspunten van het
NFBK en gesprekken met gemeenten en ontwikkelaars, is geconcludeerd dat een hogere
maximale ondersteuning meer ruimte geeft in de huidige markt om de doelgroep van 2
keer modaal te helpen. Zeker in gebieden met veel schaarste en samenhangende woningmarktdruk
biedt dit een uitkomst. Daarnaast sluit een hogere kopersondersteuning beter aan bij
hoogte van de ondersteuning van reeds bestaande koopinstrumenten zoals KoopStart en
KoopGarant. Het hiermee samenhangende nadeel is echter wel dat de potentiële groep
koopstarters die geholpen kan worden met het NFBK, kleiner wordt. Dit weegt in mijn
optiek echter niet op tegen de voordelen. Koopstarters die nu in de knel zitten kunnen
hierdoor een hogere ondersteuning ontvangen waardoor het kopen van een woning daadwerkelijk
tot de mogelijkheden gaat behoren. Daarnaast is het goed om te benadrukken dat het
hier om een maximale ondersteuning gaat. In de toewijzing is er ruimte om deze ondersteuning
lager vast te stellen wat een positief effect heeft op het aantal te ondersteunen
starters.

Om de bereikbaarheid van een koopwoning te vergroten voor starters, heb ik ten opzichte
van mijn eerdere bericht ook de maximale koopprijs (voorafgaand aan de bijdrage van
het fonds) aangepast aan het prijspeil van 2024. De betaalbaarheidsgrens ligt voor
2024 op € 390.000. Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex
(CPI) en wordt in 2026 herijkt naar aanleiding van een extern onderzoek aan de hand
van het leenvermogen van middeninkomens van de voorgaande drie jaar. Om voor de kopersondersteuning
op de koopprijs in aanmerking te komen, dient de getaxeerde woningwaarde op maximaal
dit bedrag te liggen. De woning dient dus voor verschaffing van de kopersondersteuning
onder de betaalbaarheidsgrens te vallen. Dit sluit beter aan bij de gehanteerde maximale
inkomensgrens en zorgt ervoor dat er geen verschuiving ontstaat tussen het middeldure
segment naar het betaalbare segment.

Aanvullend hierop wordt als voorwaarde gesteld dat er sprake is van 25% cofinanciering
vanuit ontwikkelaars. Dit is een lager percentage dan ik eerder met u heb gedeeld.
De reden hiervoor is dat een verkenning onder ontwikkelaars en gesprekken met de uitvoerders
van het fonds mij heeft doen inzien dat een eis van minimaal 50% cofinanciering niet
voldoende aantrekkelijk is voor ontwikkelaars om daadwerkelijk gebruik te maken van
het NFBK. Aan het aanpassen van deze voorwaarde heb ik vervolgens wel gekoppeld dat
de bijdrage van ontwikkelaars terugvloeit naar het NFBK, wat positief bijdraagt aan
het revolverende karakter van het NFBK. Uit een verkenning volgt dat deze invulling
van de cofinanciering op voldoende steun vanuit de markt kan rekenen. Een voordeel
van het gebruik van het NFBK voor ontwikkelaars ten opzichte van bestaande verkoopoplossingen
is dat de ontwikkelaar niet meer betrokken hoeft te zijn bij de latere afhandeling
bij doorverkoop. Hiermee wordt de ontwikkelaar ontzorgt en kan het project snel worden
afgewikkeld en kan men doorgaan naar een nieuw project. Dit geeft aan de voorkant
meer duidelijkheid en legt geen langdurig vermogensbeslag op de ontwikkelaar. Het
is hiermee aantrekkelijker om aan de voorkant in een keer 75% van de kopersondersteuning
te ontvangen dan op een later niet zelf te bepalen moment het gehele bedrag.

Daarnaast heb ik gekozen om initieel geen verplichte cofinanciering voor gemeentes
op te nemen. Dit kan de uitvoering van het fonds mogelijk vertragen door het creëren
van meer afhankelijkheden in de aanvraag en legt een aanzienlijk beslag op de gemeentefinanciën.
In een later stadium kan gekeken worden of en hoe medeoverheden bij dit fonds kunnen
aansluiten.

Eerder heb ik u aangegeven dat het NFBK zich specifiek moet richten op nieuwbouwwoningen.
Deze voorwaarde is niet veranderd. Gemeenten hebben namelijk bij nieuwbouwwoningen
meer mogelijkheden om te sturen op aspecten als de verkoopprijs van de woning en de
doelgroep bijvoorbeeld door woningbouwprogramma’s, omgevingsplannen, doelgroepenverordeningen,
grondbeleid of anterieure overeenkomsten.

Ik heb u eerder ook mijn zorgen meegegeven over een mogelijk prijsopdrijvend effect
van het NFBK. Indien de middelen van het NFBK leidt tot hogere koopprijzen, schiet
het NFBK namelijk zijn doel voorbij. In de voorliggende uitvoeringsplannen zijn deze
tot een minimum beperkt doordat er geen sprake is van de mogelijkheid om tegen elkaar
op te bieden of om af te wijken van de getaxeerde woningwaarde. Wel tonen onderzoeken
aan dat er mogelijk een verdringingseffect zou kunnen optreden. Dit houdt in dat er
meer koopwoningen beschikbaar komen voor middeninkomens, waardoor huishoudens met
een wat hoger inkomen hun woonwens op een andere manier moeten realiseren. Gegeven
het feit dat het NFBK maar bij een beperkt deel van de totale nieuwbouwproductie ingezet
wordt, is de verwachting dat dit effect nagenoeg verwaarloosbaar is.

Een ander belangrijk criterium voor de uitvoering van het NFBK is dat de verstrekte
kopersondersteuning moet terugvloeien naar het NFBK bij verkoop van de woning, of
indien dat mogelijk is op een eerder moment. Hierdoor revolveert het vermogen in het
NFBK en kunnen in de toekomst nieuwe starters in aanmerking komen voor een kopersondersteuning.
Bij verkoop van de woning vindt daarnaast een afrekening plaats over de waardeontwikkeling
van de woning. De waardeontwikkeling wordt volgens de in de woningcorporatiesector
gangbare fair value verhouding verdeeld. Deze heb ik recentelijk aangepast naar 1:18. Dit betekent dat de starter en het NFBK naar rato meedelen in de waardeontwikkeling.
Concreet betekent dit dat er bij een kopersondersteuning van 15% procent van de marktwaarde,
het fonds 15% meedeelt in de waardeontwikkeling. Dit deel van de waardeontwikkeling
komt ten bate van het NFBK, waardoor het revolverende effect groter wordt en sneller
effectief zal zijn. Het waarde effect van eventuele zelf aangebrachte verbeteringen
aan de woning blijft hierbij buiten beschouwing. Deze komt volledig ten bate van de
eigenaar van de woning. Een taxatie van de woning bij verkoop zal inzicht geven in
de autonome waardeontwikkeling en de waardeontwikkeling als gevolg van zelf aangebrachte
verbeteringen.

Het aantal starters dat een kopersondersteuning ontvangst is afhankelijk van het cofinancieringspercentage
en de gemiddelde kopersondersteuning. Hoe hoger de cofinanciering en hoe lager de
gemiddelde kopersondersteuning, hoe meer starters initieel gebruik kunnen maken van
het fonds. Wanneer uitgegaan wordt van een cofinancieringspercentage van 25% en een
gemiddelde kopersondersteuning van 60.000 kunnen na aftrek van de uitvoeringskosten
initieel 1.680 starters aanspraak maken op het fonds volgens de ramingen van SVn.
In deze inschatting is geen rekening gehouden met de revolverende werking van het
NFBK. Het aantal starters dat aanspraak kan maken op het NFBK neemt hierdoor over
de jaren heen, bij een opgaande markt, toe. Ook gaat het hier nadrukkelijk om een
maximaal bedrag. Het staat gemeenten en ontwikkelaars vrij om in een aanvraag in te
zetten op een lager bedrag, waardoor het aantal starters dat geholpen kan worden uiteindelijk
hoger zal uitvallen. In de verantwoording van het NFBK zal ik het precieze aantal
starters dat hiermee geholpen wordt nauwkeurig monitoren.

Staatssteunaspect

Als gevolg van de wijzigingen in het bovenstaande kader voor het in aanmerking kunnen
komen voor een kopersondersteuning via het NFBK, heb ik het kader opnieuw getoetst
aan de staatssteunregels. Een andere reden voor het uitvoeren van de eerdergenoemde
marktconsultatie, was vanuit staatssteunperspectief. De marktconsultatie is namelijk
een voorwaarde om te kunnen bezien of een geschikte beheerder het NFBK als DAEB-activiteit
(Dienst Algemeen Economisch Belang) kan uitvoeren.

Om te voldoen aan de Europese staatssteunregels is het van belang dat geen subsidie
wordt verleend als dit leidt tot het verlenen van ongeoorloofde staatssteun in de
zin van artikel 107 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (hierna:
VWEU). Een steunmaatregel kan verenigbaar zijn met de interne markt, als deze valt
binnen de juridische kaders van een vrijstellingsverordening van de Europese Commissie
of door haar is goedgekeurd.

Voor het NFBK geldt dat er sprake is staatssteun. Om ervoor te zorgen dat de steun
rechtmatig wordt verleend conform de staatssteunregels, leg ik SVn voor de duur van
20 jaar een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) op. De voorwaarden hiervoor
zijn geschetst in de subsidiebeschikking aan SVn. Een van de voorwaarden is dat SVn
zich in het jaarverslag dient te verantwoorden over de uitvoering van deze DAEB-activiteit
en hiertoe ook een gescheiden boekhouding van niet-DAEB activiteiten dient te voeren.

Bovendien is een belangrijk onderdeel van de DAEB dat er geen sprake mag zijn van
overcompensatie. Conform artikel 6 van het DAEB-Vrijstellingsbesluitzal in 2025 en
daarna iedere 3 jaar daarom een onafhankelijke derde controleren of sprake is van
overcompensatie. Indien hiervan sprake is, kan ik de verhouding tussen compensatie
en middelen voor kopersondersteuningen aanpassen. Overcompensatie wordt hiermee zoveel
mogelijk vermeden en indien sprake is van overcompensatie, dan zal deze worden teruggevorderd.

Er is periodiek contact met de Europese Commissie over het DAEB-dossier huisvesting.
Deze maatregel valt onder een vrijstelling en hoeft daarom niet te worden gemeld,
maar de Europese Commissie wordt elke twee jaar kwalitatief en kwantitatief van rapportages
voorzien.

Financiële uitvoeringskader

Het te subsidiëren bedrag wordt beschikbaar gesteld in gedeelten. De middelen die
nog niet beschikbaar zijn gesteld blijven op de begroting van het Ministerie van BZK
staan. Door de uitkering van de subsidie ten behoeve van de uitvoering van het NFBK
uit te betalen in gedeelten, blijft de uitvoering beheersbaar en kan indien nodig
tussentijds worden bijgestuurd op de randvoorwaarden. De systematiek heeft een aantal
ingebouwde sturingsmogelijkheden, zoals bijvoorbeeld de in deze brief genoemde normbedragen
en het percentage van minimale cofinanciering.

U heeft met uw amendement aangegeven dat het fonds NFBK een revolverend karakter moet
hebben. Hieraan geeft ik gehoor, maar ik moet hier wel voldoen aan een aantal belangrijke
randvoorwaarden. De Algemene Rekenkamer heeft in 2019 een rapport gepubliceerd over
revolverende fondsen9 waarin men stelt dat het parlement geen goed zicht heeft op de daadwerkelijke inzet
van middelen in revolverende fondsen en daardoor ook niet in de doeltreffendheid van
de gewenste maatregel. Dit kan een beperking zijn van het budgetrecht van uw kamer.
Hierom tref ik de volgende maatregelen om tegemoet te komen aan uw wens voor een revolverend
fonds en aan de opmerkingen van de Algemene Rekenmaker.

Allereerst heb ik in de beschikking duidelijke afspraken gemaakt over de verantwoording.
Ieder half jaar wordt het Ministerie van BZK op de hoogte gesteld van de ontwikkelingen
in het fonds en elk jaar wordt een financiële rapportage overhandigd inclusief controle
verklaring. Conform artikel 6 van het DAEB vrijstellingsbesluit wordt elke 3 jaar
door een onafhankelijke partij gecontroleerd of er sprake is van overcompensatie.
De financiële jaarrapportage en eventuele uitkomsten van evaluaties worden jaarlijks
aan uw Kamer aangeboden via een begeleidende kamerbrief.

Wat betreft het budgetrecht is afgesproken dat de uitvoerder communiceert wanneer
het teruggevloeide bedrag aan kopersondersteuningen voldoende is om een nieuwe tranche
te openen. Vervolgens licht ik u via een brief in dat ik voornemens ben om een nieuwe
tranche te openen met reeds teruggekeerde middelen, inclusief een planning wanneer
deze tranche geopend zal worden. Dit besluit kan door u – indien u dit noodzakelijk
acht- worden geagendeerd voor een Kamerdebat. Hiermee wordt er recht gedaan aan het
revolverende karakter van het NFBK, maar behoudt het parlement de mogelijkheid haar
budgetrecht uit te oefenen.

Hamsterhuren

Naar aanleiding van de Motie Boulakjar10 heb ik een onderzoek laten uitvoeren door Finance Ideas naar de werking van Hamsterhuren
en vergelijkbare huur/koopconstructies. Deze huur/koopconstructies bieden huishoudens
(starters) de mogelijkheid om huren te combineren met het opbouwen van vermogen. Hiermee
kan een overbrugging worden geboden voor huishoudens die op dit moment nog geen koopwoning
kunnen kopen, maar die dit op termijn wel zouden willen.

Het rapport identificeert vier verschillende Nederlandse huur/koopconstructies. Dit
zijn respectievelijk de producten Cokopen, KoLat Wonen, TractieWonen en Welvoort.
De naamgever van bovenstaande motie, het product Hamsterhuren, is niet actief in Nederland
en wordt alleen in België aangeboden. In België zijn in de afgelopen jaren 700 woningen
op basis van Hamsterhuren verkocht. Omdat de Belgische markt een ander fiscaal juridisch
raamwerk heeft, kan Hamsterhuren niet 1 op 1 gekopieerd worden naar Nederland. De
inzet van de Nederlandse huur/koopconstructies is echter nog erg beperkt. TractieWonen
en Welvoort zijn op dit moment nog in ontwikkeling en bij Cokopen wordt begin dit
jaar het eerste project aangeboden. Met KoLat zijn in het verleden wel een aantal
woningen aangeboden, maar het product KoLat is voor nu niet meer beschikbaar.

Het uitgangspunt van bovenstaande constructies is een regulier huurcontract. De huurder
betaalt een marktconforme huur, maar anders dan bij normale huur bouwt de huurder
tijdens de huurperiode bepaalde rechten op. Meestal is dit in de vorm van een koopoptie
of verplichting waarbij de starter een optie krijgt om de woning te kopen tegen een
vooraf getaxeerde prijs of met een daadwerkelijke korting op de tussentijdse waardestijging.
Bij KoLat en Hamsterhuren wordt een gedeelte van de huur ingebracht bij de aankoopprijs.
Bij Cokopen is er geen koopoptie en blijft de woning beschikbaar in de huurmarkt.
Wel bouwt de starter vermogen op wat bij verhuizing wordt uitgekeerd.

De inzet van deze constructies is hoofdzakelijk bij nieuwbouw. Dit heeft inherente
voordelen omdat de exploitatielasten in de jaren na oplevering lager liggen. Ten opzichte
van reguliere nieuwbouw vergt het aanbieden van een huurkoopproduct een langere betrokkenheid
van de aanbieder. Daarom wordt voor de financiering gekeken naar zogenaamde «impact
beleggers», die nadrukkelijk de maatschappelijke impact van een project meewegen.
Het aantrekken van de juiste investeerder is randvoorwaardelijk voor het slagen van
dit soort projecten. Een van de redenen van het succes van het Belgische Hamsterhuren
is de betrokkenheid van een grote Belgische ontwikkelaar als initiële grote investeerder.

In de motie Boulakjar wordt daarnaast expliciet verwezen naar het mogelijk maken van
huur/koopconstructies voor woningcorporaties. Bij de beschreven constructies spelen
woningcorporaties echter geen rol. Het is ook zeer de vraag of het aanbieden een dergelijk
product past binnen de volkshuisvestelijke opgaven die woningcorporaties reeds hebben.
Woningcorporaties hebben op basis van de Nationale Prestatieafspraken reeds een forse
investeringsopgave in de periode tot en met 2030. Woningcorporaties worden op basis
van de Nationale Prestatieafspraken namelijk geacht hun woningen betaalbaar te houden,
te verduurzamen, in leefbaarheid te investeren en de beschikbaarheid van het aanbod
van sociale en middenhuur woningen te vergroten door middel van nieuwbouw.

De inzet van een huur/koopconstructie betekent dat er een extra beslag op de toch
al schaarse financiële middelen wordt gedaan. De financiële doorrekeningen van de
NPA van afgelopen jaar11 lieten zien dat woningcorporaties nu reeds financiële middelen tekortkomen om de
opgaven uit de NPA volledig uit te kunnen voeren. Laat staan dat er dan nog financiële
middelen beschikbaar zijn om aanvullend te investeren in extra nieuwbouw ten behoeve
van huurkoopconstructies.

Daarnaast hebben woningcorporaties nu reeds de mogelijkheid om huurwoningen te verkopen
aan (zittende) huurders en deze bereikbaar te maken door de inzet van verkoop onder
voorwaarden constructies. Bij verkoop onder voorwaarden constructies is het namelijk
mogelijk om een woning tegen een lagere prijs te verkopen dan de marktwaarde. Hierdoor
is de koopwoning eerder bereikbaar voor de (koop)starter. Pas bij wederverkoop wordt
het bedrag verrekend met de woningcorporatie, waardoor de lagere verkoopsom bij aanvang
uiteindelijk niet zorgt voor een weglek van maatschappelijk bestemd vermogen.

Een huur/koopconstructie zou de facto wel leiden tot een korting zonder terugbetaling,
wat een onevenredig voordeel is voor de koper/huurder. Ook gaat daarmee maatschappelijk
vermogen verloren dat dan niet meer beschikbaar is voor de volkshuisvestelijke opgaven
van de woningcorporatie. Mede hierom ben ik geen voorstander van het verder verruimen
van de regels omtrent het verkopen van huurwoningen van woningcorporaties.

Het staat marktpartijen en woningcorporaties echter vrij om binnen de bestaande mogelijkheden
huur/koopconstructies aan te bieden aan bewoners. Dan wel bij de ontwikkeling van
nieuwbouwwoningen, dan wel in de bestaande woningvoorraad. Het onderzoek van Finance
Ideas geeft hierin een goed overzicht van de constructies die op dit moment worden
aangeboden en wat hiervan de voor- en nadelen zijn.

Beleidskeuzes uitgelegd

Onderbouwing doeltreffendheid, doelmatigheid en evaluatie (CW 3.1)

Sinds 1 november 2021 is het gebruikelijk om bij beleidsvoorstellen boven de € 20
mln. een apart kader op te nemen over de onderbouwing van de doeltreffendheid, doelmatigheid
en evaluatie 12. De middelen voor dit fonds staan reeds op de begroting van het Ministerie van BZK
en zijn vrijgemaakt middels 2 amendementen van Uw Kamer13.

1. Doel(en)

Welke doelen worden nagestreefd met het voorstel in termen van beoogde prestaties
en effecten?

Het doel van het NFBK is om meer betaalbare nieuwbouw koopwoningen bereikbaar te maken
voor starters met een middeninkomen (max 2 keer modaal). Door de krapte op de koopwoningmark
– die zich uit in hoge prijzen – is het voor deze groep lastig om een passende eerste
woning te kopen. Dit fonds draagt bij aan de toegankelijkheid van de nieuwbouw koopwoningmarkt
specifiek voor deze groep woningzoekenden.

Hiermee draagt het NFBK bij aan het bestrijden van een marktfalen. Dit marktfalen
uit zich in het feit dat starters met een middeninkomen op de koopmarkt relatief veel
moeite hebben om een betaalbare woning te bemachtigen. Daarnaast geeft dit voorstel
invulling aan de twee aangenomen amendementen om starters te ondersteunen bij de aankoop
van een eerste huis.

2. Beleidsinstrument(en)

Welke beleidsinstrumenten worden ingezet om deze doelen te realiseren?

Voor het NFBK wordt een extern beheerd revolverend fonds opgericht. Hiervoor wordt
een incidentele subsidie op grond van artikel 2, eerste lid onderdeel e en het tweede
lid van de kaderwet overige BZK-subsidies verschaft aan SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
Nederlandse gemeenten) voor het beheer en uitvoering van het fonds. Dit bestaat uit
het fondsvermogen en een compensatiebedrag voor de uitvoering van het fonds.

Het NFBK zal middels de verstrekking van zogenaamde «kopersondersteuningen» starters
in staat stellen om een woning te kopen onder de getaxeerde marktwaarde. Het deel
onder de marktwaarde wordt ingelegd door het fonds inclusief cofinanciering van de
ontwikkelaar. Bij een latere verkoop van deze woning stroomt deze kopersondersteuning
terug in het fonds inclusief waardedeling middels de in de corporatiesector gangbare
fair value verhouding. Deze teruggekeerde middelen kunnen vervolgens in een nieuwe
tranche worden ingezet om zo een revolverend fonds te creëren. Voordat er een nieuwe
tranche kan worden geopend, moet dit door SVn worden medegedeeld, waarop de Minister
van BZK de Tweede Kamer inlicht voornemens te zijn een nieuwe tranche te openen. Dit
besluit kan door de Tweede Kamer – indien noodzakelijk – worden geagendeerd voor een
Kamerdebat om zo het parlement de mogelijkheid te geven haar budgetrecht uit te oefenen.

3. A. Financiële gevolgen voor het Rijk

Welke financiële gevolgen heeft het voorstel voor de Rijksbegroting?

Bedrag

€ mln.

2024

2025

2026

2027

2028

bedrag

70,01

0

0

0

0

X Noot

1

De middelen zijn reeds gereserveerd in de begroting. De subsidieverlening zal in 3
gedeelten plaatsvinden. De uitvoerder zal de middelen beschikbaar maken aan aanvragers
middels tranches.

De uitvoeder krijgt een DAEB opgelegd ten behoeve van de uitvoering van het fonds
voor de duur van 20 jaar conform artikel 4 van het DAEB-vrijstellingsbesluit. Dit,
om een daadwerkelijk revolverend fonds op te richten. Indien nodig kunnen parameters
tussentijds worden aangepast of kan het parlement besluiten om het fonds op te heffen
om zo alle terugkomende betalingen ten gunste van de subsidieverstrekker te laten
komen.

B. Financiële gevolgen voor maatschappelijke sectoren

Welke financiële gevolgen heeft het voorstel voor maatschappelijke sectoren (als van
toepassing)?

Niet van toepassing

4. Nagestreefde doeltreffendheid

Op welke wijze en in welke mate wordt verwacht dat het beleidsinstrumentarium gaat
bijdragen aan de beoogde prestaties en effecten?

Door de inzet van het NFBK worden meer nieuwbouwwoningen bereikbaar gemaakt voor starters
met een middeninkomen door het verlenen van een kopersondersteuning. Hierdoor kan
een doelgroep in een koopwoning wonen die men eerder niet kon betalen zonder dat dit
resulteert in extra kosten zoals erfpacht of rente betalingen en met inachtneming
van de leennormen. Hiermee wordt de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt vergroot
voor starters met een middeninkomen die aanspraak maken op een woning die tot stand
gekomen is met een bijdrage van het fonds. In de voorwaarden van het fonds is opgenomen
waar de starter en de woning aan moet voldoen om in aanmerking te komen. Deze voorwaarden
zijn:

– De doelgroep van het NFBK is koopstarters met een huishoudinkomen van maximaal twee
keer modaal en een leeftijd onder de 35 jaar. Dit huishoudinkomen wordt vastgesteld
aan de hand van het verzamelinkomen als door de Belastingdienst vastgesteld. In 2024
is deze inkomensgrens bepaald op € 82.921,-. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd.

– De maximale woningwaarde waarvoor het NFBK kopersondersteuning kan verstrekken is
de door de Rijksoverheid gepubliceerde betaalbaarheids-grens (in 2024 bepaald op € 390.000,-).

– De maximale kopersondersteuning per woning en per koopstarter is € 70.000,-.

– Er dient sprake te zijn van een minimale cofinanciering van 25% van het bedrag dat
verschaft wordt als kopersondersteuning. Dit wordt ingelegd door de ontwikkelaar.

– Prijsopdrijving dient te worden gemitigeerd door gebruik te maken van een onafhankelijke
taxateur voor bepaling van de marktwaarde en door overbieden op deze waarde niet toe
te staan.

De komst van het NFBK zal naar verwachting een positief effect hebben op de positie
van de starter met een middeninkomen op de koopwoningmarkt. De grote van deze impact
is echter in vergelijking met de totale betaalbaarheidsopgave beperkt. Daarom moet
deze maatregel bezien worden als onderdeel van het bredere pakket aan beleidsmaatregelen
om de wooncrisis in Nederland aan te pakken, zoals onder andere geformuleerd in de
Nationale Woon- en Bouwagenda. Het verhogen van de woningproductie is daar een van
de speerpunten van. Ook daar zullen woningzoekenden in de toekomst mee geholpen zijn.
De komst van het NFBK is binnen het bredere woonbeleid echter een welkome stap om
zeer specifiek de situatie van koopstarters met een middeninkomen te verbeteren.

5. Nagestreefde doelmatigheid

Waarom is het voorgestelde instrumentarium een efficiënte manier om de beoogde prestaties
en effecten te bereiken?

– Door de werking van het instrument blijft het vermogen van het fonds langdurig beschikbaar.
Dit is anders dan bij een reguliere subsidie. Na initiële verstrekking, komt de kopersondersteuning
na verkoop van de woning weer terug in het fonds inclusief waardeontwikkeling. Dit
bedrag kan dan nogmaals worden ingezet om een starter te helpen. Het voordeel dat
het fonds zelf creëert komt gedeeltelijk weer terug bij het fonds zelf.

– Om gebruik te maken van het NFBK moet er minimaal 25% cofinanciering ingelegd worden
door een ontwikkelaar.

– Op basis van de huidige ramingen kunnen bij de eerste inzet van de middelen 1680 starters
initieel gebruik maken van het fonds. De precieze aantallen zijn afhankelijk de daadwerkelijke
gemiddelde hoogte van de kopersondersteuningen en de cofinanciering.

– In bovenstaande inschatting is geen rekening gehouden met de revolverende werking
van het NFBK. Het aantal starters dat aanspraak kan maken op het NFBK neemt over de
jaren hierdoor verder toe.

6. Evaluatieparagraaf

Hoe wordt het voorstel gemonitord en geëvalueerd?

In de subsidiebeschikking zijn uitgebreid afspraken gemaakt over verantwoording en
evaluatie:

– Gedurende het eerste jaar van het fonds ontvangt de Minister van BZK één keer per
kwartaal een rapportage over de operationele voortgang. Na jaar één wordt dit eens
per half jaar verstrekt.

– Elk kalenderjaar dient een controleverklaring worden opgesteld door een onafhankelijk
accountant toeziend op de getrouwheid en rechtmatigheid. Deze verantwoordingsinformatie
wordt periodiek aangeboden aan de Kamer via een kamerbrief.

– Iedere 3 jaar vindt conform artikel 6 van het DAEB-Vrijstellingsbesluit een controle
plaats op overcompensatie door een onafhankelijke derde partij.

– Iedere 5 jaar wordt het fonds geëvalueerd conform de evaluatiebeginselen uit de Strategische
Evaluatie Agenda (SEA).

– Onderdeel van de evaluatie vormt in ieder geval de doeltreffendheid, doelmatigheid
en proportionaliteit van het instrument en de kosten.

Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd over de uitwerking van het Nationaal
Fonds Betaalbare Koopwoningen.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
H.M. de Jonge