Brief regering : Staat van de Corporatiesector 2020 van de Autoriteit woningcorporaties (Aw)

Nr. 530
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 5 februari 2021

Bij deze stuur ik uw Kamer de Staat van de Corporatiesector 2020 (betreffende het
boekjaar 2019) van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het onderliggende onderzoeksrapport1. In de Staat van de Corporatiesector gaat de Aw in op het volkshuisvestelijk presteren,
de financiële positie van de sector en op de bevindingen uit het toezicht op governance
en rechtmatigheid. Een adequate financiële positie en een goede governance zijn te
zien als noodzakelijke voorwaarden voor een goed volkshuisvestelijk presteren.

Samenvatting

De Staat van de Corporatiesector gaat voor het volkshuisvestelijke presteren van de
sector in op de beschikbaarheid (waaronder de nieuwbouw), de betaalbaarheid en de
leefbaarheid. Op het gebied van de nieuwbouw is een lichte trendbreuk zichtbaar: na
jaren van daling is het aantal woningen dat woningcorporaties bouwen in 2019 iets
toegenomen en de realisatiegraad van nieuwbouw – de mate waarin geplande nieuwbouw
daadwerkelijk is gerealiseerd – gestegen. De gestegen realisatiegraad is vooral een
gevolg geweest van lagere voornemens voor 2019 en slechts in beperkte mate van hogere
nieuwbouwproductie. De nieuwbouwproductie lag ook in 2019 nog fors onder het gewenste
niveau. Daarnaast zijn de uitgaven voor onderhoud en verbetering fors toegenomen en
is de gemiddelde corporatiewoning energiezuiniger geworden. De huurstijging voor zittende
huurders was daarbij beperkt tot iets boven de inflatie.

De financiële positie van de sector is in 2019 iets verbeterd. De verdiensten uit
verhuur zijn, na een afname in 2018, weer iets toegenomen en ook de financiële ratio’s
zijn licht verbeterd. Dit is in belangrijke mate het gevolg van de gemiddeld lagere
rente die corporaties in 2019 op hun leningen betaalden en niet van een structureel
verbeterde verdiencapaciteit van de sector. Het totaal aan andere lasten dan de rente
steeg in 2019 juist sneller dan de huuropbrengsten. De structurele financiële problematiek
in relatie tot de opgave zoals aangegeven in het traject opgaven/middelen woningcorporaties2 is in 2019 geenszins opgelost.

De toezichtbevindingen van de Aw over governance en rechtmatigheid waren in 2019 over
het algemeen positief, net als dat in 2018 het geval was. Daarbij geeft de Aw aan
dat de grote investeringsopgave die op corporaties afkomt veel gaat vragen van de
governance van corporaties qua bestuur, sturing, risicobeheersing en intern toezicht.

De Aw geeft een zestal «signalen» af over risico’s en potentiele knelpunten in de
sector. Drie van deze signalen hangen samen met de financiële positie van de sector
en de maatschappelijke opgaven waar corporaties voor staan. De Aw wijst in algemene
zin op de spanning tussen de financiële mogelijkheden en de opgaven van de sector
en geeft een specifiek signaal over de risico’s die samenhangen met onrendabele verduurzamingsinvesteringen.
Daarnaast wijst de Aw op het feit dat de middelen in de niet-DAEB tak mogelijk onderbenut
blijven. Met het traject opgaven/middelen woningcorporaties heb ik het probleem van
spanning tussen financiële mogelijkheden en gewenste opgaven uitgebreid in kaart gebracht.
Op korte termijn zal ik uw Kamer informeren over oplossingsmogelijkheden voor deze
problematiek, waarover een volgend kabinet kan besluiten.

Een vierde signaal heeft betrekking op de leefbaarheid die volgens de Aw in wijken
met in meerderheid corporatiebezit onder druk staat. Ik herken dit beeld en heb hiervoor
ook aanvullende maatregelen genomen. Zo zal ik via het Volkshuisvestingsfonds extra
investeren in de leefbaarheid in kwetsbare gebieden, wil ik corporaties meer ruimte
bieden om te investeren in middenhuur door het tijdelijk opschorten van de markttoets
en geef ik lokaal meer ruimte om corporatiewoningen gedifferentieerd toe te wijzen.

Een vijfde signaal van de Aw betreft de aanbeveling om prestatieafspraken inzake investeringen
meer concreet af te stemmen op de investeringsvoornemens in de dPi. Hoewel ik vormvoorschriften
voor lokale prestatieafspraken niet wenselijk acht wil ik in overleg met betrokken
partijen bezien hoe het systeem van prestatieafspraken kan worden verbeterd, zodat
gemeenten en huurdersorganisaties een adequater en meer concreet inzicht krijgen in
de gemaakte afspraken en ook beter kunnen volgen of deze daadwerkelijk worden nageleefd.

Een zesde signaal ten slotte betreft de risico´s van schaalgrootte voor de WSW-borging.
Ik herken dit signaal en zal ik uw Kamer hierover informeren in het kader van de volledige
afronding van het strategisch programma van het WSW.

In het vervolg van deze brief geef ik de belangrijkste bevindingen uit de Staat van
de Corporatiesector weer met waar relevant mijn beleidsreactie daar op. Eerst wordt
ingegaan op de volkshuisvestelijke prestaties, vervolgens op de financiële positie
van de sector, daarna op toezicht en governance en ten slotte op de signalen van de
Aw.

Volkshuisvestelijk presteren

Nieuwbouw en voorraadontwikkeling

De corporatiesector staat voor een grote opgave op het gebied van nieuwbouw. De schaarste
in de sociale huursector leidt tot wachtlijsten en de meest effectieve manier om deze
op te lossen is het realiseren van meer woningen. Uit de Staat van de Corporatiesector
blijkt dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen door corporaties in 2019 voor
het eerst sinds jaren (licht) is gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor, zoals
te zien is in onderstaande tabel:

Tabel 1 Nieuwbouwvoornemens en realisaties

Aantal x 1.000

2016

2017

2018

2019

Voornemens nieuwbouw

22,8

22,9

23,0

19,1

Realisatie nieuwbouw

(in % voornemens)

15,3 (67%)

14,4 (63%)

14,1 (61%)

14,9 (78%)

Doordat tegelijkertijd de nieuwbouwvoornemens voor 2019 lager waren dan voor 2018
is de realisatiegraad aanzienlijk hoger dan in de drie voorgaande jaren. Daarmee lijkt
het probleem van een lage en dalende realisatiegraad, zoals aangegeven in de Staat
van de Corporatiesector van vorig jaar, in 2019 gekeerd te zijn, maar meer door lagere
voornemens dan door hogere nieuwbouwrealisatie.

Naast de licht gestegen nieuwbouwrealisatie is er in 2019 ook een toename geweest
van de aankopen3 van woningen door corporaties van 4.200 in 2018 naar 5.800 in 2019. Daar staat tegenover
dat er ook meer woningen gesloopt zijn: 7.900 in 2019 ten opzichte van 6.900 in 2018.
De verkopen4 zijn licht gedaald, van 12.200 in 2018 naar 11.600 in 2019. De som van deze ontwikkelingen
is dat het totale aantal woongelegenheden van corporaties met ca. 2.000 is toegenomen
tot 2,380 miljoen in 2019.

Ondanks de toename van de nieuwbouwproductie is er in 2019 nog steeds veel minder
gebouwd dan gewenst is. Met de bestuurlijke afspraken die ik dit jaar gemaakt heb
met gemeenten en woningcorporaties is de ambitie om binnen twee jaar de nieuwproductie
te laten groeien naar 25.000 woningen per jaar. Corporaties konden hiervoor korting
op de verhuurderheffing aanvragen. Corporaties hebben voor 150.000 betaalbare nieuwbouwwoningen
vermindering verhuurderheffing aangevraagd. Deze wordt toegekend bij realisatie van
de woning binnen vijf jaar. De Taskforce woningbouw corporaties is inmiddels gestart
met het bewaken en aanjagen van de bouw van deze woningen. Bij RVO (Rijksdienst voor
Ondernemend Nederland) en het Expertteam Woningbouw vindt nu uitbreiding van de capaciteit
plaats zodat gerichte ondersteuning aan corporaties en gemeenten geboden kan worden.
Daarnaast zet ik samen met gemeenten en woningcorporaties in op het bouwen van meer
middenhuur-woningen door corporaties. Zij worden daarin gefaciliteerd door het voorstel
voor de tijdelijk opschorting van de markttoets. Meer in het algemeen worden bouwplannen
tevens gestimuleerd door de Woningbouwimpuls5. Dit verkleint de kans op planvertraging, ook van projecten waar woningcorporaties
bij betrokken zijn. Eerste signalen over de effecten van dit beleid zijn hoopgevend.
De CBS-cijfers over het aantal verleende bouwvergunningen voor corporatiewoningen
laten voor de eerste drie kwartalen van 20206 een toename zien ten opzichte van dezelfde kwartalen in 2018 en 2019.

Betaalbaarheid

Voor de betaalbaarheid in de corporatiesector zijn drie factoren van groot belang:
de huurprijzen, de mate waarin huishoudens een woning krijgen toegewezen die passend
is bij hun inkomen en de adequate toegang van huishoudens tot de sociale voorraad.

In 2019 zijn de huren voor zittende huurders in de corporatiesector met gemiddeld
1,88% gestegen, bij een inflatie (in 2018) van 1,7%. Voor woningcorporaties geldt
sinds 2020 dat de maximale huursomstijging voor zittende huurders gelijk moet zijn
aan de inflatie in het voorafgaande jaar. Woningcorporaties mogen hier in de prestatieafspraken
met gemeente en huurdersorganisatie echter van afwijken door een hogere maximale huursomstijging
af te spreken (maximaal inflatie + 1 procentpunt).

Van alle 180.500 toegewezen sociale huurwoningen in 2019 zijn 140.500 woningen toegewezen
aan huishoudens met een inkomen dat recht kan geven op huurtoeslag7. Van deze 140.500 huishoudens dient minimaal 95% een passende sociale huurwoning
toegewezen te krijgen. In 2019 is aan 98,7% van deze huishoudens een passende woning
toegewezen. Wel merkt de Aw hierbij op dat in 2019 het aantal goedkope huurwoningen
tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 424 per maand in 2019) is afgenomen met 13.100 woningen
af tot ca. 311.000, waardoor de betaalbaarheid van een sociale huurwoning in sterkere
mate afhankelijk wordt van het huurtoeslagstelsel. Daar staat tegenover dat ik met
de Wet eenmalige huurverlaging huurders voor wie de huur te hoog is in verhouding
tot hun inkomen in 2021 het recht geef op een huurverlaging tot de aftoppingsgrens.
Dit betekent dat naar schatting 260.000 huurders recht krijgen op een huurverlaging
van gemiddeld € 40 per maand. De betaalbaarheid wordt hierdoor vergroot voor deze
groep. Daarnaast neemt voor het deel van deze groep dat boven de aftoppingsgrens nog
huurtoeslag kan krijgen het beroep op de huurtoeslag af.

Het afgelopen jaar heb ik meerdere keren met uw Kamer gesproken over de DAEB-inkomensgrenzen.
Uw Kamer heeft in december 2020 ingestemd met het voorstel om de DAEB-inkomensgrens
voor twee- of meerpersoonshuishoudens tijdelijk te verhogen om hiermee huishoudens
met een laag middeninkomen betere toegang te geven tot de sociale voorraad en om de
vrije toewijzingsruimte aan te passen. De Aw geeft aan dat het aantal toewijzingen
van DAEB-woningen aan twee- en meerpersoonshuishoudens met tenminste een laag middeninkomen
in 2019 ongeveer 4% was van alle toewijzingen. Daarom betwijfelt de Aw of de voorgenomen
hogere DAEB-inkomensgrens voor twee- en meerpersoons-huishoudens8 in 2022 zal leiden tot substantieel meer toewijzingen aan lagere middeninkomens.

In reactie hierop merk ik op dat volgens de huidige regels de toewijzing aan huishoudens
met een lager middeninkomen plaats moet vinden uit de 10% extra toewijzingsruimte
voor lage middeninkomens en de 10% vrije toewijzingsruimte. Bij de nieuwe regels is
dat voor twee- en meerpersoonshuishoudens niet meer het geval. Dat geeft corporaties
duidelijkheid dat deze toewijzingen niet zullen leiden tot gebruik of zelfs overschrijding
van de extra of vrije toewijzingsruimte. Bovendien bieden de nieuwe regels ruimte
om op lokaal niveau tot maximaal 15% van de toewijzingen buiten de directe doelgroep
te doen, als de lokale partijen het over de wenselijkheid daarvan eens zijn. Hierdoor
is er meer ruimte voor lokaal maatwerk om ook aan lagere middeninkomens een sociale
huurwoning toe te wijzen. Ik zal partijen (corporaties en gemeenten) actief op deze
mogelijkheden wijzen en ik verwacht dat ze daar waar het lokaal nodig is ook gebruik
van zullen maken.

Kwaliteit van de woningvoorraad en leefbaarheid

Woningcorporaties staan voor een grote opgave om hun geleidelijk verouderende bezit
te onderhouden, de woonkwaliteit ervan te verbeteren en om hun bezit geleidelijk te
verduurzamen. In 2019 zijn de onderhoudsuitgaven door corporaties fors gestegen: van
€ 1.781 per gewogen verhuureenheid in 2018 naar € 1.916 in 2019 (= +7,6%). Dit geldt
nog sterker voor uitgaven voor woningverbetering: deze zijn gestegen van € 874 per
gewogen verhuureenheid in 2018 naar € 1.055 in 2019 (= +20,7%). Het verschil tussen
onderhoud en verbetering is dat bij onderhoud iets wordt vervangen of gerepareerd
in de woning, zodat de woning in een acceptabele bouwkundige conditie blijft, terwijl
bij verbetering (ook) sprake is van geriefverbetering. Voorbeelden van verbetering
zijn het vervangen van een keuken door een luxere keuken, het aanbrengen van een dakkapel
en het vervangen van enkel glas door dubbel glas.

De gemiddelde energie-index van corporatiewoningen is gedaald van 1,65 in 2018 naar
1,57 in 2019, wat betekent dat woningen steeds energiezuiniger worden en de energielasten
van huurders dus dalen. Deze trend zet naar verwachting door in 2020, want voor dat
jaar wordt een gemiddelde energie-index van 1,51 verwacht. Daarmee komt het in het
Energieakkoord afgesproken landelijke doel van gemiddeld energielabel B (= energie-index
1,4) in 2021 steeds dichterbij.

In de vorige Staat van de Corporatiesector9 werd door de Aw, op basis van een onderzoek van het RIGO in opdracht van Aedes, aangegeven
dat de leefbaarheid in wijken met in meerderheid corporatiebezit onder druk staat.
Een update van dit onderzoek in 2020 laat zien dat dit inzicht nog steeds actueel
is, aldus de Aw. Oplossingen werden in het RIGO-onderzoek gezien in het beperken van de ruimtelijk geconcentreerde toewijzing van
één- en tweepersoonshuishoudens met een lager inkomen en van kwetsbare groepen, in
meer differentiatie in wijken, in het verbeteren van de woningvoorraad, en in fysieke
vernieuwing in kwetsbare wijken.

Het afgelopen jaar heb ik meerdere maatregelen genomen om te investeren in leefbaarheid
en om corporaties hiertoe meer mogelijkheden te bieden. Zo heb ik in november 2020
aangekondigd dat ik in 2021 via het Volkshuisvestingsfonds € 450 miljoen beschikbaar
zal stellen voor investeringen in leefbaarheid en verduurzaming in kwetsbare gebieden.
Hierbij wordt in het bijzonder gekeken naar de 16 stedelijke vernieuwingsgebieden
en 13 grens- en krimpregio’s waar de leefbaarheid onder druk staat. Daarnaast wil
ik corporaties meer ruimte geven om te investeren in middenhuurwoningen door het tijdelijk
opschorten van de markttoets. Dit kan bijdragen aan het realiseren van meer gemengde
wijken. Tot slot draagt ook de extra vrije toewijzingsruimte in de DAEB-inkomensgrenzen
die op basis van lokale afspraken mag worden benut bij aan de mogelijkheden van corporaties
om samen met gemeenten concentraties van kwetsbare personen te voorkomen.

Financiële positie

De financiële positie van de corporatiesector is niet in balans met de maatschappelijke
opgaven waar de sector voor staat. Dit heb ik in beeld gebracht met het onderzoek
rond opgaven/middelen, en wordt evenals in 2019 ook door de Aw in de Staat van de
Corporatiesector 2020 geconstateerd. Waar de Aw in 2019 echter aangaf op korte termijn
geen verbetering van de verdiencapaciteit in de sector te verwachten, laat de realisatie
over 2019 toch enige verbetering van het kasstroomsaldo uit verhuur, het eigen vermogen
en de financiële ratio’s zien. De structurele financiële problematiek van de sector
is daarmee echter nog verre van opgelost.

In de DAEB10 was er een toename van de verdiensten uit verhuur per gewogen verhuureenheid van
€ 1.001 in 2018 naar € 1.102 in 2019 (= +9%).

Naast de toename van de huurinkomsten (+ € 128) is deze stijging vooral toe te schrijven
aan de gedaalde rente-uitgaven (– € 108) en de lagere sectorheffing voor sanerings-
en projectsteun (– € 59). Daar tegenover staat een toename van de lasten voor onderhoud
(+ € 135) en vennootschapsbelasting (+ € 75). De toename van de huurinkomsten alleen
was dus onvoldoende om deze lastentoenames geheel te compenseren.

Exclusief waardeveranderingen in het vastgoed was de winst in de sector11, bij waardering van het vastgoed tegen marktwaarde12, in 2019 ongeveer hetzelfde als in 2018, namelijk ca. € 3,3 miljard. Dat was in 2019
met 1,1% van de waarde van het vastgoed tegen marktwaarde minder dan de inflatie in
201813 van 1,7%. Door waardeveranderingen van het vastgoed was de boekhoudkundige winst
in 2019 weliswaar € 24,3 miljard hoger, maar deze marktwaardeverandering «zit in de
stenen» en kan door corporaties alleen worden gerealiseerd bij verkoop, niet bij doorgezette
exploitatie.

Het eigen vermogen van de sector14 is, op basis van de door corporaties uit verhuurexploitatie te realiseren beleidswaarde,
toegenomen van € 82,3 miljard in 2018 naar € 87,3 miljard in 2019. De in onderstaande
tabel weergegeven financiële ratio’s (op basis van beleidswaarde) zijn in 2019 eveneens
verbeterd ten opzichte van 2018.

DAEB

Niet-DAEB

Ratio (norm)

2018

2019

Ratio (norm)

2018

2019

ICR1 (>1,4)

1,8

2,0

ICR (>1,8)

2,4

2,6

LtV2 (< 85%)

51,4%

50,0%

LtV (<75%)

42,7%

38,3%

Solvab.3 (>15%)

47,2%

48,0%

Solvab. (>40%)

54,4%

60,1%

X Noot

1

De ICR (interest-coverage-ratio) is een indicator voor de mate waarin de rentelasten
kunnen worden gedekt uit de operationele kasstromen.

X Noot

2

De LtV (loan-to-value) is een vermogensratio die de verhouding tussen leningenvolume
en vastgoedwaarde weergeeft.

X Noot

3

De solvabiliteit geeft de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal
aan.

Het volume aan lange schuld was in 2019 met € 80,6 miljard € 2,3 miljard hoger dan
in 2018. Hoewel deze toename voor een belangrijk deel een financieel-technische oorzaak15 heeft is hiermee toch een sinds 2014 bestaande trend van afnemend schuldvolume, samenhangend
met een laag investeringsniveau, doorbroken.

In algemene zin is het goed nieuws dat de financiële ratio’s en andere financiële
indicatoren van de sector in 2019 licht zijn verbeterd. Het is echter niet te verwachten
dat deze verbetering structureel is. De verbetering in 2019 hangt in belangrijke mate
samen met de lage rentes die corporaties op dit moment op hun leningen betalen. De
structurele verdiencapaciteit van de sector is echter niet verbeterd.

Het totaal van de overige lastenposten dan de rente is in 2019 meer gestegen dan de
huurinkomsten. Door de gedaalde rentelasten wordt dat in zekere zin verhuld. De extreem
lage marktrente van dit moment is op zich gunstig voor de sector, maar daarmee tevens
een onzekere factor voor de toekomst. Een terugkeer van het renteniveau tot historisch
gezien meer normale waarden zou met enige vertraging een verslechtering van de financiële
ratio’s van corporaties in gang zetten, te beginnen bij de ICR. De Aw beveelt dan
ook aan om de gevoeligheid van de financiële positie van corporaties voor ontwikkelingen
in de marktrente beter in beeld te brengen.

Ik herken het signaal van de Aw over de totale opgave voor de sector in relatie tot
haar middelen. Ik heb de afgelopen jaren diverse maatregelen genomen om de financiële
positie van woningcorporaties te verbeteren en meer investeringen te stimuleren. Zo
is het tarief voor de verhuurderheffing omlaag gebracht, is er in totaal € 1,863 miljard
beschikbaar gesteld voor de regeling vermindering verhuurderheffing (RVV) bij sociale
nieuwbouw, is er een vrijstelling verhuurderheffing ingesteld voor de bouw en exploitatie
van tijdelijke woningen, is de RVV voor verduurzaming opnieuw open gesteld en zijn
de termijnen voor de reeds bestaande RVV’s voor nieuwbouw, transformatie, sloop en
verduurzaming die in 2021 of 2022 zouden aflopen met een jaar verlengd. Het gunstige
effect van deze maatregelen op de lasten van corporaties zal in de komende jaren zichtbaar
worden.

Dit betekent echter bepaald niet dat daarmee het probleem van de disbalans tussen
financiële mogelijkheden en de maatschappelijke opgaven zoals die in het traject opgaven/middelen
woningcorporaties16 naar voren is gebracht, is verdwenen. Binnenkort zal ik uw Kamer een brief sturen
met een actualisering van en oplossingsmogelijkheden voor deze problematiek. Daarin
neem ik ook de problematiek rond de rente mee. Het is aan het volgende kabinet om
hierover beslissingen te nemen.

Toezicht en governance

Naast het volkshuisvestelijk presteren van de corporaties gaat de Aw in de Staat van
de Corporatiesector ook in op de uitkomsten van haar toezicht op het gebied van governance
en rechtmatigheid. De Aw concludeert op grond van haar toezichtbevindingen dat het
bij veel corporaties goed gaat. Dat is een positief signaal. Tegelijkertijd geeft
de Aw aan dat er een grote investeringsopgave op corporaties afkomt die bestuurlijk
en organisatorisch meer van de corporaties gaat vragen. Mede daarom is en blijft aandacht
voor de governance van corporaties nodig, aldus de Aw. Ik deel deze opvatting, want
onvoldoende governance kan uiteindelijk leiden tot weglek van maatschappelijk vermogen
door bijvoorbeeld fraude of onvoldoende (organisatorische) beheersing van risico’s
van investeringsprojecten.

De Aw geeft aan dat er tussen 1 juli 2019 en 1 juli 2020 34 governance-inspecties
geheel zijn afgerond bij corporaties. Bij een derde van deze corporaties werd niet
geheel voldaan aan de eisen. Dit betrof met name bestuurlijke tekortkomingen bij kleinere
corporaties. Op basis van alle governance-inspecties van de afgelopen jaren concludeert
de Aw dat governance, integriteit, gedrag en cultuur verbeteren en bij de meeste corporaties
goed op orde zijn. Bij een klein aantal blijkt sprake van hardnekkige risico’s.

Bij 220 corporaties (met gezamenlijk driekwart van het corporatiebezit) is tussen
1 januari 2019 en 1 juli 2020 een basisonderzoek naar de governance afgerond. Bij
zes hiervan was er een interventie voor een tekortkoming nodig, waarvan twee waarschuwingen
(de mildste interventie) betroffen, drie een verbeterplan voor de governance hebben
moeten maken en één keer een bestuurlijk gesprek met de Raad van Commissarissen is
gevoerd. Daarnaast zijn toezichtafpraken gemaakt bij een derde van de 220 onderzochte
corporaties, in meerderheid over de inrichting van bestuur en intern toezicht, of
over de sturing en beheersing van de organisatie en in minderheid over het monitoren
van serieuze actuele knelpunten of risico’s. Medio 2020 stonden vijf corporaties onder
verscherpt toezicht, net zo veel als een jaar eerder.

Tussen 1 juli 2019 en 1 juli 2020 heeft de Aw bij 310 corporaties een rechtmatigheidsonderzoek
gedaan naar naleving van 20 specifieke regels uit de Woningwet. De meeste corporaties
voldeden aan alle regels. Bij 61 corporaties was dat niet geheel het geval. Zij hebben
om deze reden een waarschuwing gekregen. In dezelfde periode heeft de Aw 24 meldingen
over integriteitsschending gekregen en waren er nog 3 oudere meldingen in onderzoek.
Inmiddels zijn 23 meldingen afgerond. Bij 20 van deze meldingen was er geen sprake
van integriteitsschending.

Signalen Aw

De Aw geeft in de Staat van de Corporatiesector zes «signalen» af over risico’s en
kwetsbaarheden in de corporatiesector. Op vier van deze zes signalen ga ik hieronder
in. Op het signaal over de spanning tussen de maatschappelijke opgaven waar de corporaties
voor staan en het signaal over de leefbaarheid die in wijken met veel corporatiebezit
onder druk staat ben ik in het voorgaande al ingegaan.

Investeringscondities voor verduurzaming ongunstig

De Aw wijst op het zeer lage rendement van investeringen die CO2-uitstoot verlagen en stelt dat effectiviteit en efficiency van dergelijke investeringen
goed moeten worden afgewogen. Aansluiting op warmtenetten kan een relatief goedkope
optie zijn voor verduurzaming, aldus de Aw, maar kan tevens gepaard gaan met (te)
hoge aansluitkosten doordat aanbieders vaak een lokaal of regionaal monopolie hebben.
De Aw vindt, vanuit het perspectief van corporaties, dat er een betere marktordening
en prijsregulering voor warmtenetten nodig.

Ik herken het signaal dat veel verduurzamingsinvesteringen op dit moment een beperkt
rendement hebben. Het is echter geen optie dat corporaties niet bijdragen aan het
realiseren van de klimaatopgave. Het lage rendement van CO2-reducerende investeringen is al meegenomen in de doorrekeningen van het traject opgaven/middelen.
Het is aan het volgende kabinet om te besluiten hoe men om wil gaan met de huidige
disbalans tussen de financiële middelen van de corporaties en de maatschappelijke
opgaven waar zij voor staan, waaronder verduurzaming van hun bezit.

De risico’s voor corporaties op mogelijk hoge aansluitkosten op warmtenetten worden
bezien in samenhang met de uitvoering van maatregelen uit het Klimaatakkoord, waaronder
de Startmotor en de Warmtewet 2.0. De energietransitie moet voor iedereen in Nederland
haalbaar en betaalbaar zijn, en dat geldt ook voor woningcorporaties en hun huurders.

Prestatieafspraken en investeringsvoornemens moeten op één lijn

De Aw geeft aan het wenselijk te vinden om de vorm waarin prestatieafspraken worden
gemaakt in elk geval deels beter af te stemmen op de investeringsvoornemens zoals
opgenomen in de dPi, zodat kan worden vastgesteld of investeringsvoornemens al dan
niet aansluiten op de gemaakte prestatieafspraken en de lokale volkshuisvestelijke
opgave. Op dit moment zijn de prestatieafspraken vormvrij.

Idealiter maakt de gemeente haar woonbeleid en verwachtingen ten aanzien van de corporaties
kenbaar, waarna de corporaties een bod doen en aangeven hoe zij gaan bijdragen. Gemeente,
corporatie(s) en huurdersorganisatie(s) leggen dit vervolgens vast in prestatieafspraken.
Relevante onderdelen uit de prestatieafspraken zouden hun cijfermatige weerslag moeten
krijgen in de dPi, de prognose informatie. Naar mijn mening schieten vormvoorschriften
voor lokale prestatieafspraken hun doel voorbij. Prestatieafspraken kunnen breder
zijn dan zaken die alleen woningcorporaties betreffen, meer partijen omvatten en een
element van wederkerigheid hebben. Vormvoorschriften die volledig zijn afgestemd op
de dPi van corporaties, die bedoeld is als informatie voor Aw, WSW en BZK, kunnen
dan een bureaucratische hindernis vormen.

Wel onderschrijf ik dat het van belang is dat lokaal beleid, het bod van de corporatie,
de uiteindelijke prestatieafspraken en de dPi helder op elkaar aansluiten, in elk
geval op onderdelen waarbij omvangrijke investeringen een rol spelen. Ik wil daarom
bezien hoe het systeem van prestatieafspraken kan worden verbeterd, zodat gemeenten
en ook huurdersorganisaties een adequater en meer concreet inzicht krijgen in de gemaakte
afspraken en ook beter kunnen volgen of deze daadwerkelijk worden nageleefd. Om te
beginnen wil ik in overleg met betrokken partijen prestatieafspraken in samenhang
met de dPI inhoudelijk beter gaan monitoren. Dat wil ik met name doen binnen het kader
van de Volkshuisvestelijke Prioriteiten 2021–2025, waarover ik uw Kamer op 30 november
2020 heb geïnformeerd. Daarnaast zet ik in op het beter informeren van alle partijen
door bestaande prestatieafspraken toegankelijk te maken via de site www.woningmarktbeleid.nl. Daar staat onder andere ook een handreiking voor het maken van goede prestatieafspraken.
In overleg met betrokken partijen wil ik bezien welke stappen nog meer nodig zijn.

De prijs van schaalgrootte bij een onderlinge waarborgmaatschappij

De Aw wijst op de gevolgen van schaalgrootte van een corporatie in het borgingsstelsel,
doordat het WSW in zijn strategisch programma extra risico-opslagen gaat berekenen
voor zijn zekerheidskapitaal als een corporatie meer dan € 1 miljard respectievelijk
€ 3,5 miljard aan geborgde leningen heeft (de «grote posten»-regeling). Bovendien
mag een corporatie in dat laatste geval (net als nu ook al het geval is) geen nieuwe
geborgde leningen meer aantrekken. De Aw stelt dat ze, behalve bij fusievoorstellen,
de omvang van corporaties niet kan beperken omdat de Woningwet er geen grenzen aan
stelt.

In het kader van het strategisch programma van het WSW zijn de regels inzake borging
en zekerheidsstelling opnieuw bezien door het WSW. Als deze herijking volledig is
afgerond, naar verwachting in het voorjaar van 2021, zal ik uw Kamer hierover informeren.
Verder wil ik er op wijzen dat corporaties zich vrijwillig of onder druk van de omstandigheden
kunnen gaan splitsen, zodat het probleem van de schaalgrootte verdwijnt. Bij Vestia
wordt deze mogelijkheid op dit moment nadrukkelijk bezien. Wettelijk gedwongen splitsing
is vanwege de zeer complexe juridische aspecten daarvan (eigendomsrecht) op dit moment
niet aan de orde.

Financiële middelen in de commerciële tak

Hoewel de Aw inmiddels ziet dat meer corporaties dan voorheen strategisch beleid uitwerken
voor hun niet-DAEB tak, constateert zij nog steeds dat financiële middelen in de niet-DAEB
tak onderbenut blijven. Met het voornemen tot opschorten van de markttoets neem ik
een belemmering weg waarvan corporaties aangegeven dat zij hierdoor gehinderd worden
in het doen van investeringen uit hun niet-DAEB middelen. De inzet van middelen uit
de niet-DAEB tak ten behoeve van de opgave van de sector zal daarnaast expliciet aandacht
krijgen bij de uitwerking van beleidsopties in het kader het traject opgaven/middelen
woningcorporaties, waarover ik uw Kamer, zoals gezegd, voor 12 februari 2021 zal informeren.

Tot slot

De Staat van de Corporatiesector laat in 2019 in algemene zin positieve ontwikkelingen
in de sector zien: de volkshuisvestelijke prestaties zijn in lichte mate toegenomen,
de financiële positie is iets verbeterd en de governance is bij de meeste corporaties
op orde. Tegelijkertijd laat de Aw ook zien dat de sector voor een aantal grote uitdagingen
staat rond nieuwbouw, betaalbaarheid, verduurzaming en leefbaarheid. Mijn beleid van
de afgelopen jaren is gericht op het aanpakken van die uitdagingen, maar het grootste
probleem blijft dat de financiële middelen van de sector op de middellange termijn
niet in balans zijn met de opgaven waar zij voor staat. Het is aan een volgend kabinet
om hierover besluiten te nemen.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren