Brief regering : Aanpassingen Nationale Hypotheek Garantie (NHG) per 2024

Nr. 1109 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 25 oktober 2023

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) draagt bij aan verantwoorde toegang tot een
hypotheek en daarmee tot een koopwoning. Consumenten met een hypotheek met NHG lopen
minder risico’s en meestal profiteren zij van rentekorting op de hypotheek. NHG biedt
een vangnet op het moment dat huishoudens door onder andere baanverlies of echtscheiding
hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen. Ook faciliteert NHG woningbehoud en
andere oplossingen bij mogelijke betaalproblemen van de hypotheek. NHG richt zich
ook op het mogelijk maken van verduurzaming van woningen en draagt bij aan betere
processen in de hypotheekketen. Daarmee is NHG een belangrijke speler op de hypotheekmarkt.

In deze brief informeer ik u over de hoogte van de NHG-grens en de borgtochtprovisie
(de «premie») die per 1 januari 2024 ingaan. De methodieken voor de bepaling van de
hoogte van de NHG-grens en de provisie zijn afgelopen jaar geëvalueerd, op basis waarvan
verbeteringen worden doorgevoerd in de methodieken. Ik licht de uitkomsten van deze
evaluaties en de verbeteringen toe. De evaluaties zijn ook als bijlage van deze brief
meegestuurd.

NHG-grens wordt verhoogd naar € 435.000

Mensen kunnen een hypotheek met NHG afsluiten voor een woning met een koopsom of marktwaarde
onder de NHG-grens. De NHG-grens wordt per 1 januari 2024 verhoogd naar € 435.000.
Voor een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd
is de kostengrens 6% hoger, namelijk € 461.100. Op dit moment bedraagt de kostengrens
€ 405.000. Door de verhoging van de NHG-grens naar € 435.000 wordt het bereik van
NHG komend jaar groter en blijft een hypotheek met NHG toegankelijk voor veel kopers
van een woning.

De hoogte van de NHG-grens wordt jaarlijks bepaald aan de hand van een afgesproken
kostengrensmethodiek. Voor 2020 werd de hoogte van de NHG-grens jaarlijks gebaseerd
op een gemiddelde huizenprijs van de drie meest recente maanden (namelijk juni tot
en met augustus). Vanaf 2020 is de methodiek aangepast door stapsgewijs een langere
terugkijkperiode te gebruiken. Op de gemiddelde huizenprijs in die periode wordt vervolgens
een correctiefactor toegepast om een actuele grens te bepalen. Deze terugkijkperiode
was de afgelopen twee jaren opgelopen naar 27 maanden (met een correctiefactor van
4%). De achterliggende gedachte is dat door een langere terugkijkperiode de NHG-grens
vertraagd reageert op de ontwikkeling van de huizenprijzen. Hierdoor zou de NHG-grens
enigszins anticyclisch kunnen werken.

Uit de evaluatie blijkt dat de methodiek met een terugkijkperiode van 27 maanden grotendeels
doeltreffend is. Met deze terugkijkperiode wordt een bescheiden anticyclisch effect
bereikt zonder dat de ontwikkeling van de NHG-grens te veel achterblijft op de ontwikkeling
van de huizenprijzen.

In het evaluatierapport wordt daarom aanbevolen om de hoogte van de NHG-grens ook
voor de periode 2024–2028 vast te stellen op basis van een terugkijkperiode van 27 maanden
en de gebruikte correctiefactor van 4% te verhogen naar 5%. Hierdoor is de correctiefactor
beter in lijn met de langjarige gemiddelde huizenprijsstijging. De NHG-grens komt
hierdoor iets hoger te liggen. De aanbevelingen uit het rapport neem ik over en de
aangepaste methodiek is gelijk toegepast op de bepaling van de NHG-grens voor 2024.

Het kabinet wil tot en met 2030 981.000 woningen realiseren waarvan twee derde betaalbaar.
Tot 2023 gold de NHG-grens als grens voor wat betaalbare koopwoningen zijn. Door de
sterke stijging van de NHG-grens is met ingang van 2023 de NHG-grens losgekoppeld
van de betaalbaarheidsgrens. De huidige betaalbaarheidsgrens van € 355.000 in 2023
wordt geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Voor 2024 betekent dit dat
de betaalbaarheidsgrens wordt vastgesteld op € 390.000.

NHG-premie (borgtochtprovisie) blijft 0,6%

In 2024 betalen woningkopers 0,6% provisie over de hoogte van hun hypotheek voor het
afsluiten van NHG. De hoogte van de provisie blijft daarmee hetzelfde als in 2023.

In 2023 is de borgtochtprovisiemethodiek geëvalueerd door SEO. Met de provisiemethodiek
wordt de borgtochtprovisie zo stabiel mogelijk gehouden, maar niet hoger dan noodzakelijk.
De provisie moet ook voldoende inkomsten opbrengen voor NHG om het fondsvermogen op
peil te houden. Dit om toekomstige verliesdeclaraties te kunnen voldoen en het risico
voor het Rijk als achtervang zo klein mogelijk te houden.

SEO concludeert dat de provisiemethodiek op hoofdlijnen doeltreffend en doelmatig
is. De ontwikkeling van de provisie is tamelijk stabiel, de kosten staan in verhouding
tot de baten voor de NHG-gebruiker en de risico’s zijn afgedekt.

SEO geeft aan dat er wel mogelijkheden zijn om de huidige methodiek te verbeteren.
Zo kunnen bepaalde provisiecomponenten aangepast worden en kan het achterliggende
model nog beter rekening houden met stressscenario’s.

De evaluatie van SEO bevestigt dat met een NHG-provisie van 0,6% het NHG-instrument
goed toegankelijk is voor consumenten. De voordelen wegen meestal ruimschoots op tegen
de kosten. Daarnaast is het fondsvermogen van NHG de afgelopen jaren gegroeid en zijn
de risico’s voor het Rijk als achtervang zeer klein (geworden). Sommige aanbevelingen
uit het rapport moeten nog nader worden uitgewerkt en dit kost tijd. Na deze uitwerking
wil ik komen tot een verbeterde provisiemethodiek die kan worden toegepast bij de
berekening van de provisie voor 2025.

Conclusie

Door de stijging van de NHG-kostengrens naar € 435.000 en een NHG-premie van 0,6%
wordt geborgd dat veel consumenten, waaronder starters, toegang houden tot een hypotheek
met NHG.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, H.M. de Jonge