Brief regering : Aanpassing besluitvormingsprocedures inzake verduurzaming bij Verenigingen van Eigenaars (VvE's)

32 847 Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 692 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 17 december 2019

Naar aanleiding van de motie van het lid Van Eijs over het bespoedigen van de besluitvorming
binnen Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) bij verduurzaming1, heeft de Minister van BZK de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland
verzocht om een advies2 uit te brengen.

Met deze brief breng ik u mede namens de Minister voor Milieu en Wonen en de Minister
voor Rechtsbescherming op de hoogte van dit advies en geef ik aan of en op welke wijze
ik het advies zal opvolgen.

Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland

In de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland zijn verschillende VvE praktijkdeskundigen
vertegenwoordigd, onder andere vanuit de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie
(KNB), VvE Belang, vastgoedbeheer (VGM) en de advocatuur. De werkgroep is door de
Minister van Wonen en Rijksdienst ingesteld naar aanleiding van toezeggingen tijdens
het Algemeen Overleg (AO) van 27 maart 2013 (Kamerstuk 27 926, nr. 199) en VAO van 9 april 2013 (Handelingen II 2012/13, nr. 72, item 38). De werkgroep geeft concrete verbeteradviezen voor het functioneren en verduurzamen
van VvE’s.

Adviesrapport bespoedigen VvE besluitvorming bij verduurzaming

Op 13 mei 2019 heeft de werkgroep een adviesrapport3 uitgebracht met hierin verschillende adviezen over het bespoedigen van de besluitvorming
binnen VvE’s bij verduurzaming, waaronder de aanleg van laadpunten. De werkgroep heeft
op uitnodiging van mijn ambtsvoorganger het advies op 29 augustus 2019 ambtelijk nader
toegelicht. Daarnaast heb ik VvE Belang, Vereniging Eigen Huis en Vastgoedmanagement
Nederland (VGM) gevraagd om bij hun leden te informeren wat zij van de adviezen van
de werkgroep vinden. De kern van de adviezen van de werkgroep is hieronder kort weergegeven.
Tevens geef ik aan of ik de adviezen wel of niet zal opvolgen.

VvE besluitvorming

De besluitvormingsregels van de VvE worden per VvE vastgesteld en in het eigen reglement
opgenomen. De modelreglementen van de KNB dienen hiertoe vaak als basis. De vergadering
van eigenaars komt minimaal één keer per jaar samen.

Om het eigendomsrecht van de individuele eigenaren te waarborgen moeten rechtsgeldige
besluiten over gemeenschappelijke delen van het gebouw op de vergadering van de VvE
met meerderheid van stemmen worden genomen.

Op deze vergadering dient vaak ook een minimum van het totaalaantal stemmen (quorum)
aanwezig te zijn.

De werkgroep heeft in het adviesrapport inzichtelijk gemaakt dat in het algemeen binnen
VvE’s voor onderhoud een gewone meerderheid (50% + 1) en voor verduurzamingsmaatregelen
een verhoogde meerderheid (2/3 of 3/4) wordt gehanteerd. Het plaatsen van een laadpunt wordt volgens de werkgroep in de
modelreglementen gezien als een nieuwe installatie waardoor nu 2/3 van de stemmen aanwezig moet zijn op de vergadering en ook een verhoogde meerderheid
geldt. Het nemen van een positief besluit over verduurzamingsmaatregelen komt volgens
de werkgroep daardoor traag tot stand.

De werkgroep heeft het volgende geadviseerd:

Adviezen laadpunten

1. Het mogelijk maken van een notificatieplicht (meldplicht) van de individuele eigenaar
aan de VvE bij het aanbrengen van een privélaadpunt op een privéparkeervak, met exclusief
gebruiksrecht van het parkeervak. De individuele eigenaar betaalt de kosten voor het
eigen laadpunt en de installatie hiervan;

2. Het mogelijk maken van een notificatieplicht van de individuele eigenaar aan de
VvE bij het aanbrengen van een laadpunt op een gemeenschappelijke VvE parkeergelegenheid,
zonder exclusief gebruiksrecht van het parkeervak door de individuele eigenaar. De
individuele eigenaar betaalt de kosten voor het laadpunt en de installatie hiervan.

Het meest recente modelreglement van de KNB uit 2017 kent ook een dergelijke notificatieverplichting.
Bij deze notificatieplicht horen verschillende voorwaarden waar de individuele eigenaar
aan dient te voldoen. Op deze manier ondervinden de overige eigenaars geen nadelen
van het laadpunt. Bijvoorbeeld de voorwaarden van het aanbrengen van het laadpunt
op eigen kosten en risico van de individuele eigenaar en de installatie door een erkend
installateur. De werkgroep adviseert deze voorwaarden vast te leggen in een algemene
maatregel van bestuur (AMvB).

3. Het wijzigen van de benodigde meerderheid, waardoor de vergadering met gewone meerderheid
van stemmen een VvE besluit over het plaatsen van een gemeenschappelijk laadpunt op
de gemeenschappelijke VvE parkeergelegenheid kan nemen. Het laadpunt wordt hierdoor
geplaatst op kosten van de VvE.

Opvolging adviezen laadpunten

De adviezen voor een notificatieplicht bij het aanbrengen van een privélaadpunt op
een privéparkeervak met exclusief gebruiksrecht, en een notificatieplicht bij een
laadpunt op een gemeenschappelijke VvE parkeergelegenheid zonder exclusief gebruiksrecht
van het parkeervak, zal ik overnemen. De individuele eigenaar betaalt voor het plaatsen
en installeren van het laadpunt, waardoor sprake is van een exclusief gebruiksrecht
van het laadpunt zelf.

Wanneer het gaat om een gemeenschappelijk laadpunt, dan zie ik ook de mogelijkheid
dat deze notificatieplicht door een groep eigenaren gebruikt wordt voor het aanbrengen
van één (of meerdere) laadpunt(en) op de gemeenschappelijke VvE parkeergelegenheid,
zonder exclusief gebruiksrecht van het parkeervak of -vakken. De groep eigenaren betaalt
dan voor het plaatsen en installeren van het laadpunt/de laadpunten, waardoor sprake
is van een exclusief gebruiksrecht van het laadpunt/de laadpunten zelf.

Ik vind een groepsnotificatie een betere oplossing voor het realiseren van een gemeenschappelijk
laadpunt dan het advies van de werkgroep om de benodigde meerderheid voor een VvE-besluit
tot het aanbrengen van een nieuwe installatie te verlagen. Hiermee wordt hetzelfde
doel – namelijk vereenvoudiging van de besluitvorming voor het plaatsen van een laadpunt
bij VvE’s – bereikt. De voorwaarden bij de notificatieplicht zorgen ervoor dat de
overige eigenaars geen nadeel van het laadpunt ondervinden. Dit in tegenstelling tot
een besluit van de VvE over laadpunten, waardoor alle eigenaren verplicht zijn om
aan het laadpunt mee te betalen. Wanneer de gebruiker de VvE notificeert en voldoet
aan de voorwaarden, kan de VvE zich niet verzetten tegen het plaatsen van het laadpunt.

De genoemde voorwaarden voor het plaatsen van een laadpunt zullen conform het advies
van de werkgroep nader worden uitgewerkt en vastgelegd in een AMvB. In deze voorwaarden
zal ook een kostenherverdeling worden opgenomen, wanneer blijkt dat bij toekomstige
gebruikers van de notificatieplicht de kosten hoger uitvallen door een benodigde verzwaring
(krachtstroom) van de laadinstallatie. Bij een gemeenschappelijke parkeergelegenheid
geldt ook de voorwaarde dat de VvE betrokken wordt bij het bepalen van de locatie
van het laadpunt. De notificatieplichten zullen worden opgenomen in boek 5 van het
Burgerlijk Wetboek.

Om bij een gemeenschappelijke parkeergelegenheid het gebruiksrecht van de laadpunten
vast te leggen kunnen door de VvE eventueel afspraken gemaakt worden in een gebruiksovereenkomst
of in het huishoudelijk reglement.

Elektrisch vervoer wordt steeds populairder. De ambitie van het kabinet is dat in
2030 alleen nog maar zero emissie auto’s verkocht worden.

De huidige VvE besluitvormingsregels – waarbij toestemming nodig is van de VvE voor
het plaatsen en installeren van een laadpunt op een VvE parkeergelegenheid en privé
parkeervak – kunnen een belemmering vormen voor de groeiende vraag van individuele
eigenaren naar laadpunten en de verduurzaming van het vervoer. Om de ambitie van het
kabinet waar te maken zullen er juist veel laadpunten nodig zijn. Ook VvE’s spelen
hierbij een belangrijke rol.

Via de Nationale Agenda Laadinfrastructuur worden er verschillende acties uitgevoerd
die de uitrol van laadinfrastructuur bevorderen. Zo is er sinds juli 2019 de mogelijkheid
voor VvE’s om via het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) de kosten voor de aanleg
van laadinfrastructuur te financieren tegen aantrekkelijke voorwaarden (lening met
lage rente en lange looptijd).

Het mogelijk maken van een individuele en groepsnotificatieplicht maakt daarnaast
nu ook het besluit om laadpunten aan te leggen eenvoudiger, zonder dat overige eigenaren
in de VvE hier nadeel van ondervinden.

De voorgenomen maatregelen dragen bij aan een vlotte uitrol van voldoende laadpunten
en daarmee aan de ontwikkeling van duurzame mobiliteit.

Advies afschaffen quorum

Op een vergadering van eigenaars dient vaak een minimum van het totale aantal stemmen
(quorum) aanwezig te zijn om een rechtsgeldig besluit te kunnen nemen. De werkgroep
adviseert tot afschaffing van het quorum voor alle VvE’s bij besluiten over verduurzamingsmaatregelen.

De werkgroep geeft evenwel aan dat het afschaffen van het quorum een grote inbreuk
is op het eigendomsrecht van de individuele eigenaars. Een kleine groep eigenaren
kan zonder quorum beslissingen nemen die voor de gehele VvE gelden.

De werkgroep is toch van mening dat het quorum belemmerend werkt, doordat bij eigenaren
weinig interesse is wanneer besluiten moeten worden genomen en de eigenaren hierdoor
niet naar VvE vergaderingen komen. Wanneer daardoor in de eerste vergadering het quorum
niet wordt gehaald, moet een tweede vergadering worden uitgeschreven waar geen quorum
meer nodig is. Het quorum heeft volgens de werkgroep een vertragende werking.

VGM, VvE Belang en de Vereniging Eigen Huis hebben op mijn verzoek hun leden over
dit punt om hun mening gevraagd. De leden van VGM (beheerders) zijn van mening dat
het niet altijd hanteren van het quorum zal zorgen voor het bespoedigen van de besluitvorming.
De leden van VvE Belang en Vereniging Eigen Huis zijn positiever over het hanteren
van een quorum. De leden van VvE Belang geven wel aan dat de huidige besluitvormingsregels
(quorum en verhoogde meerderheid) voor vertraging zorgen. Het afschaffen van het quorum
voor verduurzamingsmaatregelen in het appartementsrecht vindt een minderheid van de
leden van de Vereniging Eigen Huis een positief plan en wordt ook niet door de leden
van VvE Belang als de oplossing gezien.

Geen opvolging advies afschaffen quorum

Ondanks de mogelijke vertragende werking van het quorum vind ik het niet in het belang
van de VvE’s om het quorum af te schaffen. Besluiten moeten gezien de financiële consequenties
voor de individuele eigenaren zorgvuldig worden genomen. Eigenaren kunnen standaard
in een eerdere informatieve VvE vergadering worden geïnformeerd over de opties voor
en financiële gevolgen van energiebesparende maatregelen. Op deze manier zal meer
draagvlak ontstaan voor het nemen van een besluit. Een besluit dat onzorgvuldig wordt
genomen kan door de rechter worden vernietigd.

Advies besluitvormingsregels onderhoud bij bepaalde verduurzamingsmaatregelen

Bepaalde energiebesparende maatregelen (zoals isolatie van de schil van het gebouw)
kunnen als uitvloeisel van gewoon onderhoud worden beschouwd. Door deze nauwe relatie
met onderhoud adviseert de werkgroep daarom om voor deze energiebesparende maatregelen
dezelfde besluitvormingsregels te hanteren als voor onderhoud.

De werkgroep geeft aan dat binnen VvE’s over het algemeen niet dezelfde besluitvormingsregels
worden gehanteerd bij onderhoud en bij bepaalde energiebesparende maatregelen die
nauw met onderhoud samenhangen. Een voorbeeld is dat voor het vervangen van enkel
glas door enkel glas de besluitvormingsregels voor onderhoud worden gehanteerd, en
voor het vervangen van enkel glas door dubbel glas wordt aangenomen dat dit niet onder
onderhoud valt.

Hierdoor wordt voor een dergelijk besluit een verhoogde meerderheid gehanteerd. Door
dit verschil worden besluiten voor verduurzaming niet of minder snel genomen.

VGM, VvE Belang en de Vereniging Eigen Huis hebben op mijn verzoek hun leden over
dit punt om hun mening gevraagd. Bij de leden van VvE Belang en VGM bestaat grote
consensus voor het hanteren van dezelfde besluitvormingsregels voor onderhoud en verduurzaming,
wanneer onderhoud en verduurzaming nauw samenhangen zoals bij de isolatieschil van
het gebouw. De leden van Vereniging Eigen Huis zijn verdeeld over het algemeen hanteren
van een gewone meerderheid voor een besluit over verduurzamingsmaatregelen.

Opvolging advies koppeling onderhoud en verduurzaming

Bij nauwe samenhang tussen onderhoud en verduurzaming is een verschil in besluitvormingsregels
niet gewenst. Huidige besluitvormingsregels staan niet in de weg bij het hanteren
van dezelfde besluitvormingsregels voor onderhoud en verduurzaming, wanneer de verduurzaming
als onderdeel van de onderhoudswerkzaamheden kan worden gezien. Dit is echter niet
algemeen bij VvE’s bekend.

Niet alle energiebesparende maatregelen hangen nauw samen met onderhoud. Daarom zal
ik via voorlichting aan VvE’s duidelijk maken voor welke energiebesparende maatregelen
de besluitvormingsregels voor onderhoud van toepassing zijn en voor welke energiebesparende
maatregelen deze niet gelden, zoals bij nieuwe installaties. Ook zal ik onderzoeken
of aanpassingen in wet- en regelgeving hiervoor noodzakelijk zijn. Het verduidelijken
van de verbinding tussen onderhoud en verduurzaming kan een impuls geven aan de verduurzaming
van VvE gebouwen.

Advies gewone meerderheid bij geldlening met afwijkingsmogelijkheid reglement

Vanuit kredietverstrekkers wordt nu de voorwaarde gesteld dat een VvE-besluit voor
het aangaan van een geldlening met verhoogde meerderheid moet worden genomen, ook
wanneer in de reglementen van de VvE’s een gewone meerderheid wordt gehanteerd. De
werkgroep adviseert wettelijk vast te leggen dat een gewone meerderheid geldt voor
het aangaan van een geldlening, met hierbij de mogelijkheid voor VvE’s om hier in
het reglement van af te wijken.

Geen opvolging advies gewone meerderheid bij geldlening met afwijkingsmogelijkheid

De Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars, in werking getreden op
1 januari 2018, laat op dit moment voor VvE’s de mogelijkheid open om via het eigen
reglement strengere eisen te stellen voor het aangaan van een geldlening, zoals een
verhoogde meerderheidseis.

Het aangaan van een geldlening door de VvE brengt grote financiële consequenties voor
de individuele eigenaren met zich mee. Door de geldlening is de individuele eigenaar
voor het eigen breukdeel aansprakelijk voor het nakomen van de betalingsverplichtingen
van de geldlening.

Wanneer de VvE een geldlening aangaat, vindt geen individuele inkomenstoets plaats.
Geldverstrekkers eisen daarom een verhoogde meerderheid voor het aangaan van een geldlening.

Ik zie deze eis niet als een knelpunt in de besluitvorming. De individuele eigenaar
moet zelf over de financiële haalbaarheid kunnen beslissen van de maandelijkse betaling
voor de lening die de eigenaar bovenop de reguliere VvE bijdrage moet betalen.

Advies uitbreiden bevoegdheid kantonrechter

De werkgroep stelt dat VvE geschillen of door de kantonrechter, of door de rechtbank
sector civiel worden behandeld. De beantwoording van de vraag welke rechter daadwerkelijk
bevoegd is, is afhankelijk van het soort besluit dat ter discussie staat.

Om te voorkomen dat een VvE-geschil bij de verkeerde rechter aanhangig wordt gemaakt,
stelt de werkgroep voor om alleen de kantonrechter bevoegd te laten zijn.

Nader onderzoek advies uitbreiden bevoegdheid kantonrechter

Dit voorstel van de werkgroep zal ik later bezien. Voordat ik een definitief oordeel
kan geven over dit advies wil ik onder meer eerst de Raad voor de rechtspraak hierover
raadplegen.

Advies oprichten geschillencommissie

De werkgroep meent dat een geschillencommissie voor VvE geschillen toegankelijker
zou kunnen zijn voor partijen.

Nader onderzoek advies oprichten geschillencommissie

Dit voorstel van de werkgroep zal ik eerst nader onderzoeken op wenselijkheid en op
de uitvoeringsconsequenties voordat ik een definitief oordeel zal geven.

Samenvatting

Laadpunten:

• Een notificatieplicht (meldplicht) wordt onder voorwaarden mogelijk gemaakt bij het
aanbrengen van:

– een privélaadpunt op een privéparkeervak met exclusief gebruiksrecht. De gebruiker
van het laadpunt betaalt;

– een (of meerdere) laadpunt(en) op gemeenschappelijke VvE-parkeergelegenheid zonder
exclusief gebruiksrecht van het parkeervak door de gebruiker/groep gebruikers. De
gebruiker of groep gebruikers van het/de laadpunt(en) betalen.

Wanneer de gebruiker de VvE notificeert en voldoet aan de voorwaarden die bij wet
en besluit worden vastgelegd, kan de VvE zich niet verzetten tegen het plaatsen van
het laadpunt.

Koppeling verduurzaming en onderhoud

• Via voorlichting aan VvE’s zal worden duidelijk gemaakt voor welke energiebesparende
maatregelen de besluitvormingsregels voor onderhoud van toepassing zijn. Ook zal ik
onderzoeken of aanpassingen in wet- en regelgeving hiervoor noodzakelijk zijn.

De eerste helft van 2020 zal ik gebruiken om de overgenomen adviezen van de werkgroep
nader uit te werken in voorstellen voor wet- en regelgeving.

Ik hoop in ieder geval medio 2020 een voorontwerp van het wetsvoorstel voor de laadpunten
in consultatie te brengen en u nader te informeren over de overige mogelijke aanpassingen
in wet- en regelgeving.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, R.W. Knops