Brief regering : Financieel instrumentarium woningbouw

Nr. 1344
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 19 mei 2025

De woningnood is in heel Nederland groot. Alle gemeenten hebben een woningbouwopgave:
overal moeten er snel meer woningen bijkomen. De eerste afspraak op de Woontop is
dan ook om samen met alle partijen te werken aan het opschalen van de realisatie van
nieuwe woningen naar 100.000 per jaar om aan de vraag te kunnen voldoen.

De opschaling naar de realisatie van 100.000 woningen per jaar gaat om zowel koop
als huur en zowel nieuwbouw als het beter benutten van bestaande gebouwen. Twee derde
van de te realiseren woningen moet betaalbaar zijn voor huishoudens met een laag-
en middeninkomen. Dit wil zeggen dat het sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen
moeten zijn. Daarvan is ten minste 30% van de te realiseren woningen sociale huur.

Het kabinet heeft daarvoor in totaal € 5 miljard gereserveerd voor woningbouw. Ook
investeert het kabinet € 2,5 miljard voor het ontsluiten van (nieuwe) woningbouwlocaties
en het aanleggen van infrastructuur voor mobiliteit. Met deze middelen willen we de
bouw van betaalbare woningen versnellen. Omdat élke betaalbare woning, in elke gemeente,
nu zo hard nodig is.

In deze brief zet ik uiteen hoe dit kabinet de middelen die beschikbaar zijn voor
de woningbouw, de komende jaren inzet. Zoals aangekondigd in het regeerprogramma introduceer
ik een pakket van vier regelingen, waarmee we de ondersteuning van de woningbouw voor
iedere gemeente beschikbaar én laagdrempeliger maken. De behoeften en signalen van
uw Kamer, van medeoverheden en andere betrokkenen heb ik hierin nadrukkelijk meegenomen.
Parallel hieraan loopt op dit moment nog de besluitvorming over de voorjaarsnota,
waar ik met uw Kamer nog over in gesprek ga. Eventuele consequenties hiervan zijn
daarom in deze brief nog niet meegenomen. Verder ga ik in deze brief in op ontwikkelingen
rondom de regelingen van het vorige kabinet, zoals de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen
en de regelingen rondom verplaatsbare woningen.

Samenhangend pakket aan financiële instrumenten voor de woningbouw

Om recht te doen aan de verschillende opgaven waar gemeenten en regio’s in de woningbouw
voor staan, ontwikkel ik een samenhangend pakket van financiële regelingen om hen
hierbij te ondersteunen: de Realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls, het Gebiedsbudget
en de Grondfaciliteit zijn de regelingen waar de meeste middelen aan gemeenten mee
gemoeid zijn waarmee het Rijk de woningbouw de komende jaren stimuleert. Daarnaast
blijven enkele bestaande, specifieke, regelingen voortbestaan.

Bij de uitwerking van dit instrumentarium kijk ik naar de mogelijkheid om via financiële
regelingen het stellen van bovenmatige betaalbaarheidseisen te ontmoedigen. Ik denk
daarbij aan situaties waarbij een gemeente meer betaalbare woningen programmeert dan
wat nodig is om regionaal de betaalbaarheidsdoelen te realiseren. Ook bezie ik hoe
ik het werken volgens de principes van parallel plannen en het hebben van een versnellingstafel
kan stimuleren bij het verstrekken van een rijksbijdrage.

Hieronder volgt een algemene toelichting op deze instrumenten en hoe de instrumenten
zich tot elkaar verhouden.

De Realisatiestimulans

De Realisatiestimulans heeft als doel om gemeenten in heel Nederland te ondersteunen
om betaalbare woningen te realiseren, met zo min mogelijk administratieve lasten.
Daarbij geldt voor mij dat elke woning er één is! Ook de realisatie van betaalbare
woningen in kleine projecten worden met de Realisatiestimulans financieel ondersteund.
Hiervoor is in totaal circa € 2,5 miljard beschikbaar. Gemeenten krijgen een vaste
bijdrage van circa € 7.000,– (inclusief btw) voor elke betaalbare woning waarvan zij
de start van de bouw registreren. De bijdrage wordt in het jaar na registratie uitgekeerd.
De eerste uitkeringen worden gedaan over de woningen waarvan de bouw in dit jaar al
start. De laatste uitkeringen van de regeling vinden plaats in 2030.

De Realisatiestimulans is een nieuw instrument en gezien het budget en omvang het
grootste in het financiële instrumentarium. De Realisatiestimulans vormt daarmee de
basis van de ondersteuning vanuit het Rijk aan gemeenten voor woningbouw. Eerdere
woningbouwregelingen, zoals de Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget, zijn in het
leven geroepen om specifieke regio’s met de grootste krapte op de woningmarkt en de
complexe (financiële) opgaven te ondersteunen. De afgelopen jaren is echter gebleken
dat er in heel Nederland woningnood is en dat alle gemeenten te maken hebben met een
financiële opgave voor woningbouw. De bestaande regelingen uit het verleden zijn daardoor
niet langer toereikend en daarom wordt de Realisatiestimulans toegevoegd aan het financiële
instrumentatrium en zal de Realisatiestimulans enkele regelingen uit het verleden
vervangen. Enkele andere regelingen, zoals de Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget,
worden wel gecontinueerd en zullen alleen van toepassing zijn op noodzakelijke gebiedsontwikkelingen
met zeer grote knelpunten, waarbij de Realisatiestimulans niet toereikend is.

Binnen de Realisatiestimulans zijn er middelen gereserveerd voor extra ondersteuning
voor specifieke bouwopgaven met hogere kosten, en daardoor een hogere onrendabele
top, die moeilijk van de grond komen maar welke wel gerealiseerd moeten worden. Het
kabinet reserveert daarom circa € 0,9 miljard van de € 2,5 miljard voor opslagen om
gemeenten hiervoor extra te ondersteunen. De extra steun is beschikbaar voor woningbouw
in kwetsbare gebieden, het versterken van de ambtelijke capaciteit bij gemeenten en
specifieke bouwopgaven voor het realiseren van zorggeschikte en geclusterde woningen

Het is niet mogelijk om de Realisatiestimulans te combineren met eerder verkregen
subsidies zoals de Woningbouwimpuls (Wbi), de Startbouwimpuls (SBI), de Regeling Huisvesting
Aandachtsgroepen (RHA) of de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT).
De RHA wordt dit jaar voor het laatst opengesteld en gaat daarna over in de Realisatiestimulans.
Voor de SFT geldt dat deze dit jaar en volgend jaar nog doorloopt.

De Woningbouwimpuls

Op bepaalde plekken is sprake van complexe gebiedsontwikkelingen waarbij grotere investeringen
nodig zijn. Denk bijvoorbeeld aan voorinvesteringen voor ingrepen zoals bedrijfsuitplaatsingen,
bodemverontreiniging of binnenplanse infrastructuur. Hiervoor wordt de huidige Woningbouwimpuls
op onderdelen aangepast en daarna opnieuw opengesteld. Gemeenten kunnen dan een aanvraag
indienen. Toekomstige bijdragen uit de Realisatiestimulans worden hierbij verrekend
en voor het resterende tekort kan voor de specifieke maatregelen een bijdrage uit
de Woningbouwimpuls worden verleend.

Voor projecten die al in het verleden een Woningbouwimpuls bijdrage hebben ontvangen
is het uitgangspunt dat die projecten hiermee financieel gedekt zijn. Daarbij is voor
projecten die tijdens de economische tegenwind (stijgende rente en bouwkosten) een
laatste zetje nodig hadden om tot start bouw te komen in 2023 de Startbouwimpuls uitgevoerd.
Ook Woningbouwimpulsprojecten hebben hieraan mee kunnen doen. De betaalbare woningen
binnen Woningbouwimpulsprojecten uit het verleden zullen dus geen bijdrage ontvangen
vanuit de Realisatiestimulans.

Het Gebiedsbudget

Om woningbouw mogelijk te maken in de 17 huidige – en toekomstige grootschalige woningbouwgebieden,
zijn er ook grotere investeringen in de bredere gebiedsontwikkeling noodzakelijk.
Denk hierbij aan bodemsaneringen, het verplaatsen van hindergevende activiteiten of
(delen van) spooremplacementen, (her)inrichting van de openbare ruimte (bijvoorbeeld
riolering, parken of pleinen) of maatregelen in de energievoorziening. Om de gemeenten
binnen deze gebieden te ondersteunen bij het realiseren van dit type gebiedsmaatregelen,
die aantoonbaar nodig zijn voor de realisatie van de woningen, is het Gebiedsbudget
beschikbaar.

Het voornemen is om de huidige regeling voor het Gebiedsbudget in aangepaste vorm
voort te zetten. In 2023 zijn met de bestaande 17 grootschalige woningbouwgebieden
wederkerige afspraken gemaakt over de inzet van het Gebiedsbudget. Gezien de omvang
en complexiteit van de woningbouwopgave zal ook een deel van nieuwe Gebiedsbudget
landen in de bestaande grootschalige woningbouwgebieden om zo de afgesproken woningbouwaantallen
daadwerkelijk te kunnen realiseren. De aanvullende bijdrage is daarmee taakstellend
voor het realiseren van de afgesproken woningbouwaantallen in de grootschalige woningbouwgebieden
tot en met 2030.

Daarnaast is een deel van het Gebiedsbudget bestemd voor nieuw aan te wijzen grootschalige
woningbouwlocaties. Deze zullen volgen uit een integrale afweging in de Nota Ruimte.
De verruiming naar nieuwe locaties betekent dat de huidige regeling van het Gebiedsbudget
hierop moet worden aangepast. Ook zal een aantal nieuwe beleidsprincipes, waaronder
parallel plannen, in de regeling worden opgenomen.

Bij de beoordeling van de maatregelen zal nadrukkelijk gekeken worden naar de noodzaak
van de maatregel(en) en de uitvoerbaarheid. Ook zal het rendement van de investering
(bijdrage per woning) ten opzichte van het aantal woningen worden meegewogen. Toekomstige
bijdragen uit de Realisatiestimulans worden hierbij verrekend en voor het resterende
tekort kan voor de specifieke maatregelen een bijdrage uit het Gebiedsbudget worden
aangevraagd. Maatregelen uit het Gebiedsbudget kunnen niet gecombineerd worden met
middelen vanuit de nieuwe Woningbouwimpuls.

Beethoven en Grondfaciliteit

Hiernaast werk ik aan een regeling om de middelen uit het Convenant van Rijk en Brainportregio
over investeringen in ondernemingsklimaat microchipsector (Beethoven), die door het
vorige kabinet beschikbaar zijn gesteld voor de woningbouwopgave in de metropoolregio
Eindhoven, te besteden in die regio. Dit moet leiden tot 17.000 extra woningen en
2.280 studenteneenheden. De eerste aanvragen voor de middelen moeten rond de zomer
ingediend kunnen worden.

Tot slot is er, vanuit het Interbestuurlijk Beleidsonderzoek (IBO) «Op grond kun je
bouwen» (2024), aanbevolen om een Grondfaciliteit toe te voegen aan het financieel
instrumentarium. Dit nieuwe instrument moet gemeenten ondersteunen om meer actief
grondbeleid te voeren. Momenteel worden de kaders uitgewerkt. Nog voor de zomer zal
ik uw Kamer hierover informeren.

Met bovenstaand pakket aan financiële regelingen beoog ik de verschillende woningbouwopgaven
te bedienen. Ik ben voornemens de Realisatiestimulans, het Gebiedsbudget, de Woningbouwimpuls
en Beethoven uit te keren als specifieke uitkeringen. In de loop van 2026 wordt geëvalueerd
of de Realisatiestimulans, het Gebiedsbudget en Beethoven in 2027 omgezet kunnen worden
in een Bijzondere Fondsuitkering.

Moties en toezeggingen

Met de verzending van deze brief wordt voldaan aan de toezegging om de uitwerking
van de uitgangspunten en de systematiek van de verschillende regelingen met de Tweede
Kamer te delen1. Ook wordt er voldaan aan de toezegging om in de eerste helft van 2025 de Tweede
Kamer te informeren over de verdere vormgeving van de verschillende regelingen op
het gebied van woningbouw2. Verder wordt er met deze brief een drietal moties afgedaan.

De motie Flach c.s.3 verzoekt de regering actief te sturen op betaalbare woningen voor ouderen en starters
bij de uitwerking van de Realisatiestimulans. Een van de uitgangspunten voor de Realisatiestimulans
is dat het een simpel instrument met weinig administratieve lasten voor gemeenten
moet zijn, zowel bij de aanvraag als bij de verantwoording. Toewijzing aan specifieke
doelgroepen zal niet tegemoetkomen aan de vormgeving van een simpel instrument. Daarnaast
is de toewijzing aan specifieke doelgroepen voornamelijk een taak van gemeenten. Echter,
de Realisatiestimulans zal wel een bijdrage zijn aan de bouw van sociale huur-, middenhuur-
en betaalbare koopwoningen. De woningen in deze segmenten zijn bij uitstek geschikt
voor de specifieke doelgroepen zoals starters en nultreden woningen voor ouderen.
Ook zijn er extra middelen beschikbaar voor geclusterde en zorggeschikte woningen.
Deze woningen zullen dus ondersteund worden en hiermee wordt er invulling gegeven
aan de motie Flach c.s.

De motie Peter de Groot c.s.4 verzoekt de regering de Realisatiestimulans voor betaalbare koopwoningen niet te
beperken tot € 400 miljoen van het totaalbudget. De Realisatiestimulans zal worden
uitgekeerd als de bouw van betaalbare woningen start: dat betreft sociale en middenhuurwoningen
en betaalbare koopwoningen5. Hier zit geen financiële beperking op binnen de betaalbare categorieën. Aangezien
de Realisatiestimulans enkel een bijdrage levert aan de bouw van betaalbare woningen,
wordt er met de vormgeving als voorgesteld in deze brief ook invulling gegeven aan
deze motie.

De motie Grinwis c.s.6 verzoekt de regering in haar woningbouwbeleid, onder andere bij de uitwerking van
de Realisatiestimulans, er zorg voor te dragen dat niet alleen grote woningbouwlocaties
in grote(re) plaatsen worden ondersteund, maar ook kleinschalige woningbouwlocaties
in dorpen en kleine kernen van de grond kunnen komen. Daar is de Realisatiestimulans
bij uitstek geschikt voor, aangezien deze uitkeert bij de bouw van alle betaalbare
woningen in heel Nederland, dus juist ook kleinschalige woningbouwlocaties in dorpen
en kleine kernen. Of het nu om 1 betaalbare woning gaat, of om 1000, de Realisatiestimulans
keert uit.

Nadere toelichting op de inhoudelijke uitwerking per instrument

In de onderstaande tekst ga ik inhoudelijk dieper in op de uitwerkingen per financieel
instrument: de Realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget. Dit
zal voor de Realisatiestimulans het meest uitgebreid zijn aangezien dit een nieuw
instrument betreft.

Realisatiestimulans

Zoals hierboven reeds benoemd is de Realisatiestimulans een nieuwe voorspelbare bijdrage
van circa € 7.000 (incl. btw) aan gemeenten voor het totaal aantal met de bouw gestarte
betaalbare woningen per jaar. Woningen in het betaalbare segment zijn sociale huurwoningen,
middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen.

Binnen de circa € 2,5 miljard van de Realisatiestimulans is circa € 1,6 miljard gereserveerd
om bij te dragen aan de realisatie van woningen in het betaalbare segment. De overige
circa € 900 miljoen van de Realisatiestimulans is bedoeld voor specifieke opslagen.
Het gaat hierbij om:

• Woningbouw in kwetsbare gebieden;

• Het realiseren van zorggeschikte en geclusterde woningen;

• Het versterken van de ambtelijke capaciteit van medeoverheden.

Zoals ik heb aangekondigd tijdens de Woontop van 11 december jl. zijn verschillende
vraagstukken rondom de vormgeving van het instrument afgelopen maanden getoetst bij
gemeenten, provincies en koepelorganisaties. Hieronder worden de belangrijkste contouren
uiteengezet.

Basisbijdrage Realisatiestimulans

• De basisbijdrage per gemeente wordt bepaald aan de hand van het aantal gestarte betaalbare
woningen binnen die gemeente in één kalenderjaar. Het gaat om het bruto aantal nieuwe
woningen. Gesloopte woningen hebben geen gevolgen voor de bijdrage.

• Woningen die gerealiseerd worden door overige toevoegingen zoals optoppen of transformeren
tellen ook mee voor de Realisatiestimulans. Ook flexwoningen tellen mee.

• Woningen die in het verleden een bijdrage hebben ontvangen uit een andere financiële
regeling zoals de Woningbouwimpuls, de Startbouwimpuls de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen,
Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen komen niet ook nog in aanmerking
voor een bijdrage uit de Realisatiestimulans. Tijdens de Woontop zijn afspraken gemaakt
over hoe de Realisatiestimulans zich verhoudt tot eerdere subsidieregelingen. Op deze
manier landen de middelen daar waar de resterende opgave het grootst is.

Het IBO «Op grond kun je bouwen» (2024) adviseerde de Realisatiestimulans uit te keren
op het moment dat woningen worden opgeleverd. De impact van de Realisatiestimulans
is zonder structurele middelen anders dan in het IBO voorzien. Gemeenten hebben mij
bij verscheidene gelegenheden aangegeven dat het moment van oplevering geen prikkel
zal geven om projecten versneld tot uitvoering te brengen. Zij geven nadrukkelijk
de voorkeur om het moment van de start van de bouw op te nemen als ijkpunt voor de
Realisatiestimulans. Gemeenten worden met de zogeheten startbouw als prestatie gestimuleerd
om te versnellen en meer betaalbaar te programmeren.

Ik heb besloten gehoor te geven aan de oproep van de gemeenten en zal de Realisatiestimulans
uitkeren op basis van het aantal gestarte woningen7. De middelen van de Realisatiestimulans worden in het jaar na de geleverde prestatie
uitgekeerd. De eerste uitkering vindt plaats in 2026 voor de woningbouwproductie van
2025. De regeling loopt tot het einde van 2029, waarmee de laatste betaling in 2030
zal plaatsvinden.

Opslagen Realisatiestimulans

In de Realisatiestimulans is circa € 900 miljoen gereserveerd voor opslagen voor woningbouw
in kwetsbare gebieden, het realiseren van zorggeschikte en geclusterde woningen en
het versterken van de ambtelijke capaciteit van medeoverheden.

Woningbouw in kwetsbare gebieden

In de Stedelijke Focusgebieden (SF) van het Nationaalprogramma Leefbaarheid en Veiligheid
(NPLV) ligt een woningbouwopgave van 122.000 woningen voor de periode 2024 tot en
met 2030. In het kader van de Woontop heeft Lodewijk Asscher, Bestuurlijk aanjager
NPLV-gebieden, die gebieden gevraagd om concrete plannen. Als we ergens het verschil
willen maken en het vertrouwen moeten terugwinnen, dan is het in deze gebieden. Het
zijn de wijken waar mensen weinig verwachten, waar ze soms cynisch zijn en met reden.
Het verzilveren van de potentie in deze gebieden heeft meer voeten in de aarde dan
in andere gebieden. In de SF-gebieden is het bijvoorbeeld vaker noodzakelijk om bestaande
woningen te slopen om vervolgens meer woningen terug te kunnen bouwen. In andere gevallen
gaat het bijvoorbeeld om het combineren van ingrepen in de bovenplanse openbare ruimte
of sociaal maatschappelijke voorzieningen.

In de Woontopafspraken is afgesproken om samen door te werken aan het concretiseren
van de afspraken, aan het toevoegen van nieuwe en extra woningen. Voor nieuwe woningen
in NPLV-gebied is naar schatting € 10.000–13.000 per woning nodig om de nieuwbouw
te versnellen. In totaal gaat het om een bedrag van maximaal € 600 miljoen voor 50.000
woningen. Rijk en gemeenten bezien samen uit welke regelingen de benodigde middelen
bekostigd kunnen worden, waarbij geldt dat in ieder geval € 180 mln. specifiek voor
de bijzondere opgave in deze gebieden beschikbaar is, naast de € 50 mln. die reeds
gereserveerd is voor de NPLV programmabureaus. Tot de zomer is een proces ingericht
waarbij op basis van de gemeentelijke voorstellen binnen het ministerie wordt bezien
via welke regelingen die bekostigd kunnen worden. Ook worden de plannen getoetst op
haalbaarheid en planologische hardheid. De uitkomst hiervan wordt nog voor de zomer
bestuurlijk met de gebieden besproken.

Ambtelijke capaciteit

Ambtelijke capaciteitstekorten worden door medeoverheden vaak genoemd als een belangrijke
reden voor vertraging in woningbouwprojecten. Provincies kunnen tot en met 2026 (met
eventuele verlenging van maximaal 1 jaar) nog € 40 miljoen aan Flexpoolmiddelen inzetten
om extra capaciteit aan te trekken voor de woningbouwopgave8. Via de Realisatiestimulans wordt een aanvullende bijdrage beschikbaar gesteld voor
het capaciteitsvraagstuk.

Daarnaast is op de Woontop afgesproken dat Rijk, IPO en VNG gezamenlijk voldoende
«meedoekracht» in de woningbouwregio’s gaan organiseren. Onderdeel van de afspraken
is een ondersteuningsprogramma voor decentrale overheden, zodat zij binnen vijf jaar
zelfstandig zonder extra steun kunnen functioneren. Opschaling vraagt om een gestructureerde
en programmatische aanpak, vastgelegd in een interbestuurlijk samenwerkingsplan. Dit
plan wordt nu gezamenlijk met VRO/IPO/VNG en met marktpartijen en corporaties verder
vormgegeven, waarbij goed wordt nagedacht hoe de schaarse capaciteit, kennis en deskundigheid
gericht in gebieden en projecten in te zetten.

De komende maanden worden verschillende modellen met de betrokkenen (stakeholders
uit de Woontopafspraak) uitgewerkt. De langetermijndoelstelling is de creatie van
structurele/duurzame versterking van de uitvoeringskracht van medeoverheden door structureel
mensen en middelen in te zetten. Geen «vliegende teams» of adviseurs die in – en uitvliegen
op complexe/ beleidsmatige onderwerpen. Een structurele, landsdekkende, aanpak met
meerjarige inzet van middelen (tenminste tot en met 2029) heeft de voorkeur. Bij de
modelopties zal ook een bekostigingsmodel worden uitgewerkt.

Zorggeschikt en geclusterd

Naast de opgave voor de reguliere woningbouw zijn er tot en met 2030 288.000 extra
woningen nodig die geschikt zijn voor ouderen. Hieronder vallen de volgende woningtypen:
nultredenwoningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen. Voor de grote opgave
voor deze woningen wordt op dit moment nog onvoldoende gebouwd. Dit komt onder andere
door de hoge kosten die gepaard gaan met de realisatie van zorggeschikte en geclusterde
woningen. Het is mijn voornemen om, indien mogelijk, via de Realisatiestimulans een
extra opslag beschikbaar te maken voor iedere zorggeschikte of geclusterde woning
die gerealiseerd wordt. Om te bepalen hoeveel de bijdrage voor zorggeschikte en geclusterde
woningen moet zijn, ben ik in samenwerking met het Ministerie van VWS een onderzoek
begonnen naar de meerkosten van het bouwen van dit soort woningen. Hierbij kijk ik
ook of er sprake is van significante meerkosten bij het bouwen van nultredenwoningen.

Op dit moment zijn er aparte subsidieregelingen gericht op corporaties en zorgaanbieders
die ook aan deze opgave bijdragen9.

Omdat deze lopende regelingen nog beschikbaar zijn voor deze opgave in de periode
2025 – 2026, zullen de middelen van de Realisatiestimulans beschikbaar komen vanaf
2027 (voor gestarte woningen in deze categorie in 2026). Samen met Ministerie van
VWS, Aedes en Actiz onderzoek ik hoe deze middelen uit het nieuwe financiële instrumentarium
beschikbaar worden gemaakt.

Registratie en monitoring

Voor de regeling Realisatiestimulans is een betrouwbare database nodig van het aantal
gestarte woningen per gemeente in Nederland. Bestaande monitoringssystemen zoals de
Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) missen belangrijke aspecten voor de Realisatiestimulans,
zoals het aantal gestarte betaalbare woningen, het aantal gestarte woningen door transformatie
of het aantal gestarte zorggeschikte of geclusterde woningen. Daarom zullen gemeenten
aanvullende informatie over de gestarte woningbouwprojecten moeten aanleveren om een
bijdrage uit de Realisatiestimulans te ontvangen. Het voornemen is om deze procedure
zo eenvoudig mogelijk te houden en zo veel mogelijk gebruik te maken van bestaande
informatie zoals bijvoorbeeld voortkomt uit de Woondeals.

Vaststellen van de bijdrage

Gemeenten kunnen vanaf 2026 aangeven van hoeveel woningen de bouw is gestart in het
jaar ervoor. Hierbij wordt er rekening mee gehouden dat gemeenten voldoende tijd moeten
krijgen om de informatie op orde te stellen. Na indiening van de aantallen zullen
de gegevens geverifieerd worden. Alvorens de bijdrage wordt vastgesteld wordt het
aantal gestarte woningen verrekend met woningen waarvoor reeds een financiële bijdrage
is verstrekt vanuit het Rijk. De eerste bijdrage zal naar verwachting worden vastgesteld
en uitgekeerd in het vierde kwartaal van 2026.

Vervolg Realisatiestimulans

De regeling voor de Realisatiestimulans wordt nader uitgewerkt in samenspraak met
gemeenten, provincies en marktpartijen. Ik zal uw Kamer hier rond de zomer opnieuw
over informeren. Op dat moment zal de conceptregeling naar verwachting ook in consultatie
worden gebracht. Mijn voornemen is om de ministeriële regeling vervolgens voor het
einde van het jaar te publiceren.

Caribisch Nederland

Op de BES-eilanden is ook sprake van een woningbouwopgave die ik wil stimuleren. Om
die reden ben ik voornemens om binnen de reservering van de genoemde circa € 2,5 miljard
een bedrag van € 25 miljoen (verdeeld over 5 jaar) in te zetten voor de realisatie
van woningbouw op de BES-eilanden in de vorm van bijzondere uitkeringen.

Woningbouwimpuls

Sinds 2020 draagt het Rijk via de Woningbouwimpuls (Wbi) bij aan het verminderen van
de publiek onrendabele top in projecten die het realiseren of het versnellen van de
bouw van betaalbare woningen in een kwalitatief goede leefomgeving tot doel hebben.
Door de introductie van de Realisatiestimulans gaat de wijze waarop het Rijk met specifieke
uitkeringen bijdraagt aan woningbouwprojecten grotendeels op de schop. De voorspelbare
bijdrage per betaalbare woning moet bijdragen aan de financiële haalbaarheid van de
woningbouwopgave. Maar op sommige locaties kan het realiseren van (betaalbare) woningen
dermate kostbaar zijn als gevolg van specifieke eisen en locatiegebonden beperkingen
dat plannen alsnog een financieel tekort kennen, ondanks de Realisatiestimulans en
de inzet van alle partijen, waardoor de woningbouw anders zeer moeizaam of niet van
de grond komt.

Voor projecten met een significant financieel knelpunt wordt de Wbi voortgezet, als
aanvullende bijdrage op de Realisatiestimulans. Voor het vervolg van de Wbi is de
komende jaren ruim € 500 miljoen beschikbaar. Om de Wbi onder het nieuwe kabinetsbeleid
effectief in te zetten worden het Besluit Woningbouwimpuls 2020 en de Regeling Woningbouwimpuls
2020 aangepast.

Wijziging Besluit Woningbouwimpuls 2020

Met de introductie van de Realisatiestimulans verandert het nut en de noodzaak van
de Woningbouwimpuls. Het uitgangspunt is om enkele begripsbepalingen in het Besluit
Woningbouwimpuls 2020 te wijzigen en nadere voorwaarden en beoordelingscriteria te
verplaatsen naar de regeling zodat deze sneller kan worden aangepast.

Dit Besluit Woningbouwimpuls 2025 treedt in werking met ingang van 1 januari 2026.

Wijziging Regeling Woningbouwimpuls 2020

De Regeling Woningbouwimpuls wordt gelijktijdig aan het Besluit aangepast en treedt
in werking op het moment dat het Besluit Woningbouwimpuls 2025 van kracht is. Op dit
moment is het uitgangspunt om de activiteiten aan te passen waarvoor een bijdrage
kan worden aangevraagd. De Woningbouwimpuls is beschikbaar voor projecten indien de
volgende limitatieve lijst van activiteiten op aantoonbare wijze bijdragen aan en
noodzakelijk zijn voor het versnellen of realiseren van de bouw van nieuwe woningen:
1) Infrastructurele ontsluiting; 2) verlaging van de stikstofdepositie in stikstofgevoelige
Natura-2000 gebieden; 3) bodemsanering in een afgebakend projectgebied en; 4) de uitplaatsing
van (bedrijfs)activiteiten ten behoeve van woningbouw.

Naast de aanpassing van de activiteiten wordt het beoordelingskader aangepast om administratieve
lasten te beperken. Het beoordelingskader bestaat voortaan uit vier criteria, te weten
1) een marktconform en realistisch gevraagde bijdrage (open boeken); 2) een haalbare
planning; 3) een efficiënte bijdrage en; 4) een aantoonbaar woningtekort in de regio.

Planning en proces Woningbouwimpuls

De wijziging van het Besluit en de Regeling vindt plaats volgens vastgestelde termijnen
van consultatie, Raad van State advies en nahang. Omdat het Besluit Woningbouwimpuls
2025 op 1 januari 2026 in werking treedt, wordt de nieuwe tranche van de Woningbouwimpuls
geopend onder het Besluit Woningbouwimpuls 2020 en de Regeling Woningbouwimpuls 2020.

Uitkomsten internetconsultatie Wijzigingsbesluit Woningbouwimpuls 2025

Het ontwerp van het Wijzigingsbesluit is via een openbare internetconsultatie geconsulteerd
in de periode van 21 maart tot 18 april 2025. Verschillende partijen hebben gereageerd
op het Wijzigingsbesluit. Er zijn suggesties gedaan om o.a. de definitie middenhuur
aan te passen en te verduidelijken hoe de Realisatiestimulans en de mobiliteitsscan
samenhangen met Woningbouwimpuls.

De consultatiereacties die direct betrekking hebben op Wijzigingsbesluit Woningbouwimpuls
2025 zijn opgenomen in de toelichting van het Wijzigingsbesluit. Een volledig consultatieverslag
met de resultaten en bevindingen van de consultatie wordt later gepubliceerd.

Gebiedsbudget

Om woningen in leefbare en complete wijken te kunnen realiseren zijn ook investeringen
in de bredere gebiedsontwikkeling noodzakelijk, bijvoorbeeld investeringen in parken
en pleinen, of maatregelen gericht op bodemsanering. Om gemeenten binnen de grootschalige
woningbouwgebieden te ondersteunen bij het realiseren van dit type gebiedsmaatregelen,
die aantoonbaar nodig zijn voor de realisatie van extra woningen, is het Gebiedsbudget
beschikbaar. Een rijksbijdrage vanuit dit budget is noodzakelijk omdat de noodzakelijke
gebiedsmaatregelen op de korte termijn niet door gemeenten bekostigd kunnen worden
uit de grondexploitatie en kostenverhaal op een woningbouwlocatie. Met de rijksbijdrage
is het mogelijk om de versnelde realisatie van deze gebiedsmaatregelen volledig te
kunnen financieren en daarmee de bouw van nieuwe woningen te borgen.

Om een start te kunnen maken met de bouwen van een omvangrijk aantal nieuwe woningen
in de 17 grootschalige woningbouwgebieden hebben de betrokken gemeenten in 2023 een
bijdrage vanuit het Gebiedsbudget ontvangen. Om de volledige woningbouwpotentie van
deze gebieden tot en met 2030 te kunnen benutten, en de locaties daarmee «af te maken»,
zal een deel van het beschikbare Gebiedsbudget ingezet worden binnen deze grootschalige
woningbouwgebieden.

In de Woontopafspraken zijn op hoofdlijnen de uitgangspunten voor de inzet van het
Gebiedsbudget gepresenteerd.

De belangrijkste voorwaarden die verbonden worden aan de regeling zijn:

• Het Gebiedsbudget is uitsluitend bedoeld voor de door het Rijk aangewezen grootschalige
woningbouwgebieden.

• Het aandeel betaalbare woningen in de grootschalige woningbouwgebieden moet passen
binnen de randvoorwaarde om op regionale schaal twee derde betaalbaar te realiseren.
Op projectniveau wordt een minimale ondergrens van 50% betaalbaar gehanteerd.

• De realisatie (startbouw) van de laatste woningen vindt uiterlijk plaats in 2034,
waarbij aantoonbaar een substantieel aantal woningen voor 2030 wordt gerealiseerd.

• De gemeente stuurt actief op het verkorten van de tijd tussen de planvorming en daadwerkelijke
bouw van woningen in het project door:

○ Het toepassen van de principes van parallel plannen;

○ Het project actief te bespreken aan de regionale versnellingstafel met betrokken publieke
en private partijen, met inzet van de publiek-private-monitor;

○ Betrokken partijen die met elkaar in gesprek zijn op basis van het «open boekenprincipe».

• De ingediende maatregelen moeten strikt en aantoonbaar noodzakelijk zijn voor de realisatie
van de woningen en bijbehorende gebiedsontwikkeling.

• Geen dubbele subsidiëring van maatregelen. Gebiedsmaatregelen die reeds een bijdrage
hebben ontvangen vanuit de tijdelijk regeling specifieke uitkering Gebiedsbudget uit
2023 of een andere rijksregeling (zoals Wbi of SBI) komen niet nogmaals in aanmerking
voor een bijdrage.

• De maatregelen die in aanmerking komen voor het Gebiedsbudget hebben betrekking op
de volgende drie limitatieve maatregelen:

○ Verwerven, verplaatsen of bronmaatregelen hindervormende activiteiten (bijv. saneren
van de bodem, bedrijfsverplaatsingen of spooremplacementen);

○ (Her)inrichting van de openbare ruimte (bijvoorbeeld riolering, parken of pleinen);

○ Maatregelen ten gunste van toekomstbestendigheid (energievoorziening, water en bodem,
groen, klimaatadaptatie).

• Bereikbaarheidsmaatregelen komen niet in aanmerking, omdat deze via een bijdrage uit
de € 2,5 miljard (die in het regeerprogramma is gereserveerd voor de bereikbaarheid
van nieuwe woningen) kunnen worden gedekt.

• De bijdrage van het Rijk vanuit het Gebiedsbudget betreft maximaal 50% van de totale
publieke onrendabele top op de benodigde investering onder de voorwaarde dat de regio
minimaal eenzelfde bijdrage reserveert om de afgesproken maatregel(en) te kunnen realiseren

• De middelen zijn taakstellend voor het realiseren van de afgesproken woningbouwaantallen
in de grootschalige woningbouwgebieden t/m 2030.

• Een deel van het Gebiedsbudget kan worden ingezet voor de (via de Nota Ruimte) nieuw
aan te wijzen grootschalige woningbouwlocaties.

• Net als bij de Woningbouwimpuls wordt bij het Gebiedsbudget eerst bezien wat de te
verwachten bijdrage uit de Realisatiestimulans is alvorens de hoogte van de bijdrage
uit het Gebiedsbudget wordt vastgesteld.

De komende periode ga ik, samen met de Minister van IenW, met de grootschalige woningbouwgebieden
in gesprek over de inzet van het Gebiedsbudget en de samenhangende infra-middelen.
Besluitvorming over de inzet van de middelen is voorzien tijdens de Bestuurlijke Overleggen
Meerjarenprogramma Infrastructuur Ruimte Transport (MIRT) in het najaar 2025.

Instrumenten vorig Kabinet

Naast het bovengenoemde samenhangende pakket aan financiële instrumenten zijn er bestaande
regelingen die binnen enkele jaren aflopen. Hiervan wordt op projectniveau de voortgang
van de woningbouw gemonitord, versnelling gestimuleerd en waar nodig geïntervenieerd
om tot realisatie te komen. Voor enkele bestaande regelingen worden in 2025 nog wel
laatste tranches uitgevoerd en wijzigingen doorgevoerd. Hieronder volgt een toelichting
voor de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen en de financiële regelingen voor de
ondersteuning van flexwoningen. In het geval dat er in de toekomst nieuwe middelen
worden vrij gemaakt voor onderwerpen als flexwonen of de huisvesting van aandachtsgroepen
is het denkbaar dat hier geen aparte regelingen voor worden gemaakt, maar dat deze
worden geïntegreerd als extra opslag bij de Realisatiestimulans. Hoe dit concreet
vorm krijgt, wordt de komende tijd verder uitgewerkt.

Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA)

Bij de Begrotingsbehandeling voor 2025 is een amendement door uw Kamer aangenomen
om in totaal € 60 miljoen in te zetten voor twee tranches voor de Regeling Huisvesting
Aandachtsgroepen (RHA). Eén reguliere tranche van de RHA (€ 30 miljoen) en een extra
tranche van de RHA specifiek voor studenten (ook € 30 miljoen). De RHA is momenteel
in internetconsultatie en mijn streven is de regeling nog voor de zomer open te stellen.

Financiële regelingen ondersteuning verplaatsbare woningen

Ik moedig het inzetten van verplaatsbare woningen (flexwoningen) actief aan. Hierdoor
worden tijdelijk beschikbare locaties benut waardoor sneller meer woningen kunnen
worden gerealiseerd. Ook zet ik hiermee in op innovatieve, conceptuele en industriële
bouw om sneller, betaalbaarder, duurzamer en klimaatadaptief te bouwen. Hieronder
volgt een uiteenzetting van de belangrijkste ontwikkelingen.

Op dit moment kunnen gemeenten met de aangepaste Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen
nu een bijdrage krijgen van € 14.000 per woning. Dit bedrag geldt zowel voor verplaatsbare
woningen als voor woningen die worden gerealiseerd door transformatie of optoppen.
Het loket is weer geopend en dit jaar is hiervoor circa € 78 miljoen beschikbaar.

Sinds kort treedt de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) op als «marktmeester»
voor verplaatsbare woningen. De marktmeester brengt aanbieders van bestaande verplaatsbare
woningen waarvoor nog geen nieuwe locatie is gevonden in contact met gemeenten en
mogelijke kopers.

Met de Regeling Tegemoetkoming Herplaatsing Flexwoningen ten slotte bied ik, onder
voorwaarden, zekerheid van minimale inkomsten als een investeerder verplaatsbare woningen
gedwongen moet verkopen na de 1e exploitatie omdat er nergens (ook niet bij een achtervanglocatie) herplaatsing mogelijk
is. Deze regeling wordt voor de zomer geëvalueerd waar mogelijke wijzigingen uit voortkomen.

Vervolg

In deze brief heb ik de voortgang gepresenteerd over het samenhangende pakket aan
financiële instrumenten wat invulling geeft aan de ondersteuning van gemeenten in
de woningbouwopgave.

Ik ben verheugd te melden dat er een hoop in gang is gezet en dat de eerste middelen
nog dit jaar worden uitgekeerd.

Zoals aangegeven kom ik nog voor de zomer bij u terug met de introductie van het nieuwe
instrument de grondfaciliteit. Ook zal ik u op de hoogte houden van de regeling die
ten grondslag ligt aan de Realisatiestimulans. Indien er andere ontwikkelingen te
melden zijn over het financieel instrumentarium, hoort u dat uiteraard van mij.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer