Brief regering : Oprichting Transformatiefaciliteit, een financieringsfaciliteit voor binnenstedelijke transformatie

Nr. 459 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 11 december 2018

Voor de zomer heb ik u geïnformeerd dat ik € 38 mln. heb gereserveerd om woningbouw
op complexe binnenstedelijke locaties in gespannen regio’s te versnellen1. De afgelopen periode heb ik gesprekken gevoerd met alle stakeholders over de wijze
waarop deze middelen zo efficiënt mogelijk kunnen worden ingezet. In deze brief informeer
ik u over het voornemen om januari 2019 de Transformatiefaciliteit, een financieringsfaciliteit
voor binnenstedelijke transformatie, te lanceren. Deze Transformatiefaciliteit maakt
met geldleningen voorinvesteringen op transformatielocaties mogelijk.

Versneld transformeren

De afgelopen jaren is het woningtekort sterk toegenomen, met name in (middel)grote
steden. Het aanpakken van dit tekort heeft voor mij grote prioriteit. Met onder meer
het Expertteam Woningbouw en de crisis- en herstelwet bied ik instrumenten om gemeenten
te ondersteunen met deze opgave. Daarnaast maak ik concrete afspraken met de meest
gespannen regio’s over het versnellen van concrete locaties2.

Door leegstaande of onderbenutte bedrijfslocaties in steden te transformeren kunnen
er meer woningen worden gerealiseerd op de plekken waar de meeste vraag is. Leegstaande
kantoren en oude industrie- of havengebieden kunnen zo benut worden voor woningbouw.
Deze transformatielocaties zijn vaak centraal gelegen en hebben veel potentie, maar
zijn complex te ontwikkelen.

Bij veel transformatielocaties spelen financieringsvraagstukken. Transformatie vereist
investeringen in de voorfase, waarin de locaties bouwrijp worden gemaakt. Juist in
deze voorfase zijn er grote onzekerheden, waardoor het in de praktijk moeilijk is
om voor deze activiteiten voldoende financiering te vinden in de markt. Een deel van
deze locaties dreigt daardoor te blijven liggen, terwijl de behoefte aan woningen
op deze locaties juist zo groot is.

In het rapport «Samen bouwen aan middenhuur» heeft dhr. Van Gijzel de aanbeveling
aan het Rijk gedaan om een revolverend fonds op te zetten voor het bouwrijp maken
van binnenstedelijke locaties ten behoeve van middenhuur3. Ik heb u eerder aangegeven dat ik dit breder wil trekken naar woningbouw op transformatielocaties
voor zowel huur als koop4. De afgelopen maanden zijn er gesprekken gevoerd met gemeenten, provincies, financiers,
bouwers en ontwikkelaars over het knelpunt van voorfinanciering en de meest effectieve
manier om dit met de beschikbare middelen te verbeteren. Het programma Stedelijke
Transformatie, waarin deze partijen zich gezamenlijk inzetten om transformatie te
versnellen, is nauw bij de uitwerking betrokken.

Werking van de Transformatiefaciliteit

Met de Transformatiefaciliteit ontstaat een revolverend instrument om de ontwikkeling
van transformatielocaties op gang te brengen. De faciliteit biedt kortlopende geldleningen
om de voorfase van woningbouwprojecten te financieren, zodat partijen sneller kunnen
starten met de ontwikkeling van deze locaties. Wanneer de voorfase is afgerond, kan
door de initiatiefnemer zelfstandig financiering in de markt worden aangetrokken.
De aflossing die dan aan de Transformatiefaciliteit wordt terugbetaald, kan opnieuw
worden ingezet op een andere transformatielocatie. Op deze manier wordt woningbouw
gestimuleerd en komen transformaties sneller tot stand. Zo ontstaat, in lijn met de
aanbeveling uit het rapport «Samen bouwen aan middenhuur», een revolverend instrument.
De Rijksmiddelen dienen als vliegwiel door additionele publieke en private middelen
in de voorfase en helpen de daarop volgende bouwfase los te trekken.

De Transformatiefaciliteit wordt ingericht en beheerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
Nederlandse gemeenten (SVn). Het Rijk stort hiertoe eenmalig € 38 mln. op een bij
de Staat aangehouden bankrekening, van waaruit SVn via een rekening-courant faciliteit
geldleningen kan verstrekken.

De Transformatiefaciliteit heeft een looptijd van tien jaar. De Transformatiefaciliteit
concentreert zich op projecten in de 50 gemeenten met het grootste absolute woningtekort,
maar ook projecten in andere gemeenten met aanzienlijke regionale woningtekorten kunnen
gemotiveerd aanspraak maken. De Transformatiefaciliteit richt zich op binnenstedelijke
transformatieprojecten met zicht op een sluitende business case, die door de met de
ontwikkeling samenhangende onzekerheden geen financiering in de markt vinden. Initiatiefnemers
van deze projecten kunnen zowel publiek als privaat zijn. Op basis van de gesprekken
die de afgelopen tijd met de verschillende stakeholders gevoerd zijn, verwacht ik
de meeste vraag vanuit publiek-private samenwerkingen en private initiatiefnemers,
met name van de wat kleinere, regionaal georiënteerde ontwikkelaars die moeilijk toegang
hebben tot voorfinanciering. Geldleningen worden als kortlopende financiering verstrekt,
maximaal voor vijf jaar.

Gebundelde inzet

Met de middelen van het Rijk wordt een deel van de benodigde voorinvesteringen gefinancierd.
De bijdrage vanuit de faciliteit bedraagt minimaal € 1 mln. en maximaal € 3,5 mln.
per project. Op projectniveau streef ik naar een verdubbeling van de geldlening van
het Rijk door cofinanciers. Van de initiatiefnemers wordt verwacht dat zij substantieel
eigen vermogen inbrengen. BNG Bank heeft al kenbaar gemaakt dat zij de uitgangspunten
en voorwaarden van de Transformatiefaciliteit ondersteunt en bereid is tot cofinanciering
van geschikte projecten. Hiermee wordt de slagkracht van de faciliteit verdubbeld.

De diversiteit aan transformatielocaties is groot. Bij de wat kleinere locaties is
de complexiteit veelal overzichtelijk en kan de Transformatiefaciliteit bij een financieringsvraagstuk
samen met reguliere financiers het verschil maken. Bij de grotere gebiedsontwikkelingen
speelt doorgaans een grotere mate van complexiteit met meerdere knelpunten en is een
gebundelde inzet van instrumenten en middelen nodig om locaties los te trekken. In
de gesprekken die ik voer met de regio’s over woningbouw bekijken we hoe we kunnen
samenwerken om woningbouwprojecten te versnellen. De Transformatiefaciliteit biedt
nieuwe mogelijkheden om uit impasses te komen. Met de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland
en Utrecht heb ik afgesproken dat we de inzet van de Transformatiefaciliteit zoveel
mogelijk bundelen met beschikbare middelen op provinciaal niveau (tot op heden € 23 mln.).
De komende periode ga ik met deze provincies inventariseren welke projecten voor zo’n
gebundelde inzet in aanmerking komen en deze projecten stimuleren om zich bij de Transformatiefaciliteit
te melden. Hier betrek ik ook de reeds bestaande lokale revolverende fondsen bij.
Zo kunnen we door een gezamenlijke inzet de impact vergroten.

In januari 2019 zal ik de Transformatiefaciliteit lanceren en kunnen aanvragen in
behandeling genomen worden. SVn werkt momenteel aan de inrichting en stelt een website
open met informatie over de investeringscriteria en het beoordelingsproces. Geïnteresseerden
kunnen zich vanaf heden melden bij SVn.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, K.H. Ollongren